Повторна спроба змінити правила гри провалилася. Втім, вже в листопаді слід чекати монопольного подорожчання послуг оцінювачів
З перших днів серпня на ринку нерухомості очікувалися великі зміни. З цього дня повинні були вступити в дію нові норми, які зобов'язували фізосіб при продажу нерухомості отримувати "оцінку в цілях оподаткування". Проводити її, згідно з положеннями постанови Кабміну № 231 від 4 березня 2013 року, мають право лише спеціалізовані суб'єкти оціночної діяльності, які отримали відповідний сертифікат. Таких станом на 30 липня 2013 налічувалося вкрай мало для нормального функціонування ринку в масштабах України. У зв'язку з цим експерти передрікали ринку вторинної нерухомості неминучу зупинку.
Чому Кабмін взяв паузу
Першого серпня після засідання уряду стало відомо про перенесення вступу в дію нових правил оцінки на три місяці - до 1 листопада 2013 года.Соответствующее постанову (№ 501) у цей же день було підписано прем'єр-міністром. "Якби ці заходи не були вжиті, на ринку нерухомості настав би колапс, - вважає адвокат ЮФ Ільяшев і Партнери Арсеній Герасимів. - Якщо до нововведень право здійснювати оцінку мали 10 тис. оцінювачів, які працювали у складі 3,3 тис. юросіб, то з 1 серпня надавати послуги за новими правилами змогли б тільки 95 юросіб, об'єднують 161 оцінювача ". Таке звуження ринку, на думку партнера ЮФ Лексфор Юрія Чумака, неодмінно призвело б до подорожчання послуг через перевищення попиту над пропозицією, а посилення відповідальності оцінювачів могло посприяти завищення вартості нерухомості та збільшенню податкових платежів для сторін договору. "Незважаючи на оптимізм Фонду держмайна, який заявляв про достатній кількості фахівців і про відсутність ризику подорожчання послуг, в реальності для запуску нової процедури не було готове практично нічого, - підсумовує радник практики корпоративного права, M & A МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. - Адже десяток навчальних закладів, які отримали право готувати фахівців, приступили до роботи тільки з липня, оскільки раніше у них не було навчальних програм ".
Для покупців нерухомості, які не встигли провести угоду до 1 серпня, питання оцінки залишається відкритим. У повідомленні Мін'юсту зазначено, що громадяни в найближчі три місяці можуть використовувати оцінку, отриману раніше, "протягом строку дії таких оцінок". "Однак, термін дії всіх оцінок, які були вироблені до 1 серпня 2013 року, закінчується 31 липня 2013, про що в них і вказано, - ділиться інформацією старший партнер адвокатської компанії Кравець та Партнери Ростислава Кравець. - Тому подібні заяви або не компетентні, або з їх допомогою від громадськості намагаються приховати виниклу проблему ".
Як ринок готувався до нововведення
Очікування зміни порядку оцінки не пройшло безслідно для ринку житла. За оцінкою Арсенія Герасиміва, в останні дні перед введенням в дію зазначеної постанови спостерігався ажіотаж серед бажаючих укласти угоди відчуження нерухомого майна. "У липні, особливо наприкінці місяці, покупці і продавці поводилися дуже активно, намагаючись провести угоди до 1 серпня. У зв'язку з цим в останні дні липня багато нотаріуси працювали до глибокої ночі ", - відзначає заступник гендиректора агентства нерухомості Real Druzi Микита Ковалик. Втім, про бум на ринку вторинної нерухомості говорити не доводиться. "Покупці, які вже вийшли на фінальний етап операції, намагалися завершити процес оформлення до кінця липня, - зазначає гендиректор АН Park Lane Галина Мельникова. - А ті, які ще не вибрали підходящий об'єкт, вели переговори про ціну та умови купівлі або оформляли кредит, продовжували діяти у звичайному темпі. Оскільки нова процедура оцінки - не привід для прийняття поспішних рішень ". За інформацією Ярослава Абрамова, незавершені угоди брокери планували відкласти на жовтень-листопад - до того моменту, коли "устаканиться" друга проблема для ринку - введення обмеження готівкових розрахунків.
