Последние несколько лет в Украине знаменуются ускоренным развитием сегмента недвижимости, ростом цен на квартиры, и, соответственно, повышением инвестиционного интереса к данной сфере.
В 2007 году объемы строительных работ в Украине составили 53 миллиарда 524 миллиона 600 тысяч гривен, увеличившись по сравнению с 2006 годом на 15,8% (данные Государственного комитета статистики Украины). В 2007 году в Украине было введено 10,244 млн. кв. м жилья, что на 18,7% превышает показатель 2006 года. Так, в прошлом году было построено 95 тыс. квартир, что на 15,9% выше уровня 2006 года, однако, на 66% меньше, чем в 1990 году (279 тыс.). Почти треть всеукраинского объема всего строительства в минувшем году пришлось на Киев. За год объемы строительства в столице достигли более 16 млрд. грн, увеличившись более чем на 26% по отношению к 2006 году. Стоит отметить также активное развитие в последние пару лет не жилой недвижимости, а коммерческой. Если ранее наблюдался значительное количество проектируемых объектов жилья, то с 2006г. наблюдается увеличение количества коммерческих проектов (к примеру, по данным компании Соцмарт, если на градостроительном совете в 2005г. было 74,6% проектов жилых новостроек, то в 2007г. уже всего лишь 31,5% проектов от общего количества - в данной статистике принимаются во внимание заседания градостроительного совета, не секции).
Таблица 1. Количество в процентном соотношении проектов с жилой составляющей к общему количеству проектов, представленных на градостроительном совете Киева:
Год Проценты
2005 74,6%
2006 44,8%
2007 31,5%
*Данные компании «Соцмарт»
Такую же ситуацию мы видим и на рынке уже строящегося жилья - в 2007 году в столице построено около 1,1 млн. кв. м. нового жилья — на 200 тыс. квадратов, или на 20% меньше, чем в 2006 году. Можно и на будущее прогнозировать такую тенденцию, особенно, после замедления роста цен на квадратный метр жилой недвижимости в 2007г. Хотя в 2008 году киевская власть обещает ввести в эксплуатацию почти полтора миллиона квадратных метров жилой площади - а это приблизительно 20 тыс. квартир. Инвесторов теперь для строительства больше привлекает коммерческий сектор - где срок окупаемости проекта длиннее, но и прибыльность выше. Единственный вид жилой недвижимости, который характеризуется постоянным стабильным развитием, является элитное жилье, что обусловлено постоянным спросом обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня. В столице Украины сконцентрировано значительное количество платежеспособного населения, и именно в Киеве в первую очередь возводятся в последние годы новые жилые дома, претендующие на элитность.
Согласно недавнему отчету специалистов компании Globalpropertyguide (английское аналитическое риелторское агентство), в котором сравнивались цены на жилье в 100 городах мира. Киев занимает 21 место в списке самых дорогих городов планеты по стоимости жилой недвижимости (со средней ценой в $4152 за кв. м. - в апартаментах не менее 120 кв. м в центре города, что частично и соответствует понятию элитного жилья). При этом и качество жизни, и качество жилья в Киеве по многим параметрам уступает европейским и американским. Стоит отметить, что год назад по уровню зарплат Киев занимал 62-ое место среди 70 столиц мира. Из стран постсоветского пространства Киев обогнала лишь Москва ( занимает 3 место в рейтинге). В аналогичном рейтинге аренды жилья, составленного той же компанией, Киев вошел в десятку «лучших», заняв девятое место (месяц жизни в элитных апартаментах в Киеве обойдется арендатору в $3722)
В Украине существует несколько классификаций жилой недвижимости, но пока не одну из них нельзя назвать общепринятой. В 2006г. была создана классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации. Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. Разграничение различных сегментов жилья должно было устранить попытки различных застройщиков присвоить своим проектам более высокий статус ( и, соответственно, выставлять квартиры на продажу по завышенным ценам). Но и сейчас многие компании позиционируют новостройки как элитные, хотя это не отвечает действительности. Согласно классификации от УСА существует 5 видов жилой недвижимости – «де люкс», «премиум», «бизнес», «эконом», «социальное». По мнению специалистов УСА, лишь первые 2 класса соответствуют понятию «элитное жилье», и объем рынка жилья классов де люкс и премиум в Киеве не превышает 10%-12%.
По мнению компании Соцмарт, к элитным жилым домам, которые находятся в различных стадиях ( введенные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые) можно отнести 28 объектов: Триумф, Альпийский, ЖД на пр. Лабораторный, 6, Граф Толстой, ЖД на бул. Леси Украинки, 7-9, Дельфин, Ambassador, Botanic Paradise, ЖД на ул. О. Гончара, 35, Воздвиженка, Перлина, Consol City, Панорама на Печерске, Подольский пассаж, Дом на Франка, 24А, Капитолий, Липская Вежа, Триумфальная Арка, Софийская брама, Введенский, ЖД на Круглоуниверситетской 5-7, ЖД на Лабораторном переулке,7, ЖД на Первомайского 5б, ЖД на Драгомирова, ЖД на Немирова-Данченка, Вознесенский Яр, ЖД на Мельникова 12а, ЖД на Ярославов Валу, 15а. Были созданы подробные паспорта объектов на основе первичной информации. Данные объекты были отобраны согласно классификации от УСА, а также во внимание принимался минимальный ценовой порог стоимости квадратного метра. В данный момент в столице ведется строительство более 300 тыс. квадратным метров элитных домов ( объем рынка строящихся элитных новостроев, 11 объектов). Некоторые аналитики также относят к элитным жилым домам Панораму, ЖД на Круглоуниверситеской 3-5, Жд на Грушевского 9а, Жилые дома на Тургеневской, Златоустовской, т. д.
