И «вторичка», и «первичка» до конца года будут дешеветь на 10%.
В сентябре независимый портал «Недвижимость» зафиксировал удешевление «вторички» всего на 1%. Притом, в сравнении с провальным в смысле покупок-продаж августом, сентябрь дал прирост числа сделок на 15%. Сей факт подняли, как флаг, многие риелторы — мол, на волне оживления спроса продавцы перейдут в контратаку и станут диктовать цены на бэушные «метры», передает Инфобуд. Цель кампании ясна: подстегнуть полумертвый рынок, дабы продавцы и покупатели ринулись искать друг друга и, ясно, мимо брокеров-посредников не прошли, сообщает Сегодня. Мы выслушали диаметральные ценовые прогнозы экспертов и сделали собственные выводы.
БУДЕТ РОСТ ЦЕН. «Спрос на дешевые квартиры в спальных жилмассивах — а они самые востребованные — превысит предложение, — утверждает директор АН «Диамант» Александр Коляда. — Поэтому цена такого жилья поднимется к декабрю на 5%. Спрос сформируют приезжие и киевляне, которые откладывали покупку в расчете на падение стоимости квартир, а оно уже остановилось, передает Инфобуд. Кроме того, многие из тех, кто сумел снять депозиты, будут вкладывать деньги в недвижимость — это хорошая альтернатива сбережениям в банках». «К концу года цены вырастут на 5—10%, — считает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Скажется нынешнее удешевление доллара с 8,9 до 8,5 грн., что позволит большему числу людей покупать квартиры, и сокращение введения в эксплуатацию новостроек, а значит, повышение спроса на «вторичку».
Признаться, очень спорны эти аргументы. Если недавнее подорожание доллара не сказалось на снижении цен, то падение курса «зеленого» тем более не скажется. Далее, большинство снявших деньги с депозитов получили от силы по 100 тыс. грн. — за эту сумму квартиру не купишь, поэтому такие «богачи» спрос не подогреют. А тем, кому для покупки не хватает денег, разницу взять негде: ипотечное кредитование — в летаргическом сне.
НЕТ, БУДЕТ ПАДЕНИЕ! Даже телеграфным стилем процитировав сторонников удешевления «вторички», мы получим убедительную картину. Итак. «Не оправдался расчет продавцов на сезонное повышение спроса, предложение больше на порядок, поэтому стоимость квартир должна плавно снижаться, на 1—2% в месяц, а до конца года — на 3—6%,» — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. Аналогичный прогноз по ценам дал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов: «Большинство киевлян и приезжих из регионов, имевших возможность купить квартиры, уже сделали это на пике снижения цен в январе—мае. Поэтому оживления спроса ждать не приходится».
«В среднем до конца года квартиры подешевеют на 10%», — дружно утверждают директора АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич и АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский. Их доводы, думается, наиболее весомы. Первый: число продаваемых квартир будет расти и, напротив, реальных покупателей — уменьшаться, поскольку зарплаты у большинства из них не растут, а снижаются, передает Инфобуд. Второй: выдача ипотечных кредитов сейчас — единичная, даже в тех немногих банках, которые декларируют эту услугу. Даже соискателям со стабильным и высоким «белым» доходом чаще всего отказывают в займе. Третий: потенциальные клиенты из регионов не будут осаждать Киев, поскольку сейчас тут сложно найти высокооплачиваемую работу, которая оправдает приобретение жилья.
Резюме: захлебнется контратака тех продавцов, кто решил, что уже пора взвинчивать цены.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Это похоже на рыбалку. Покупатели клюют на дешевые «хатки», но затем многие из них сходят с крючка. Поскольку их, во-первых, удручает печальное состояние квартир (так называемое жилое состояние, как правило, означает убогий антураж). А, во-вторых, смущает удаленность дома от метро и проблема, как на автобусах или маршрутках быстро добраться до оного либо непосредственно к месту работы. Понятно, что эти факторы обусловили доступность самых дешевых перечисленных «крыш».
