Оголошені Держслужбою статистики дані про обсяги будівництва не вселяють особливого оптимізму щодо перспектив галузі. За підсумками трьох кварталів обсяг будівельних робіт в країні впав в цілому на 9,1%. Очевидно, що забудовникам впору було б хапатися за голову, якщо б вони і так не перебували в подібному становищі останні кілька років. Особливо це стосується учасників ринку житлової нерухомості, які лише почали оговтуватися після досягнення цінового дна 2008-2009 років.
Втім, як говорив майже рік тому ZN.UA голова правління банку «Хрещатик» Дмитро Гриджук, є три найбільш адекватних шляху пожвавлення ринку будівництва житла. Це залучення комерційними банками з високими інвестиційними рейтингами довгострокових ресурсів на західних ринках капіталу, вихід будівельних компаній на IPO і через програми Державної іпотечної установи (ДІУ).
Очевидно, що IPO вітчизняним будівельним компаніям не світить навіть у середньостроковій перспективі - загальний стан галузі такий, що передбачає не розвиток приватних гравців, а хоча б виживання. Залучення банками довгих грошей на Заході також вкрай малоймовірно - рейтинги фінустанов, що працюють в Україні, недостатньо високі для того, щоб західний світ, який продовжує лихоманити, виділив довгі кредити під підйомні відсотки.
Залишається третій шлях - через програми ДІУ. Не самий простий і короткий, треба визнати. Але єдиний з працюючих і дають не космічні, але цілком конкретні результати.
Мал золотник, але дорогий
19 листопада на Оболоні (Київ) відкрився житловий комплекс «Міністерський». Забудовник - компанія «Енергополь-Україна», щоб завершити об'єкт, звернулася за допомогою до ДІУ.
«Будинок був готовий на 70%, інженерні мережі - на 90%. Це дозволило нам отримати підтримку (в ДІУ. - Н.Г .), - Сказала гендиректор «Енергополь-Україна» Тетяна Семенкова. - Завдяки підтримці ДІУ і дешевих кредитів, ми змогли запропонувати невисокі ціни. Також завдяки ДІУ і банкам, ми розробили для покупця систему кредитування, яка дозволить отримати 14-15% річних у гривні при придбанні квартири в кредит на 25 років. Перший внесок при цьому становить 25% ».
Загальні інвестиції будівельної компанії, власні та залучені, склали близько 50 млн. дол ДІУ додало бракуючі 32 млн. грн. - і вийшов комплекс на 540 квартир.
«Сьогодні в побудованому будинку ціна квадратного метра становить 11-14 тис. грн., В будинку другої черги очікується 8,8-11 тис. грн. в залежності від планування та місця розташування квартири », - додала Тетяна Семенкова.
Деталі надання кредиту компанії розкрив голова правління ДІУ Валентин Рибачук. «Тут більше 35 тис. кв. м. Ми працюємо із забудовниками через банки. Оператором даного проекту є Укргазпромбанк, через який ми дофінансувати забудовника в сумі 32 млн. грн. Отриманий пільговий кредит забудовник повинен повернути, коли прийде термін повернення. Рефінансування розраховане на рік-два. Це дуже гідний будинок, добротний і затишний, видно, що будівельники поставилися з усією відповідальністю до внутрішніх робіт », - сказав він.
Відзначимо, що ДІУ вже профінансувало 26 об'єктів у Києві, Харкові, Донецьку, Івано-Франківську, Луганську та Криму.
Валентин Рибачук повідомив, що в наступних комплексах «Міністерського» може бути реалізована програма оренди з подальшим викупом. «Але це залежить, по-перше, від забудовника - потрібні чи йому кошти. По-друге, ця програма поки перебуває на розгляді в Кабміні. В цілому на статутну діяльність ДІУ в наступному році ми плануємо залучити близько 2 млрд. грн. Сьогодні ми плануємо випустити під ці проекти облігації », - підкреслив Рибачук.
Планів громаддя
2 млрд. грн., які ДІУ має намір залучити шляхом випуску облігацій,-чимала сума. Але важливо, скоріше, не кількість грошей, а ефективність їх використання. Новація, яка запропонована ДІУ Кабінету міністрів і може бути затверджена урядом вже на наступному тижні, - «Оренда з правом викупу під 3% річних».
Ця програма, за словами Валентина Рибачука, багато в чому повторює параметри державної програми «Доступне житло» (банки кредитують іпотеку для населення під 16% річних, з яких 13% компенсує держава). До речі, за програмою «Доступне житло» тільки в Києві до кінця поточного року планується побудувати 1142 квартири (або 15 будинків), запевнив начальник ГУ житлового забезпечення КМДА Володимир Денисенко. Тобто програма працює.
Описуючи програму ДІУ «Арен да з правом викупу під 3% річних », Рибачук зазначив, що квартири будуть надаватися жителям в оренду з правом подальшого викупу під 3% річних без першого внеску. «Людина стає власником квартири з моменту підключення до програми. У програмі можна брати участь тільки один раз ... Квартири будуть коштувати 7,5 тис. грн. за квадратний метр у Києві, 5,5 тис. - в обласних містах, 4,3 тис. - у невеликих містах. Зокрема, по Києву вартість такого житла складе при площі 50 кв. м приблизно 375 тис. грн. Оренда надається на 15 років. Щомісячний платіж під 3% складе 2589 грн. Крім того, планується, що ДІУ буде викуповувати довгобуди і фінансувати їх будівництво, після чого буде здавати їх в оренду », - пояснив Валентин Рибачук.
Учасниками програми зможуть стати всі бажаючі. Але пріоритет буде відданий працівникам бюджетної сфери - лікарям, вчителям, пожежникам, міліції і т.д. «Якщо ця програма стане масштабною, на першому етапі буде складно забезпечити житлом усіх бажаючих, тому перевага буде віддаватися саме цієї категорії громадян », - уточнив керівник Державної іпотечної установи.
Поки ж в рамках діючих програм ДІУ з початку 2012 року кредитом для придбання житла скористалися 965 сімей. «На ці кредити установа направило (в поточному році) майже 233 млн. грн. Всього станом на 13 листопада кредитний портфель ДІУ становив 5230 кредитів на 870 млн. грн. », - Повідомив глава ДІУ, уточнивши, що з початку року кредитний портфель установи виріс на 15%. Засоби на це залучені за рахунок випуску облігацій.
Ці показники перевищують заплановані в три рази. «Але на цьому ми не зупиняємося. На виконання соціальних ініціатив президента і уряду по забезпеченню житлом громадян установа пропонує нові механізми, які дозволять вирішити житлове питання значній кількості людей », - підсумував Рибачук.
Таким чином, в умовах гострої нестачі фінансового ресурсу підтверджується теза банкіра, озвучений на початку статті: коли зупиняються класичні ринкові механізми, держава повинна з максимальною самовіддачею включатися в процес. Питання тільки в позитивному векторі цього включення.
