Риелторы говорят о «вялости» рынка. По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, «нет просмотров, люди просто ничего не хотят делать». Аналитики же портала domik.net текущую ситуацию характеризуют как «глубокий системный кризис», отмечая, что в июле «побит антирекорд июня 2010 по спаду деловой активности за все время наблюдений». По данным АН «SV Realty», за июль 2010 года в Киеве было совершено 768 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Для сравнения, в «застойном» июне в столице на «вторичке» продали 935 квартир. И даже в совершенно «мертвом» по сезону и явно еще «кризисном» по экономическому состоянию феврале таких сделок все-таки было больше — 810. Вообще, с точки зрения рыночной активности, хуже июля в этом году был только январь.
Кроме усыпляющей погоды к истокам июльских «успехов» относят и массовый отъезд населения в отпуска. Но не будем забывать и о главной причине рыночного застоя: цены на столичное жилье до сих пор «страшно далеки от народа», и в отсутствие доступной ипотеки пропасть между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей остается непреодолимой. Кроме того, возможно, внесла свою лепту и «усовершенствованная» работа БТИ, когда вместо справки-характеристики за неделю, как это было раньше, выдается выписка из реестра, но уже за полтора-два месяца. Не исключено, что значительное число сделок не совершилось по той простой причине, что продавцы еще не успели получить необходимые документы.
СНИЖЕНИЕ ПРОДОЛЖАЕТСЯ. На фоне «засыпания» рынка, цены на жилье продолжают свое неторопливое скольжение вниз. По данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», по итогам июля, по сравнению с июнем, средняя цена предложения вторичного жилья в Киеве снизилась на 2,8% и составила $2230/кв. м. Таким образом, с января 2010 года по июль снижение стоимости вторичного жилья составило 9,6%, а с июля 2009 года — 12,2%.
Средняя стоимость однокомнатных квартир за месяц снизилась на 2,7% (до $2056/кв. м), двухкомнатных — на 2,4% (до $2263/кв. м), трехкомнатных — на 3,5% (до $2230/кв. м), а четырехкомнатных — на 2,3% (до $2647/кв. м).
Продолжается тенденция опережающего удешевления квартир, впервые выставленных на продажу, — новых продавцов не очень устраивает перспектива многомесячного безрезультатного «зависания» в базах данных. В июле, по данным портала «Столичная недвижимость», таких «новых» квартир было 15,4% от всего объема предложения, при этом их средняя цена была на 8% ниже «среднерыночной».
Опыт показывает, что для продажи необходимо, во-первых, выставить квартиру по более привлекательной цене, чем у основной массы предложений, иначе никто не позвонит и не придет на просмотр, а во-вторых — быть готовым в процессе торга еще и дать хорошую скидку. По словам директора АН «Оптимум-плюс» Юрия Базелинского, тот, кто действительно хочет продать квартиру, должен быть готов уступить до 10%. Хотя, по словам риелторов, на рынке есть случаи, когда покупатель выторговал 15% от стартовой цены.
В целом, растет разница между среднерыночными ценами предложения и теми, по которым реально заключаются сделки. По данным аналитиков портала domik.net, в июле цена продажи в среднем была на 18,1% ниже цены предложения аналогичных квартир. В мае это отличие составляло 14,5%, в июне — 14,4%.
ОЖИДАНИЕ ОЖИВЛЕНИЯ. Согласно аналитическому обзору специалистов АН «Планета Оболонь», «существенных изменений сложившихся тенденций в августе не произойдет. Рынок этим летом фактически уснул; и вряд ли в августе произойдет нечто такое, что его разбудит».
По мнению ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, первая половина августа по своей активности будет похожа на июль, а вот к концу последнего месяца лета рынок начнет восстанавливаться. Поскольку, как утверждает специалист по недвижимости АН «Новый адрес» Наталья Лаговская, в конце августа спрос на квартиры растет всегда, — люди торопятся решить вопрос нового жилья до зимы.
В сентябре же спадет жара, люди вернутся из отпусков, да и вообще, наступит традиционное оживление деловой жизни, что просто обязано положительно сказаться и на активности рынка недвижимости.
ЦЕНЫ НА РАСПУТЬЕ. Но, как скажется осеннее оживление на динамике цен, пока неясно. Сергей Костецкий считает, что в сентябре начнется рост цен, до 2—3% в месяц. Это будет обусловлено хотя бы тем, что дешевых предложений на рынке не прибавляется, их, наоборот, становится все меньше и меньше. Этот рост будет продолжаться до конца ноября, а зимой, как обычно, рынок стабилизируется.
Руководитель же портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов полагает, что до конца года средние ценовые показатели покажут снижение стоимости предложения в пределах 1—1,5% в месяц. В пользу этого прогноза говорит свойственная рынку недвижимости инерционность. Если уже в течение года цены снижаются в среднем с темпом примерно 1% в месяц, а в этом году даже чуть быстрее, то должно произойти нечто серьезное, чтобы эта тенденция сменилась на противоположную. Но никаких объективных факторов, которые могли бы произвести это «нечто серьезное» и восстановить спрос на недвижимость, пока не видно. Быстрое обогащение широких масс населения нереально, а о скором появлении доступной ипотеки всерьез не говорят уже и сами банкиры. Да и то, что новые квартиры выставляются в среднем по более низким ценам, показывает, что и сами продавцы эти тенденции к удешевлению понимают и принимают.