Зміни, що стосуються оцінки, - не єдиний фактор, який провокує пожвавлення серед потенційних покупців житла. "У серпні на ринок нерухомості буде впливати введення з 1 вересня 2013 обов'язкових безготівкових розрахунків при операціях на суму понад 150 тис. грн., що фактично призведе до збільшення витрат, як продавця, так і покупця, - нагадує Микита Ковалик. - Це може підштовхнути покупців і продавців до більш швидкому прийняттю рішень ". Оскільки про прийдешню зміну процедури оцінки й перспективі обмеження готівкових розрахунків розмови йшли задовго до липня 2013 року, не виключено що ринок нерухомості відреагував на нововведення ще в першому півріччі. Адже, виходячи зі звітності приватних і державних нотаріусів, в перші шість місяців 2013 було відзначено зростання кількості трансакцій. Зокрема, в Києві було продано 12 963 квартир та житлових будинків, що на 16% перевищує показники аналогічного періоду минулого року. У Київській області кількість угод купівлі-продажу зросла на 31% (до 6 280), в Одеській - на 33% (до 6082).
Податкова оцінка повернеться з 1 листопада
У тому, що нова процедура оцінки рано чи пізно вступить в дію, опитані ЛІГАБізнесІнформ експерти практично не сумніваються. "Судячи по тому, що Мін'юст уже опублікував роз'яснення до нової інструкції, через три місяці порядок таки почне діяти, незалежно від стану ринку ", - відзначає Ярослав Абрамов.
Варто нагадати - це вже друга спроба введення нового порядку оцінювання. 5 червня 2012 вступив було чинності наказ Мін'юсту "Про внесення змін до Порядку здійснення нотаріальних дій нотаріусами України ", який запровадив для фізосіб, які укладають угоди з нерухомістю, обов'язкове наявність оцінки з метою оподаткування. Тоді (після вступу нововведення чинності) Фонд держмайна довірив проведення подібної оцінки тільки 12 компаніям, що викликало подорожчання послуг оцінювачів в 10 разів. Як результат - 14 червень вищеназваний наказ був скасований і ситуація на ринку повернулася в колишнє русло.
Офіційною метою введення нового порядку є боротьба з заниженням оціночної вартості нерухомості. "Оцінювачі завжди несли відповідальність за свої дії, а покупці нерухомості останнім часом намагаються вказувати в договорах реальну вартість об'єктів, що захищає у випадках визнання договорів недійсними, - сумнівається в гостроті озвученої вище проблеми партнер ЮФ Лексфор Юрій Чумак. - Але, мабуть непрямої метою такого нововведення є заробіток на навчанні оцінювачів та видачі їм нових документів. Адже кількість існуючих на сьогодні фахівців перевищує 10 тис., а мінімальна вартість навчання складає 500 грн. ". Тобто, на навчанні фахівців зацікавлені структури можуть заробити не менше 5 млн грн.
За три місяці, відпущені на підготовку до вступу в силу нових норм, число спеціалізованих оцінювачів дещо збільшиться. Однак, радикального розширення кола "посвячених" малоймовірно. "Враховуючи, що постанова № 231 було прийнято 4 березня і за п'ять місяців питання з підготовкою достатньої кількості оцінювачів так і не було вирішене, навряд чи ситуація суттєво зміниться через три місяці ", - сумнівається Арсеній Герасимів з ЮФ Ільяшев і Партнери. За словами співрозмовника ЛІГАБізнесІнформ, в такій ситуації після вступу нового порядку в силу очікується подорожчання послуг оцінки, що ускладнить укладення договорів відчуження нерухомості. Тому, упевнений старший партнер адвокатської компанії Кравець та Партнери Ростислав Кравець, після вступу нового порядку оцінки в дію відбудеться значне зниження купівельної активності, як на ринку нерухомості, так і в проведенні угод купівлі-продажу рухомого майна, при оформленні яких також буде необхідна податкова оцінка.
"Метою зміни процедури оцінки є обмеження допуску на ринок - тобто його монополізація. Тому в зростанні цін на послуги годі й сумніватися, - продовжує Ярослав Абрамов. - Інший очевидний інтерес - створення бази даних актів оцінки, в якій зберігатимуться відомості відгуки всіх проданих об'єктах, їх параметрах, замовників оцінки та вартості. Чим не джерело інформації для податкової напередодні другої спроби запуску податку на нерухомість? ".
До слова, в якості найбільш зацікавленого в концентрації ринку оцінки та контролі над ним ЗМІ неодноразово згадували депутата-регіонала Антона Яценка, який раніше очолював Тендерну палату. Про його причетність до нової хвилі монополізації оціночного бізнесу згадували в приватних бесідах ряд експертів. Враховуючи, що тільки за перше півріччя 2013 нотаріуси зареєстрували понад 120 тис. угод купівлі-продажу квартир і житлових будинків, річний обсяг ринку з урахуванням можливого подорожчання послуг оцінювачів може скласти не менше 0,5 - 1 млрд. грн. Втім, у своїх інтерв'ю у ЗМІ депутат-регіонал заперечує будь-яку причетність до оціночним бізнесу.
