Будівельники винайшли декілька схем, які допомагають їм знизити собівартість робіт. Але чи можна вижити в таких будинках – велике питання
Собівартість будівництва в Україні продовжує зростати. Тільки за останній рік через стрибок курсу долара, подорожчання будматеріалів і збільшення зарплатного фонду вартість будівельних робіт додала, як мінімум, 10-15%. Але ціни на нові квартири продовжують приємно радувати потенційних покупців. Багато продавців новобудов декларують вартість квадратного метра на рівні 10-11 000 грн. При цьому, за даними Мінрегіонбуду, в 2017 році вартість будівництва квадратного метра житла в Києві становила 11 300 грн., а в передмісті – 9 700 грн. В цьому році цифри зростуть до 14 300 грн. і 12 300 грн. відповідно.
Секрет низьких цін від забудовників пояснюється просто – вони активно економлять на квартирах, — пояснює глава агентства «Євро-рейтинг» Григорій Перерва.
«Мінфін» з'ясовував, які хитрощі йдуть в хід і як вони позначаються на якості житла.
Схема №1: дешеві матеріали
Один з найпоширеніших способів заощадити – заміна будматеріалів більш дешевими аналогами, — пояснив «Мінфіну» урбаніст Григорій Мельничук.
«наприклад, для утеплення використовують не мінеральну вату, як передбачено по технології, а пінопласт. Така підміна небезпечна для майбутніх мешканців серйозними наслідками. Будівля стає не тільки більш холодним, але і небезпечним. Адже пінопласт дуже швидко запалюється і, на відміну від мінеральної вати, добре горить, що загрожує серйозними наслідками у разі пожежі», — попереджає Мельничук.
Є ще один нюанс, про який відкрито говорять виробники газобетонних блоків (їх використовують при будівництві житлових будинків більшість забудовників). «В інструкції сказано, що блоки не поєднуються з пінопластом: порушується природна вентиляція стін, в підсумку, в квартирах буде сиро, — пояснив Мельничук. Зате забудовникам це вигідно, так як, за оцінками Григорія Перерви, дозволяє знизити собівартість відразу на 20-30%.
Будівельники експериментують із матеріалом для зведення стін.
«Найбільшою популярністю користуються керамічні або газобетонні блоки. Але ціна газоблоків варіюється від 1260 до 1300 грн/м3. Поризовані керамблокі коштують дорожче — в середньому 1750 грн/м3, але володіють рядом переваг (натуральний матеріал на 100% стійкий до займання, має низьке водопоглинання і хорошу паропроникність)», — говорить директор з розвитку компанії імперіа нерухомості плюс В'ячеслав Павлов.
Або взяти, наприклад, віконний профіль. На сьогоднішній день ціна на нього варіюється від 1 300 до 2 200 грн/м2. Від того, скільки передбачено камер в профілі, кількість склопакетів, буде армування, яке якість фурнітури, безпосередньо залежить енергоефективність будинку. Природно, все це в підсумку позначиться на покупцях: або дозволить значно заощадити на опаленні взимку та кондиціонування влітку, або змусить витрачати на енергозбереження на 30% більше грошей.
Павлов розповідає і про ще один спосіб економії, яким активно користуються забудовники – на гідроізоляції. «Вартість таких матеріалів коливається від 100 до 500 грн/м2. Дешевий гідроізоляційний матеріал може призвести до затікання покрівель і цокольних поверхів», — зазначив він.
з подібними проблемами стикаються покупці по всій Україні. Ось що пишуть форумчани про ЖК «Мар'їнський» в Одеській обл. «Ми скаржимося на якість будівлі, ми ніяк не можемо зробити ремонт, тому що після першого проливного дощу у нас затопило підлогу квартири, т. к. неякісні вікна і профілі панорами! а зараз після снігопаду у нас балкон повний снігу, він розтанув і знову пів кімнати мокрою! панорама холодна, з неї вічно дме. Щілини потрібно закладати силіконом, вхідні двері міняйте відразу — вони неякісні, стіни дуже тонкі -чути сусідів. Хто зробив ремонт на 5 поверсі скаржаться на те, що тече балкон. Загалом, хто починає ремонт, починайте з весни, а то принади будуть підстерігати на кожному кроці».
Схема №2: будинок -мурашник
Інший поширений спосіб заощадити, яким зараз активно користуються забудовники – урізати по - максимуму житловий простір. Поекспериментувати з метражем квартир не вийде, адже за нього покупець платить живі гроші. Втім, і тут є нюанси. «Чомусь метражі, вказані на сайті, не збігаються з реальними», —дивуються на форумі, обговорюючи РК на вул. Київської у Броварах.