КАК НЕ ЗАБЛУДИТЬСЯ В ПРОГНОЗАХ
Читая и слушая противоречивые мнения и прогнозы специалистов, хотелось бы иметь какие-то критерии, на которые можно было бы опереться при принятии важных для себя решений. Покупать ли квартиру сейчас или ждать снижения цен? Стараться продать квартиру побыстрее, но дешевле, или подождать, пока цены пойдут вверх? На что обращать внимание, чтобы предвидеть поведение цен в ближней перспективе? Впрочем, для начала полезно определиться с тем, на что внимание обращать не надо.
НЕ СУЕТИТЬСЯ. Не стоят внимания сообщения в стиле «за прошедшую неделю квартиры подешевели (подорожали) на 0,2%». Во-первых, статистическая погрешность при определении средних цен сегодня, в лучшем случае, составляет 0,8—1%. Во-вторых, неделя — это слишком мало, чтобы делать хоть какие-то обобщения, пишет сегодня. Даже рассматривая статистику за месяц из разных источников, постоянно сталкиваешься с тем, что одни говорят о росте цен, другие — об их снижении. Чем больше период, тем отчетливей тенденции. И важно, чтобы непрерывный вал сообщений о «недельных» подорожаниях не отвлекал от того обстоятельства, что, например, за год цены снизились на 12%, или за 7 месяцев, допустим, — на 9,6%.
ИНЕРЦИОННОСТЬ. Если на рынке недвижимости не происходит нечто экстраординарное грандиозных масштабов, все его параметры будут двигаться в том же направлении, что и раньше. А все изменения происходят, как правило, достаточно плавно. Темп изменения цен определяется с помощью так называемого индекса ценового ожидания. Он называется так потому, что с его помощью можно примерно предсказать поведение цен на ближайшие месяц-два. Например, если индекс ожидания, рассчитанный по итогам июля аналитиками портала domik.net, равен -1,6%, то, скорее всего, примерно таким и будет темп снижения цен в ближайшие месяцы.
ВНЕШНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ. Следует обращать внимание также на действия власти, влияния других рынков и общеэкономической обстановки, которые могут повлиять на баланс спроса и предложения на рынке. Тут все просто. Действия и тенденции, которые повышают уровень благосостояния населения, а значит, и готовность покупать жилье, способствуют росту цен на него. Но на сегодня, увы, таких факторов нет. А вот все, что делает владение жильем более дорогим и невыгодным, снижает цены на него. Яркий пример — налог на недвижимость (ежегодная мзда с владельцев жилья). Он будет невыгоден владельцам нескольких квартир или спекулянтам, и они, вероятно, захотят продать часть недвижимости. Это двинет цены вниз. Но, хоть и говорили об этом налоге много, его до сих пор так и не ввели.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
В июле самые доступные квартиры подорожали на $2000—3000.
1-КОМНАТНЫЕ
-
$40 000 — Шевч. р-н, ул. Телиги, 24/12/5
-
$40 000 — Шевч. р-н, ул. Ольжича, 25/14/5
-
$42 000 — Печер. р-н, ул. Рыбальская, 24/13/4
В июне самая дешевая «единичка» стоила $38 000 (ул. Мебельная в Святошинском р-не).
2-КОМНАТНЫЕ
-
$53 000 — Днепровский район, бул. Перова, 45/30/7
-
$55 000 — Солом. р-н, ул. Ушинского, 36/24/6
-
$55 000 — Десн. р-н, ул. Жукова, 45/24/5
В июне самая дешевая «двушка» нашлась за $50 000 в пер. Полесском, в Дарницком р-не.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$67 000 — Дарницкий р-н, пер. Полесский, 5/40/7
-
$69 000 — Дарн. р-н, ул. Вереснева, 61/45/7
-
$72 000 — Днепровский р-н, ул. Шлихтера, 65/42/7
Месяц назад самая дешевая «трешка» стоила $65 000 — в Подольском р-не
«ПЕРВИЧКА»: ВРЕМЕННЫЙ СПАД
В июле на рынке новостроек прервался рост активности. По данным АН SV Realty, в июле 2010 года в Киеве продано 211 квартир в недостроенных домах, а за июнь таких квартир было продано 270. Впрочем, это снижение активности во многом можно отнести за счет «нерабочей» погоды и периода отпусков. Цены на рынке первичной недвижимости практически не менялись. По данным консалтинговой компании SV Development, за июль средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на первичном рынке в Киеве снизилась на 0,4% до $1550 за кв. м.
В целом, по словам Владимира Германова, на рынке новостроек ситуация принципиально не меняется и измениться в ближайшее время не может. И причины тому те же, что и раньше: отсутствие платежеспособного спроса, достаточного для сегодняшнего уровня предложения по имеющимся ценам.
Еще одна особенность нынешней ситуации — некоторый дисбаланс предложения. До кризиса было заявлено о строительстве большого числа объектов бизнес-класса — чуть более трети всего объема предложения. По словам Владимира Германова, реальную потребность в таком жилье никто не изучал, но, вероятнее всего, она значительно ниже. А цена на такое жилье раза в полтора выше, чем на жилье экономкласса, которое и пользуется спросом, особенно в готовых и почти готовых домах.
ПОЧТИ БЕЗ ПОДВИЖЕК. По мнению Сергея Костецкого, заметно оживить рынок новостроек может только возвращение доступного ипотечного кредитования. Определенный толчок могли бы дать какие-нибудь меры по снижению стоимости жилья, например, облегчение налоговой нагрузки на строителей. Ранее министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба заявлял о планах освобождения работ по строительству и продажи жилья на первичном рынке от уплаты НДС. Но в опубликованном проекте Налогового кодекса такая норма отсутствует. По мнению Владимира Германова, сохраняющееся соотношение спроса и предложения обусловливает практически незаметное сползание цен порядка 0,5% в месяц, или до 10% в год.