1-КОМНАТНЫЕ
-
$39 500 Дарн. р-н, ул. Ленина, 27/13/5 кв. м
-
$41 000 Голос. р-н, ул. Новопироговская, 21/11/4,5 кв. м
-
$42 000 Обол. р-н, ул. Автозаводская, 29/17/6 кв. м
В августе подобное жилье стоило $42—44 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ
-
$55 500 Дарн. р-н, ул. Ленина, 40/26/6 кв. м
-
$57 000 Днепр. р-н, ул. Пражская, 47/30/8 кв. м
-
$59 900 Днепр. р-н, бул. Перова, 40/24/7 кв. м
Летом самые дешевые «двушки» шли по $57—65 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$74 000 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 51/34/6 кв. м
-
$75 000 Солом. р-н, ул. Шепелева, 58/45/7 кв. м
-
$75 000 Святош. р-н, ул. Коласа, 65/45/6,5 кв. м
К началу осени аналогичные «трешки» стоили столько же.
НОВОСТРОЙ ПОДЕШЕВЕЕТ НА $50—200
Министр регионального развития и строительства Висилий Куйбида озвучил печальный прогноз: в этом году будет введено в эксплуатацию до 40% от прошлогодних объемов жилья, то есть всего около 4 млн кв. м. Мало? Нет, думается, более чем достаточно, исходя из возможностей граждан выкупить эти квартиры.
Уже ясно, что правительственная программа поддержки строителей провалилась: по установленным расценкам — 2,5—4,2 тыс. грн. за «квадрат» — мало кто из них может и хочет сдавать дома. Да и 2 млрд грн. казенных денег на финансирование таких недостроев — мизер. Не допущенные к «корыту» застройщики, как мы выяснили, дают скидки до 20—30% на квартиры в домах, которые, авось, когда-то будут закончены. «Но не факт, что покупатели смогут когда-нибудь получить такое жилье, — предостерегает начальник департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Александр Немтарев. — Я не советую покупать квартиры в еще не достроенных домах. А в сданных в эксплуатацию застройщики зачастую дают клиентам дисконты в 2—3% или рассрочку платежей до 3 лет под 7—12% годовых. Однако на массовое снижение цен не рассчитывайте: проявится отложенный спрос и дефицит предложения».
Именно нехватку новых метров застройщики сделали козырем. Но с ними и с названным экспертом мы готовы поспорить. На рынке полно предложений «вторичной первички» — квартир от собственников в уже сданных домах. Они продают жилье по прайсам строителей и даже ниже, плюс у них еще можно выторговать до 5% от заявленной цены. Число таких квартир растет, их хватит по крайней мере на пару лет. Так что ценовая конкуренция у строителей достойная.
«Всплеска спроса на «первичке» не произошло, ведь у людей сокращаются заработки, а ипотечные кредиты получить почти невозможно, — констатирует руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Чтобы оживить продажи, до конца года, думаю, строители снизят цены на 5% в экономклассе, то есть в среднем на $50/кв. м». Смелее высказался эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец: «Строители уступят 10—15%, то есть $100—150/кв. м на самое популярное жилье экономкласса, ведь даже его берут слабо из-за кризисного падения доходов». А вот независимый эксперт Руслан Кизлайтис утверждает: «Красная цена для киевского экономкласса — $800/кв. м, до такого уровня застройщики должны уменьшить цены, если хотят привлечь массового покупателя».
Наконец, Украинская строительная ассоциация предложила возводить дома по $400—500/кв. м, при условии, что под них будет выделена земля и подведены коммуникации. Фантастический ли это проект или реальный, мы увидим в 2011 году, если новые власти дадут на него добро. Но из этих цифр понятно, что поборы чиновников за выделение земли и инженерию заставляют нас переплачивать за квартиры минимум вдвое дороже.
