З 1 січня 2013 в Україні стартувала реєстраційна реформа.
Її суть зводиться до створення єдиної системи реєстрації майнових прав на нерухомість і земельні ділянки, а також їх обтяжень.
Ключові новели реєстраційної реформи, що впливають на особливості проведення реєстрації прав на земельні ділянки, наступні.
1. Створений і приступив до виконання своїх повноважень єдиний орган з реєстрації прав на земельні ділянки та нерухоме майно, а також їх обмежень - Державна реєстраційна служба.
2. Територіальні підрозділи Державного агентства земельних ресурсів втрачають повноваження в частині реєстрації майнових прав.
Їх повноваження обмежуються реєстрацією ділянок з відображенням у Поземельних книгах кількісних і якісних характеристик наділів.
3. Моментом виникнення або переходу права власності на земельні ділянки є дата реєстрації права в Державному реєстрі прав - єдиному і новому реєстрі прав на земельні ділянки та нерухоме майно.
Державний земельний кадастр є єдиною геоінформаційної системою, що містить технічну інформацію: кількісні та якісні характеристики земельних ділянок.
Ділянка повинна існувати в Державному земельному кадастрі для того, щоб відносно нього могло бути зареєстроване право.
Права, зареєстровані за старим законодавством, діють. Однак для ефективного розпорядження ними необхідно, щоб вони були зареєстровані в Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Процедура реєстрації
З 1 січня 2013 року реєстрація будь-яких майнових прав на земельні ділянки здійснюється територіальними підрозділами Державної реєстраційної служби.
Це відповідає закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який наказує реєстрацію нотаріусом лише в певних випадках.
Це зазначено на інтернет-ресурсі Державної реєстраційної служби в довідкової інформації про процедуру державної реєстрації прав.
Для проведення реєстрації права власності на землю покупцеві ділянки необхідно звернутися в районне управління Державної реєстраційної служби із заявою та пакетом таких документів.
 |
| Фото panoramio.com |
1. Документ про перехід і припинення права власності, наприклад договір купівлі-продажу ділянки з актом про право власності на нього.
2. Документ про сплату держмита, якщо заявник від неї не звільнений.
3. Документи, що засвідчують особу та повноваження представника заявника та особу заявника. Для юридичної особи - копія статуту, копія паспорта представника, довіреність.
Документом, що засвідчує купівлю-продаж ділянки, є оригінал договору його купівлі-продажу разом з оригіналом акта про право власності на землю. Якщо купівля-продаж відбулася до 1 січня 2013 року, то на договорі та акті повинні бути відповідні відмітки нотаріуса про укладення договору.
У разі відсутності в правовстановлюючому документі про право на ділянку його кадастрового номера, в пакеті документів має бути витяг з Державного земельного кадастру.
Якщо договір пов'язує набуття права з настанням певних умов, необхідно надати документи, що підтверджують настання цих умов.
Якщо ділянка перебуває в іпотеці або податковій заставі, то необхідно також надати згоду власника іпотеки або податкового органу на передачу майна чи інше розпорядження ним.
Районне управління Державної реєстраційної служби запитує інформацію про ділянку в територіальному управлінні земельних ресурсів.
Даний етап не регламентований як обов'язкова процедура взаємодії територіального управління земельних ресурсів та Державної реєстраційної служби. Однак саме така взаємодія дозволяє виключити випадки зловживань і шахрайства з боку третіх осіб.
Оскільки процедура взаємодії цих відомств законодавством не врегульована, не виключений такий алгоритм дій по реєстрації.
1. Покупець звертається до територіального управління Держземагентства в цілях віддзеркалення інформації про нового власника в Державному земельний кадастр.
2. Територіальне управління Держземагентства, вносячи дані про нового власника в кадастр, видає новому власнику витяг.
3. Правонабувач звертається до територіального управління Державної реєстраційної служби із заявою про реєстрацію майнового права, і далі процедура реалізується відповідно до постанови Кабміну № 703.
Альтернативний алгоритм реєстрації не суперечить законодавству. У той же час він обтяжує правонабувача додатковими діями з реєстрації прав на землю в територіальному управлінні Держземагентства.
 |
| Фото panoramio.com |
Проблеми реєстрації
На даний момент Державний реєстр прав не наповнений інформацією про права на нерухоме майно, зокрема, про права власності на землю. Однак при проведенні реєстрації реєстратор зобов'язаний перевіряти відомості про права на нерухоме майно з Державного реєстру прав.
