Обіцяти - не значить одружитися. Ще минулого літа державні банки анонсували створення Агентства з рефінансування житлових кредитів, щоб зробити іпотеку доступною. Минуло більше, ніж півроку, а віз і нині там: пільгові позики так і не з'явилися. У той час як нинішні умови по кредитах на житло - акт благодійності на користь банку.
Здається, фінансисти зробили все можливе, щоб кредити не брали, а якщо все-таки комусь і припече, то доведеться сильно розщедритися. В кінці січня середня ефективна (реальна) ставка по кредитах на нерухомість в банках ледь не дотягувала до 20% річних. Тобто за 20 років позичальник виплачує потрійну вартість квартири. І це при тому, що в більшості європейських країн ставки по іпотеці не перевищують 4-5% річних. Банкіри зізнаються, попит на іпотеку в Україну величезний (з 2008 року сформувався так званий відкладений попит), але реально взяти на себе таке борговий тягар готові далеко не всі. І ось нарешті з'явилося світло в кінці тунелю: на початку січня антимонопольний комітет України дозволив чотирьом державним банкам (Ощадбанку, Укрексімбанку, Укргазбанку і банку «Київ») створити агентство з рефінансування житлових кредитів. П'ятим мав бути Нацбанк, але, в кінцевому рахунку, регулятор від участі відмовився. Передбачається, що агентство буде рефінансувати іпотечні кредити і це дозволить знизити їх вартість для фізичних осіб до небачених 12-14% річних. Нова стара схема За задумом Нацбанку, агентство представлятиме собою публічне акціонерне товариство з капіталом 35 млн грн. (70,85% в статутному капіталі буде належати Ощадбанку, що залишилися 29,15% - решті учасників). Для залучення коштів, які в подальшому будуть направлятися на пільгове кредитування, установа випустить облігації з фіксованою ставкою купона. Їх повинні викупити банки. Не можна сказати, що сума здатна вразити уяву. Це всього лише крапля в морі. Настільки низька ефективність ДІУ пояснюється тим, що пільгові кредити для українців - сир у мишоловці. З одного боку, ставки по них на 3-4 п.п. нижче, ніж за звичайними іпотечними позиками. Реальна вартість пільгових кредитів стартує з 14-14,5% річних. У банку «Меркурій», наприклад, ставка по програмі ДІУ - 14% річних, за звичайною - 22-22,5%. З іншого боку, ДІУ висуває такі вимоги до позичальників, що відповідають їм лише одиниці. Наприклад, платіж по кредиту не повинен перевищувати 45% офіційного щомісячного доходу, а сукупні витрати позичальника - 50%. Обмеження є за віком, стажу, місцем роботи. До того ж вибір квартир, на покупку яких можна отримати пільговий кредит, як правило, обмежений. В кінці минулого року голова Нацбанку Сергій Арбузов і зовсім заявив, що вже в I кварталі 2012 року іпотеку можна буде отримати під 14% строком на 10 років. Регулятор нібито робить все можливе, щоб пожвавити ринок кредитування нерухомості. Такі кредити будуть надавати, наприклад, Ощадбанк і деякі закордонні банки. До речі, в державному Ощадбанку вже давно можна взяти кредит по 12-12,5% річних. Ось тільки кредитує банк на настільки пільгових умовах лише об'єкти компанії ТММ. І якщо поцікавитися вартістю квадратного метра у цього забудовника, то виникають підозри, що в суму житла включені «бонуси» Ощадбанку за дешевий кредит. Загалом, нічого нового. Про доступність житла говорити не доводиться. Після дощику в четвер Коли запрацює цей самий Агентство з рефінансування іпотечних кредитів, до цих пір невідомо. Вхідні в його склад банки навідріз відмовляються коментувати все, що з ним пов'язано. Таке враження, що ніхто нічого не знає, або просто говорити нема про що. І, швидше за все, вірні відразу два припущення. Планувалося, що перші облігації Агентство з рефінансування житлових кредитів випустить вже восени 2011-го. Але ще в кінці листопада, якщо вірити джерелам, в установи не було навіть власного статуту. Тобто агентство залишалося не більше ніж однієї з фантазій НБУ. Адже якщо немає статуту, значить, немає і юридичної особи. Які ж облігації може випускати те, чого немає навіть на папері? У будь-якому випадку зайвих грошей, які можна було б направити на видачу іпотечних кредитів, на ринку немає. На заході іпотечні облігації фінансуються за рахунок довгострокових ресурсів, які залучаються на ринку цінних паперів. В іпотечні папери активно інвестують інституційні інвестори: недержавні пенсійні фонди, інвестфонди, страхові компанії, пр. В Україну на їхню допомогу розраховувати не доводиться. Основним джерелом фінансування можуть стати хіба що банки, які не входять до складу агентства. Ось тільки чи будуть їм цікаві такі вкладення? За оцінками першого заступника голови Нацбанку Юрія Колобова, прибутковість нових паперів буде порівнянна із прибутковістю за ОВДП і трохи нижче ставок по корпоративних облігаціях банків. Проте зараз покупців навіть на держпапери вдень з вогнем не знайти. Банки відмовляються купувати цінні папери уряду з урахуванням їх низької прибутковості. Навіть валютні ОВДП, що знімають всі курсові ризики з інвестора, аншлаг не викликають. І це ще м'яко сказано. Не виключено, що Нацбанк спробує зацікавити банки, погодившись брати іпотечні облігації як заставу для кредитів рефінансування. Але якщо і це не допоможе, фінансувати проект доведеться з бюджету. І тоді, можливо, пільгові кредити в 2012 році все-таки з'являться. Правда, трапиться це ближче до виборів. А «щасливчиків», які все-таки отримають дешевий кредит, можна буде перелічити на пальцях. Однією руки.
Подібні схеми використовуються в різних розвинених країнах. У Європі, наприклад, за рахунок облігацій фінансується близько 40% заборгованості по іпотеці. У зверненні постійно перебувають папери на суму близько 3 трлн. євро. Причому з кожним днем частка іпотечних облігацій у фінансуванні іпотечних кредитів зростає.