А от площі загального користування – сходові клітини, ліфти, прибудинкова територія – відкривають простір для фантазій забудовників.
Читайте також: Гід по рейтингу київської нерухомості
«наприклад, часто збільшують кількість квартир на сходовій площадці, особливо, в будинках економ - класу. Є випадки, коли на одному поверсі поміщають по 10 квартир. Метражі самих апартаментів при цьому не змінюються, але планування складається так, щоб економити місце», — розповів Перерва. Експерти згадують приклади зовсім вже екзотичних планувань — завужені в один кінець кімнати, довгі і вузькі коридори та ін
За словами Мельничука, на таку кількість квартир часто «виділяється» лише один ліфт, тому що в години пік мешканцям доводиться вистоювати в черзі, щоб спуститися або піднятися з комфортом.
Ось, наприклад, що пишуть на форумі покупці квартир в ЖК «Акварелі 2»: «Господа проектанти малюють (кресленнями це не назвеш) для відділу продажів одну планування. А за фактом вліпили батарею і кухня так як планувалося не стає. ( у підсумку — заміна радіатора і переробка проекту кухні) Вантажний ліфт не має датчиків і сам по собі закривається навіть якщо ви в дверях. Розташування вентиляційних шахт забирає площа приміщення, яке майже неможливо використовувати, але потрібно платити. Постійно відключають світло (2-4 рази на день). Це в будинку, де все зав'язано на електриці. А причина проста. За генпланом 10 поверхів, за фактом 14 поверхів. ТУ отримували найімовірніше на 10 поверхів. Але побудували 14 навантаження зросла і постійно вибиває. Про планові роботи (які повинні були пройти до введення в експлуатацію) ніхто не попереджає. Люди годинами сидять в застряглому ліфті».
Схема №3: інфраструктура по-мінімуму
Забудовники знають: до 15-20% економії на об'єкті дає інфраструктура. «Взяти елементарне – паркування. У деяких будинках немає не тільки підземного паркінгу, але й достатньої кількості паркомісць біля новобудови. Облаштовують тільки гостьові парковки, нерідко біля дитячих майданчиків. У підсумку двір перетворюється на проїжджу частину, що стає головним болем для мешканців, особливо тих, у кого є маленькі діти», — пояснює Мельничук.
Григорій Мельничук у якості прикладу наводить «Повітрофлотський квартал» на вул. Шолуденка (Лук'янівка), де намічається гострий дефіцит паркувальних місць.
«Деякі інвестори на форумах вже ратують за те, щоб замість дитячих майданчиків влаштувати паркування: в умовно сусідньому ЖК «Хоффманн Хаус» двір перетворили на парковку, а дітей «відправили» аж на дах», — розповідає урбаніст.
Паркування – лише один з пунктів економії. Насправді список дуже широкий – клумби, зелені зони, дитсадки та школи, дитячі майданчики, будівлі під магазини або спортклуби. Загалом, все те, що в підсумку створює комфортну житлову середу.
«Будівництво будь-якої будівлі, що окремо стоїть або виділення території під парк біля будинку – це відмова від «корисної» площі, яка може бути використана під житлове будівництво, і як наслідок — зменшення прибутку забудовника», — пояснює начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов.
За його словами, для будівництва школи потрібно в середньому від 1 га землі (школа зі стадіоном займе близько 1,5 га), а для будівництва дитячого садка на 150-200 місць буде потрібно близько 0,5 га. При цьому територія 1 га дозволяє звести 25-поверховий будинок на 350-400 квартир, що приблизно відповідає 25 тис. м2 житлової площі, яку, природно, можна вигідно продати.
«Багатьом забудовникам просто невигідно, наприклад, при зведенні одного будинку поруч будувати криту паркування чи дитсадок. Незважаючи на те, що власна інфраструктура – тренд, що набирає популярність, в багатьох київських РК створюваної «інфраструктурою» часто називають перші поверхи житлових будинків», — розповів «Мінфіну» Панфілов.
