У ж два роки як відгриміла містобудівна революція.
За цей час експерти та практики досліджували і апробували закон "Про регулювання містобудівної діяльності".
Законодавець тим часом 14 разів провів роботу над помилками і вніс ряд змін.
Якщо розглядати ефект містобудівного реформування глобально, то він був зведений до двох фундаментальних явищам.
Перше - спрощення дозвільних процедур за принципом категорійності об'єкта.
Друге - впровадження системи загальнодержавної, регіональної та місцевої містобудівної документації.
Перше нововведення будівельна громадськість сприйняла досить позитивно, натрапивши на конфронтацію з боку ключових регуляторів. Це було урівноважено за рахунок розширення функцій інспекцій ДАБК.
Друга новація стала благом для муніципалітетів і проектних організацій, проте була сприйнята замовниками будівництва як основне перешкода для запуску будівельних проектів і непосильний фінансовий тягар.
При такому назрілому недозволеному конфлікті інтересів - інвестори-замовники будівництва - муніципалітети - регулятори - стає очевидно, що містобудівні новели НЕ будуть вічними.
Доказ - законопроект № 2285а від 11 червня 2013 року. Він не тільки спрощує ряд дозвільних процедур у їх прив'язці до категорій складності об'єктів будівництва, але і виключає норми щодо обов'язкової наявності у замовника затвердженої містобудівної документації.
Якщо проект буде прийнятий, і фундаментальні містобудівні новели виявляться елементом минулого, що ж залишиться від реформи і закону?
Залишиться ключове, приховане в його надрах, небагатьма зрозуміле і розкрите: комплексна забудова. Саме принцип і стратегію "комплексної забудови" слід було б назвати квінтесенцією містобудівної реформи.
Саме вона пов'язує раніше названі явища і містить серйозний практичний потенціал для всіх учасників будівельного процесу. Це точка, в якій можуть зійтися приватні, державні і суспільні інтереси.
Комплексна забудова - один з принципів планування та забудови території на місцевому рівні. Його суть полягає в забезпеченні раціонального розміщення різних функціональних зон, взаємного узгодження державних, громадських та приватних інтересів.
Подібна забудова території здійснюється для реалізації суспільних інтересів і спрямована на попереднє проведення інженерної підготовки, спорудження зовнішніх мереж, житлових будинків, на благоустрій території.
 |
| Фото ЄП |
Комплексна забудова або реконструкція територій - основна мета розробки детального плану території - ДПТ. Це ключовий і обов'язковий вид містобудівної документації місцевого рівня.
Відсутність ДПТ з 1 січня 2013 року є підставою для відмови у наданні місцевими властями дозволу на розроблення землевпорядної документації щодо відведення земельних ділянок, а також служить забороною для реалізації нових будівельних проектів.
Сторонами, відповідальними за проведення заходів комплексної забудови, визначені виконавчі органи сільської, селищної, міської рад.
Таким чином, розробка містобудівної документації тісно переплітається з необхідністю забезпечити дотримання принципу "комплексної забудови ", відповідальними за впровадження якого є виконавчі органи сільської, селищної та міської рад.
Відповідно, сторонами, зацікавленими у розвитку цього процесу, повинні бути муніципалітети та їх виконавчі органи.
Виникає питання, чим комплексна забудова може зацікавити інвесторів і замовників будівництва для забезпечення переходу від їхньої перманентної конфлікту інтересів з регуляторами і муніципалітетами до "синергії зусиль".
Потенційний інвестор або замовник будівництва може розкрити потенціал комплексної забудови відразу в трьох площинах.
Право на забудову без права на землю
Скориставшись концепцією "комплексної забудови", інвестор зможе отримати право на реалізацію будівельного проекту в умовах, коли права на необхідні земельні ділянки перебувають у третіх осіб.
Відповідно до норм закону рішення про організацію комплексної забудови та розміщенні об'єктів будівництва приймають виконком ради і районна державна адміністрація відповідно до їх повноважень.
