Щоб активізувати кредитування купівлі житла, ціни на кредити повинні впасти вдвічі - до 10% річних
Українці більше не беруть кредити на житло. За даними НБУ, на 1 вересня 2013 темпи видачі кредитів на нерухомість впали на 11,8% (у річному численні). Обсяг позик у гривні виріс на цю дату на 3,2%, портфель доларових кредитів скоротився на 16,2% (у річному вираженні). Станом на кінець серпня 2013 обсяг кредитів, виданих банками на придбання нерухомості, впав до 54,4 млрд. грн. Тоді як у грудні 2009 року він практично досягав 100 млрд. грн. «Великий« старий »портфель банків гаситься швидше, ніж нарощується новий. Щоб утримувати його на колишньому рівні, банкам потрібно видавати іпотечні кредити докризовими темпами. Зараз це неможливо », - пояснив« k: »заступник начальника управління розвитку роздрібного бізнесу АТ «ОТП Банк» Олександр Кудар.
В останні місяці темпи кредитування і зовсім застопорилися. За словами глави національної ради Ріелторської палати України Віктора Несіна, вступила в силу з 1 вересня норма про обмеження наявних операцій сумою в 150 тис. грн. знизила кількість угод на ринку вторинної житлової нерухомості на 50-60%. Це остаточно «задушило» попит на кредити на б / у житло. Почасти фінансистів виручає лише зростаючий любов громадян до новобудов. За даними Союзу фахівців з нерухомості, влітку 2013 року українці вперше за довгий час купили більше квартир на первинному ринку, ніж на вторинному. Щоб отримати жадані квартири, багато хто був готові залазити в борги. «Ціна нерухомості на первинному і вторинному ринках приблизно вирівнялася. На первинному ринку вже достатньо пропозицій, клієнтам є з чого вибрати. Вони можуть інвестувати в якісне нове житло. Тому при рівній ціні за квадратний метр багато хто віддає перевагу новобудовам », - зазначає начальник управління моніторингу кредитних програм банку «Хрещатик» Олена Трояновська.
Фінустанови намагаються підігріти інтерес позичальників, знижуючи процентні ставки. За даними банкірів, за червень-жовтень ціни на гривневі позики впали приблизно на 0,5-1%. Максимальний термін кредитування зараз становить 20 років. Лояльність кредиторів стала результатом тотального зниження ставок на депозитному ринку. Протягом літа прибутковість вкладів у національній валюті щомісячно падала приблизно на 0,5%. Однак позики як і раніше громадянам не по кишені. Середні реальні ставки по кредитах на покупку нерухомості зараз складають 19,5-20% річних. Тоді як, за оцінками банкірів, для відновлення попиту на кредити ціни на них повинні бути вдвічі менше.
Більшість бажаючих придбати житло вирішуються звернутися за позикою в банк лише в тому випадку, коли на покупку не вистачає максимум половини суми. «Позичальники прагнуть платити менші платежі за кредитом. Вони відтягують процес купівлі квартир до моменту накопичення якомога більшої суми авансового внеску. Навіть за наявності в банку програм, що дозволяють взяти іпотечний кредит з авансом в 30%, багато позичальників оформляють іпотеку з власним внеском приблизно в 50% від вартості житла », - розповідає начальник управління роздрібних продуктів ВТБ Банку Ірина Горецька. Найчастіше громадяни вирішуються на кредит, коли їм не вистачає всього 20-30% від вартості квартири. Тим більше що крім первісного внеску позичальникові доводиться викласти кругленьку суму, сплативши всілякі разові платежі. Вони включають одноразову комісію (зазвичай від одного до трьох відсотків від суми кредиту), оплату послуг нотаріуса, експертну оцінку майна та цілий пакет страховок - страхування заставної квартири (0,25-0,3% вартості житла), життя позичальника (0,3-0,5% від суми кредиту), а в деяких банках і титульне страхування (страхування права власності на нерухомість - 0,4-0,45% її вартості). Сумарний обсяг таких обов'язкових зборів може досягати 6-8% вартості житла. Враховуючи значні суми позик, більшість позичальників вважають за краще не ризикувати і беруть кредити на максимально можливі терміни - 15-20 років (благо, в банках відсутні комісії за дострокове погашення кредиту). Хоча практика показує, що левова частка українців, влізли в «довгі» борги, розраховуються з банком повністю протягом шести-восьми років.
Банкіри обіцяють, що в міру зниження ставок за депозитами іпотечні кредити продовжать дешевшати. А от вимоги до позичальників вони не планують послаблювати. Кредитні історії багатьох потенційних покупців нерухомості за час кризи виявилися безнадійно зіпсованими. Питома вага "проблемки" в іпотечних портфелях був одним з найвищих. До того ж за останні роки фінансисти не раз обпікалися, намагаючись відсудити у недбайливих позичальників нерухомість, що слугувала забезпеченням за проблемними кредитами. Рішення українських судів у цьому випадку були неоднозначні і далеко не завжди виносилися на користь кредиторів. Тому зараз банкіри ретельніше відбирають іпотечних позичальників.
Щоб претендувати на кредит, покупець житла повинен бути офіційно працевлаштований не менше трьох-п'яти років (і працювати не менше шести місяців на останньому місці роботи). Стандартна вимога більшості банків: платіж по кредиту не може перевищувати 30-50% його чистого (і, звичайно ж, офіційного) щомісячного доходу. «В існуючих умовах низького платоспроможного попиту і недосконалого законодавства з відчуження заставного майна іпотечне кредитування залишається дуже ризикованим напрямком діяльності », - констатують в Незалежній асоціації банків України. Як наслідок, лібералізації умов видачі кредитів позичальникам доведеться чекати ще не один рік.