Таблица 2. Распределение всех изученных объектов по категории жилья и районам ( 28 объектов):
Район/Категория Де люкс Премиум
Шевченковский ─ 10
Подольский 1 1
Печерский 1 12
Соломенский ─ 2
Голосеевский ─ 1
*Данные компании «Соцмарт»
Ценовую политику застройщиков и девелоперов элитных жилых домов можно назвать хаотичной. Нет системности, ценовые позиции для продажи квартир обычно определяются по субъективным впечатлениям, объективные факторы (месторасположение, вид из окон, наличие отделки квартир, внешняя и внутренняя инфраструктура и т. д.) не всегда принимаются во внимание. Причем цену на квадратный метр элитного жилья нельзя назвать «неподвижной». Уместен значительный торг. А когда квартиры плохо продаются, застройщик сам готов снизить стоимость - к примеру, специалисты Компании Соцмарт по одному из элитных объектов получили информацию на начало и средину февраля 2008 г. – во второй раз стоимость квадратного метра была уже на 20% меньше ( застройщик не мог продать последние 2 квартиры). Можно заметить плохую внутреннюю взаимокоммуникацию отделов продаж – часто разные представители предлагают разные варианты информации о важных параметрах элитных домов (начиная от этажности, площадей и заканчивая наличием и количеством свободных квартир). В общем, на первичном рынке цены на квадратный метр элитного жилья «стартуют» от 4000у. е., средняя минимальная стоимость – немногим менее 8000$. Журнал «Корреспондент» (23.02.08) составил свой рейтинг квартир элитного сектора. ТОР основывается на общей стоимости квартир. В этот рейтинг также попали 2 квартиры в домах, которые представлены в данном исследовании Соцмарт. Это квартира в доме Софийская брама ( 7е место, квартира площадью 150кв. м., стоимость 6 млн. у. е.) и Капитолий ( 9е место, квартира площадью 220кв. м., стоимость 4,4 млн. у. е.)
Таблица 3. Распределения количества объектов по наличию свободных квартир от застройщика, элитные объекты в стадии строительства:
Наличие свободных квартир Количество Проценты
Есть свободные квартиры 9 81,8%
Часть продана, часть еще не продается 1 9,1%
Квартиры еще не продаются 0 0,0%
Нет свободных квартир 1 9,1%
*Данные компании «Соцмарт»
Виды новых элитных домов, представленных в г. Киеве.
Условно говоря, можно сказать, что элитными новостройками позиционирует себя обычно жилье 3х видов – клубные небольшие дома, жилые многоквартирные комплексы и закрытые микрорайоны (согласно информации аналитического отдела компании Соцмарт). Ясное дело, что не любой малоквартирный дом может считаться элитным, также что и редкое многосекционное высотное здание может назвать себя таковым. Тут, для определения категории, стоит уже обращаться к другим характеристикам элитного жилья (от УСА). Если говорить о канонах, то многоквартирный дом вообще не может относиться к классу премиум или де люкс (разве что к бизнес), но в Киеве некоторые такие новостройки все равно претендуют на класс «А» - такое право им дает эксклюзивная архитектура, удачные планировки квартир, насыщенная внутренняя инфраструктура, центровое месторасположение.
Некоторыми из тенденций на первичном элитном рынке жилой недвижимости в 2007 году можно назвать:
1. Не полное соответствие критериям «элитной недвижимости»
2. Отсутствие зависимости в ценообразовании от объективных факторов
3. Длительные сроки возведения зданий, задержки со сроками сдачи в эксплуатацию на несколько лет. К примеру, жилой комплекс Граф Толстой строится уже с 2003г. (изначально планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2005г., здание еще не построено и в 2008г.). Вот уже 5 лет возводят жилой комплекс Капитолий. В Панораме на Печерске построены лишь первые секции, строительство остальных так и не начато. Подобные ситуации наблюдаются со многими объектами
В силу своей инертности и высокого стабильного спроса, который, по мнению экспертов, будет только расти, сектор элитной недвижимости наименее подвержен разного рода кризисам и проблемам (в том числе и стагнации), с которыми периодически сталкивается рынок недвижимости в целом. Можно прогнозировать и дальнейшее развитие сегмента, с устойчивым объемом рынка нового элитного жилья до 15% от общего объема рынка жилой недвижимости. В связи с общим замедлением роста цен на рынке новостроек, постепенного превышения предложения над спросом, вырастет «борьба» за потенциального покупателя. Здоровая конкуренция между застройщиками, вероятно, приведет и к улучшению качества предлагаемых жилых домов.
источник: socmart.com.ua