І це при тому, що за містобудівним правилами, прийнятим в столиці, забудовники зобов'язані подбати про супутньої інфраструктури – садках, школах, магазинах та ін
«Взяти, наприклад, Софіївську Борщагівку з боку села Святопетровское. Ця територія зараз нагадує будмайданчик цілого міста («Софійська Сфера», «Львівська маєток», «Затишний квартал», «Київський квартал», «Барселона», «Київський маєток», «Софіївський квартал», «Софія Клубний», «Софія Київська», «Європейка»). Серед поля виростають щільно стоять один до одного багатоповерхівки. Двосмугову центральну вулицю Леніна перейменували в Соборну, але ширше вона від того не стала. І з заселенням кожного нового будинку навантаження на неї зростає, навіть новенький асфальт не рятує», — розповідає Мельничук. До мінусів цього міні-міста можна додати відсутність інфраструктури, недостатньо магазинів, погану транспортну розв'язку. На підході – дефіцит місць у садочках і школах.
Форуми майбутніх мешканців переповнені скаргами на надмірну ощадливість забудовників. Ось що пишуть, наприклад, про ЖК «Лісова Казка» (Деснянський район):
«Забудовник, гей, де обіцяні дитячі майданчики, спортивні майданчики, зони для гріль, паркінг? Замість цього вирішили побудувати ще п'ять будинків, тепер уже 900! квартир. Комплекс ще не заселений, а від кількості машин вже не розгорнуться! А якщо всі 15 будинків заселяться, нам що по машинах до під'їзду добиратися? У мене 3 дітей, а всередині комплексу на дитячий майданчик навіть місця немає, не кажучи вже про щось більше. Це кошмар, я в шоці»
За даними SVITLO PARK, в 2017 році лише в 12-14% київських новобудов забудовники передбачали створення повноцінного інфраструктурного комплексу з такими об'єктами, як, наприклад, супермаркет, паркінг, спорткомплекс та ін. У цьому році за рахунок появи нових масштабних проектів частка РК з розвиненою повноцінною інфраструктурою зросте до 30% від всього обсягу новобудов Києва. Але в інших 70% новобудов проблема, судячи з усього, збережеться.
Схема №4: економ - клас по ціні елітного житла
За словами Григорія Перерви, нерідко трапляється і так, що забудовники «грають» з класом житла. Наприклад, будують класичний будинок економ-класу, але анонсують його як комфорт-клас, а це плюс 1-1,5 тис. грн. до ціни квадратного метра. Тобто на квартирі в 50 кв. м покупець переплачує 50-75 тис. грн.
Експериментувати з класами новобудов компаніям дозволяє той факт, що чітких державних стандартів до об'єктів відповідної категорії немає. Все вирішує вміння забудовника переконати потенційного покупця, що той набуває елітне житло, хоча і за якістю матеріалів, та за переліком інфраструктурних об'єктів – це класичний економ-клас.
PR менеджер компанії City One Development Галина Мартиненко каже, що якийсь неофіційний «золотий стандарт», яким повинні відповідати новобудови різного класу, на ринку все-таки є. Наприклад, для комфорт - і економ класу потрібні підземний паркінг, системи охорони і сервісу, власна територія для відпочинку і занять спортом і т. д. Кількість квартир на поверсі може бути більше 10 і вище. Будівельні матеріали і технологія будівництва нижче за рівнем ніж в будинках бізнес-та преміум - класів. Але деякі інфраструктурні об'єкти можуть бути відсутні, — попереджає експерт.
Для бізнес-класу важливі такі критерії: на поверсі — до 8 квартир, гарне планування, підземні паркінг, інфраструктура, зелена зона.
Для преміум-класу перелік складових ширше:
локація — зручний, тихий центр, з комфортними транспортними розв'язками, недалеко від метро, щільність забудови мінімальна.
якість будівництва — монолітно-каркасна технологія з можливістю перепланування, використання натуральних матеріалів, утеплювачів та систем вентиляції будівлі.
комплектація будівлі: простора і комфортна вхідна група з зонуванням, дизайнерським ремонтом; зручні та сучасні ліфти, кілька для пасажирів і обов'язково вантажний окремо. Наявність ліфта, який буде переміщатися в підземний паркінг.
підземний паркінг з відповідним коефіцієнтом паркомісце/квартира.
кількість квартир на поверсі: від 2 до 4 кв..
прибудинкова територія — продумана концепція з ландшафтом, зонами для відпочинку і занять спортом. Наявність фітнес-центр, СПА-зон.
сервіс і безпеку: наявність відеоспостереження, охоронних систем безпеки, консьєрж-сервіс і т. д.
квартирография проекту — планувальні рішення варіативні — від 1 до 4-5 кімнатних квартир, наявність видових квартир.
Втім, як видно, критерії досить розмиті, що цілком дозволяє забудовникам «грати» складовими «квартирного пакету».
