Забезпеченість житлом в нашій країні – одна з найнижчих у Європі, а житловий фонд в Україні вже порядком застарів. Наприклад, в ЄС на кожного жителя припадає 40 м² житлоплощі, в Україні – трохи менше 24 м².
А от за темпами будівництва країна вже обганяє Європейський Союз – 2,9 нових квартир на 1000 осіб в Україні – проти 2,8 в Європі. Але будинки будуються, а квартири в них люди все-таки не купують, відзначають аналітики порталу M2bomber.
"Це і є причиною того хаосу в сфері нерухомості", - вважають експерти.
Ситуація помітно впливає на ціни на ринку новобудов. Так, з квітня до середини літа-2018 ціни на столичні новобудови помалу падали, а потім піднялися знову. Із липні медіанна вартість нових квартир становила 22 280 грн/м², у вересні ж "медіана" досягла позначки 24 000 грн/м², і залишається такою по сьогоднішній день. Ціна м² в доларах також зросла до осені, але теж не набагато (864 дол/м² зараз проти 833 дол/м² у липні).
"Разом з тим, будкомпанії і втрачають прибутки, продаючи нове житло. За оцінками Мінрегіону, вартість будівництва 1 м² у Києві – близько 13 000 гривень. Додамо сюди інші витрати забудовників, наприклад, на придбання земельної ділянки, на забезпечення роботи відділу продажів, на рекламу і маркетинг, і т. д. В результаті вийде, що зведення одного м² у Києві навряд чи обходиться будкомпаніям дешевше 15 000 гривень. А якщо так, то виходить, що в Дарницькому районі нові квартири продають не набагато дорожче, а в Деснянському – навіть дешевше собівартості", – відзначають експерти.
Фахівці бачать декілька варіантів подальшого розвитку подій:
Заморожування будівництв. Зменшення прибутковості – це великий удар для малих і молодих компаній, у яких зовсім мізерна "фінансова подушка". Не отримавши очікуваний дохід від продажу квартир, такі забудовники, ймовірно, не зможуть закінчити вже зводяться об'єкти. І в українському будівельному кризі "виживуть найсильніші".
Подальше скорочення метражу квартир. У нових будинках і так більшість квартир – однокімнатні. Багато з них мають площу 25 м², 23 м², а то й менше. Можливо, на ринку з'явиться ще більше таких малометражок.
Інфраструктурний колапс і "будівельне шахрайство". Хоч сьогодні новобудови продаються погано, а знижувати ціну м² вже нікуди – забудовники як і раніше прагнуть отримати прибуток, близьку до запланованої. І нерідко її "відбивають" іншими способами. Наприклад, економлячи на матеріалах та на будівництві інфраструктури. Тобто, з'являються нові будинки, а от школи, лікарні, дитячі установи і т. д. – ні.
"На тлі проблем масової забудови, старий житловий фонд виглядає цілком виграшно. Тут вам і обжиті райони, і усталена інфраструктура, близькість магазинів, шкіл, дитсадків та поліклінік", - кажуть експерти.
Якщо ж говорити про вартість, у вторинної нерухомості щодо гривні ситуація така ж, як і у новобудов: влітку ціни опустилися, а восени піднялися. У вересні ціна підскочила до 26 800 грн/м², але в листопаді вторинне житло вже трохи подешевшало – до 26 592 грн/м². Вартість "вторічки" в доларах істотно не змінилася: на сьогодні вона дорівнює 957 дол/м², і приблизно такою ж була в квітні. Влітку ж курс гривні впав, а разом з ним і ціни (вторинна нерухомість продавалася в середньому за 933 дол/м²).
"Якщо дивитися в цілому – то ціни на вторинне житло не є такими вже низькими. Особливо враховуючи той факт, що проблеми старого фонду очевидні: незважаючи на розвинену інфраструктуру, будинки радянської побудови через пару десятків років підуть під знос. Вже сьогодні близько 7% будинків в Україні – непридатні для життя. Та й покупці, які неохоче купують квартири у новобудовах на вторинну нерухомість "задивляються" ще рідше", – підкреслюють фахівці.
"Але незважаючи на все це, зменшувати ціни продавці "вторинки" не поспішають. В принципі, це логічно: ніхто не хоче продавати квартиру дешевше, ніж її придбали. Також власникам хочеться "відбити" гроші за проведений ремонт. У підсумку отримуємо цікаву ситуацію: нове житло навряд чи буде дорожчати і можливо, навіть подешевшає – а ось "вторинка" чи впаде в ціні. Причина проста: забудовники орієнтуються більше на купівельну спроможність людей – адже будкомпаніям потрібно швидше отримати гроші і вийти в плюс, щоб закінчити зведення інших об'єктів. Власники ж вторинного житла нікуди не поспішають і можуть "притримати" свою нерухомість до кращих часів. А до настання цих "кращих часів", квартири знімаються з продажу та успішно здаються в оренду", – відзначають експерти.