На практиці доводиться констатувати наявність політичного протистояння між структурами, раніше контролювали здійснення реєстрації прав власності, і структурами, які отримали цей контроль в результаті реєстраційної реформи.
Хоча згідно із законом державна реєстрація прав є публічною, Державний реєстр прав не є в повній мірі публічним джерелом відомостей про права на нерухоме майно.
Не визначено порядок передачі інформації про права на землю органами Державного земельного кадастру органам реєстрації прав.
Зокрема, не визначено процедуру переносу інформації про права на землю з Державного земельного кадастру та Поземельних книг в Реєстр речових прав на нерухоме майно.
Передбачається, що Державний реєстр прав повинен включати в себе також технічні дані з Державного земельного кадастру.
За законом "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" орган Державного земельного кадастру надає органу держреєстрації прав при проведенні реєстрації права на ділянку інформацію про держреєстрацію ділянки - дата і орган реєстрації, кадастровий номер, площа, місце розташування, кадастровий план.
Інформація про зареєстровані права та їх суб'єктах не передається.
Наявність даних про права на ділянки в Державному земельному кадастрі в рамках земельної реформи є непослідовним проявом і іноді призводить до помилкових висновків. Хоча формально інформація про права міститься в Державному земельному кадастрі.
перше, вона була передана з Державного реєстру земель відповідно до перехідних положень закону № 1878-VI.
По-друге, вона повинна передаватися з Державного реєстру прав відповідно до закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ".
Ця інформація не засвідчує прав у відповідності з чинним законодавством. Також варто відзначити, що не передбачений механізм її передачі до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Хоча взаємодія між органами державного земельного кадастру та органами реєстрації прав врегульовані законодавчо, це не вирішує проблеми наповнення Державного реєстру прав інформацією про права на нерухоме майно, зареєстрованих до 1 січня 2013 року.
 |
| Фото panoramio.com |
Постанова Кабміну від 22 лютого 2012 № 118 затвердив порядок надання інформації про зареєстровані ділянках органу реєстрації прав і про зареєстрованих майнових правах на земельні ділянки органу, який веде державний земельний кадастр.
Спільним наказом Мін'юсту та Мінагропроду від 3 грудня 2012 року був затверджений регламент надання інформації про зареєстровані ділянках органу держреєстрації прав і про зареєстровані права на ділянки органу, який веде Державний земельний кадастр.
Ці положення і регламент були прийняті відповідно до закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ". Вони підтверджують, що дані про зареєстровані права не передаються з Державного земельного кадастру в Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно та не враховуються.
Короткий зміст
З 1 січня 2013 року територіальні управління Державного агентства земельних ресурсів втратили повноваження з реєстрації майнових прав на земельні ділянки. Їх повноваження обмежені реєстрацією та формуванням земельних ділянок.
Повноваження ж по реєстрації прав надані реєстраторам територіальних управлінь Державної реєстраційної служби та нотаріусам.
Повноваженнями в частині реєстрації права власності на земельні ділянки, які були придбані на підставі договорів, укладених до 1 січня 2013 року, володіє реєстратор територіального управління Державної реєстраційної служби.
У свою чергу, районне управління Державної реєстраційної служби запитує інформацію про земельну ділянку, майнові права на які ініціюються до реєстрації, в територіальному управлінні земельних ресурсів.
Даний етап і дія не регламентовані як обов'язкова процедура взаємодії територіального управління земельних ресурсів та державної реєстраційної служби.
Таким чином, на практиці заявнику доведеться забезпечити реєстрацію факту зміни власника ділянки в Державному земельному кадастр - або звернувшись до територіального управління державної реєстраційної служби, як передбачено законом, або безпосередньо - До територіального управління Держземагентства за власним волевиявленню.
Однак реєстрація прав власності на ділянки неможлива до завершення передачі інформації про них до Державного реєстру прав. За наявною інформації, ця передача поки не здійснена.
Порядок цієї передачі не врегульовано і в ряді випадку блокується територіальними управліннями Державного агентства земельних ресурсів.
Наталія Доценко-Білоус