Функції заказника будівництва ці суб'єкти виконують самостійно або делегують на конкурсній основі в порядку, встановленому законодавством. У свою чергу, рішення про розробку детального плану території одночасно є рішенням про комплексну забудову цієї території.
 |
| Фото ЄП |
При цьому у інвестора можуть з'явитися сумніви в доцільності явища в контексті занадто глобального розуміння "комплексної забудови". У цьому зв'язку доводиться констатувати, що ні якісні, ні кількісні параметри "комплексної забудови" законодавчо не врегульовані.
Відповідно, проект комплексної забудови може включати проект комплексної реконструкції кварталу застарілої забудови або обмежуватися будівництвом кількох об'єктів, включаючи об'єкти благоустрою.
Замовники будівництва, реалізують проекти комплексної забудови за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів, звільнені від оплати пайової участі в розвитку інженерно-транспортної інфраструктури. Тут може йти мова про економію до 10% від проектно-кошторисної вартості об'єкта.
Договір про комплексну забудову
Чинне законодавство має обмеженою арсеналом інструментів для врегулювання відносин приватних інвесторів з муніципалітетами та їх виконавчими органами.
Дефіцит інструментарію вкрай негативно позначається на просуванні спільних інвестпроектів і перешкоджає залученню інвестицій.
Особливо актуальні відносини інвесторів з муніципалітетами або їх виконавчими органами в проектах, в яких права на земельні ділянки не можуть бути передані у користування або власність інвесторам, наприклад, необхідність спільного освоєння та обслуговування паркової зони.
Убогий потенціал законодавства в цих питаннях обмежується договором про соціально-економічний розвиток території і вкрай сумнівним неробочим договором про державно-приватне партнерство.
Кожен з цих договорів має дуже опосередкований стосунок до будівельних проектів, що робить їх малопривабливими і витратними.
Новий закон дав правові підстави для застосування договору про комплексну забудову як інструменту врегулювання відносин між муніципалітетами, інвесторами, державними і комунальними підприємствами.
Об'єднуючим фактором для цих суб'єктів є наявність спільної мети: реалізація проектів комплексної забудови та благоустрою територій.
 |
| Фото ЄП |
Продемонструвати силу і потенціал договору про комплексну забудову можна на прикладі наступної ситуації.
Припустимо, якийсь інвестор зацікавлений у реалізації проекту будівництва торгово-розважального комплексу. Він розуміє, що ділянки, на яких він планує реалізувати проект, частково перебувають у комунальній власності, а частково - у державній власності.
Для отримання прав на ділянки інвестору потрібно забезпечити припинення прав землекористування цих суб'єктів, що не завжди можливо і доцільно. Потім інвестору потрібно буде отримати права на ці ділянки допомогою проходження земельних аукціонів чи інвестиційних конкурсів.
Гарантувати успішність завершення земельної алгоритму на користь інвестора ніщо не може. У підсумку, у інвестора народжується питання: як, минаючи всі перераховані дії, отримати права на реалізацію проекту? Відповідь: слід укласти договір про комплексну забудову з названими суб'єктами.
Укладення договору дозволить кожному власникові ділянки делегувати інвестору функції замовника будівництва в проекті комплексної забудови із забезпеченням проекту комплектом містобудівної документації.
Для переконливості запропонованої моделі потрібно проаналізувати компетенції кожного з передбачуваних учасників проекту.
Компетенція місцевої ради . У відповідність до статті 19 Конституції органи місцевого самоврядування та їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі Конституції і законів України.
У відповідність із законом про місцеве самоврядування до повноважень виконавчих органів міськрад відноситься залучення на договірних засадах підприємств різних форм власності до участі в розвитку міст.
До повноважень виконавчих органів міських рад також належить організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ, організацій незалежно від форм власності.
Виходячи з наведених положень законодавства, можна дійти висновку, що виконавчий орган місцевої ради має право укладати договори з підприємствами різних форм власності, спрямовані на комплексний благоустрій та соціально-економічний розвиток території міста.
 |
| Фото ЄП |
Компетенція комунального підприємства . Комунальні підприємства мають право укладати договори відповідно до положень їх статутів. Повноваження комунального підприємства за висновком договору про комплексну забудову можуть бути обмежені рішенням органу місцевого самоврядування.
Таким чином, комунальне підприємство може виступити стороною договору про комплексну забудову у статусі балансоутримувача і потенційного замовника щодо земельної ділянки, що перебуває у нього в користуванні.
Компетенція державного підприємства . Дії держпідприємства або організації обмежені нормами статуту і законодавства.
Чинна редакція закону про управління об'єктами держвласності не містить обмежень чи заборон для суб'єктів державної форми власності в частині укладення інвестиційних договорів.
Оскільки договір про комплексну забудову не передбачає відчуження держмайна, згода вищого органу на його висновок не потрібно.
Аналіз повноважень потенційних суб'єктів комплексної забудови показує, що кожен з них має повноваження на комплексний розвиток закріпленої за ними території і право на участь в договорі комплексної забудови.
Слід врахувати, що комплексний розвиток території проводиться на підставі затвердженої містобудівної документації, зокрема, детального плану території. Рішення про розробку детального плану території одночасно є рішенням про її комплексній забудові.
Функції замовника може виконувати власник або користувач ділянки.
Оскільки в аналізованому проекті права на ділянки мають кілька осіб, то для координації відносин між ними буде потрібно укласти договір про комплексну забудову. Мета укладання договору - координація дій сторін щодо належного виконання затвердженого ДПТ.
Переконавшись у достатньої компетенції ключових учасників проекту, можна вибудувати такий алгоритм їх відносин на умовах комплексної забудови.
Перший етап - місцева рада затверджує детальний план території. Цим рішенням він стверджує договір про комплексну забудову і покладає на виконком зобов'язання в частині його підписання.
 |
| Фото ЄП |
Якщо спочатку ділянку перебуває в землях запасу, то щоб уникнути земельного аукціону земельна ділянка передається комунальному підприємству. Окремо місцева рада засновує комунальне підприємство, якому передається у постійне користування відповідний наділ.
Другий етап - створення комунального підприємства і отримання ним прав постійного користування на земельну ділянку.
Третій етап - місцева рада, комунальне підприємство, компанія і державне підприємство укладають договір про комплексну забудову території. У відповідність з умовами договору сторони об'єднують зусилля і координують спільні дії з реалізації ДПТ.
Цей алгоритм є зразковим і може коригуватися залежно від побажань учасників або їх комерційних умов.
У разі укладення договору про комплексну забудову інвестор буде знаходитися в наступних правових умовах.
1. Титульними замовниками будівництва по кожному з земельних ділянок будуть відповідні землекористувачі. При цьому особою, якій боку делегують функції замовника комплексної забудови, буде інвестор.
2. Договір може покласти на компанію інвестиційні зобов'язання, виконання яких може бути зараховано в рахунок оплати пайової участі.
3. Договір може передбачати розподіл прав власності на об'єкти нерухомості, споруджені за рахунок коштів компанії.
4. Сторони можуть прийняти взаємні зобов'язання з обмеження забудови певних частин земельних ділянок - актуально для фасадних ділянок.
Даний формат проекту комплексної забудови має такі переваги.
1. Створення правових умов для досягнення мети проекту в умовах відсутності у інвестора прав на земельні ділянки.
2. Відсутність необхідності отримувати в оренду ділянки і платити за оренду.
3. Можливість заліку частини інвестицій в рахунок оплати пайової участі у розвиток інженерно-транспортної інфраструктури міста.
Ключовий недолік пропонованих правових рішень - відсутність широкої практики застосування договору з урахуванням положень нового законодавства - Закону "Про регулювання містобудівної діяльності".
 |
| Фото ЄП |
Все ж краще шукати компроміс у договорі, ніж всупереч принципу "стабільності законодавства" вкотре кроїти "будівельні" закони.
Народним депутатам хотілося б побажати комплексних рішень, а інвесторам і муніципалітетам - вдалого освоєння премудростей комплексної забудови.
