Подобається квартира від забудовника і ціна на неї? Не варто поспішати з покупкою, спочатку крок за кроком перевіряємо, чи варто довіряти компанії свої інвестиції.
«Гроші» вирішили з'ясувати, як же провести самостійну експертизу забудовника, щоб потім не було нестерпно боляче за втрачені гроші.
Зовнішній лиск
Залучити покупця компанії-забудовники поспішають і рекламними знижками, і акційною ціною метра, та оголошеннями на кшталт «остання квартира в секції - за спеціальною ціною ». Щоб не потрапити на гачок недобросовісного забудовника, покупцеві краще уважно вивчити цінову пропозиція. Як правило, низька ціна «квадрата» насторожує. Вона запросто може виявитися ознакою «каламутній» компанії. Для Києва такої, наприклад, вважається вартість метра на рівні 7-8 тис. грн. Середня ринкова ціна «квадрата» для об'єктів економ-класу в столиці сьогодні - 8,8-10,5 тис. грн. «Низькі ціни приваблюють увагу недосвідчених і занадто довірливих покупців, які вірять на слово, не перевіряють інформацію і не замислюються про причину продажу квадратних метрів, наприклад, в центрі міста за ціною вдвічі нижчою, ніж у інших забудовників цього району. Такі забудовники або вже мають великі проблеми і ризикують заморозити будівництво, тому знижують ціну, або вони і не збиралися доводити почате до кінця. У такому випадку будівництво - тільки тло для «збору коштів», - зазначає юрист АК «Сюткін і партнери »Валентина Сілецька.
Необхідно також пам'ятати: інвестування на етапі котловану несе високі ризики, яких, напевно, краще уникати. Хоча забудовники воліють заманювати інвесторів саме дешевизною тих метрів, які не тільки не побудовані, але навіть перебувають лише «в проекті».
Поки ще немає стін і перекриттів, покупцеві пропонують милуватися 3D-картинками майбутнього будинку на красивому сайті. Сайт - це прекрасно, проте на ньому обов'язково має бути представлена важлива для інвестора інформація: хто замовник будівництва, хто генпідрядник, хто розробник проекту, яка історія компанії-забудовника, посилання на сайти інших проектів компанії, фотогалерея робіт на будівництві з регулярним оновленням, а краще - трансляція відбувається на будівництві через веб-камеру. Зрозуміло, там повинні бути в наявності скан-копії найбільш важливих документів, які цікавлять покупця - дозвіл на будівництво, рішення місцевої влади про відведення ділянки, ліцензії. Ну і, звичайно, докладний опис процедури вкладення грошей. В ідеалі - ще й скан-копія бланка договору про вкладення коштів у споруджувані метри.
Наступний крок - вивчення історії компанії. Особлива увага - репутації забудовника. Зазвичай «скандальні» будівництва широко обговорюються на просторах Інтернету - на сторінках ЗМІ і на форумах. Можна знайти координати учасників форуму - реальних інвесторів, які вже вклали кошти в об'єкти забудовника. Поспілкувавшись з ними, можна зробити дуже важливі висновки. «Якщо забудовник вже не перший рік працює на ринку, то про нього напевно є відгуки реальних або потенційних покупців нерухомості. Правда, до коментарів на форумах варто ставитися з обережністю, оскільки частина позитивних відгуків може писати і сам рекламний відділ компанії. Негативні коментарі також можуть бути написані конкурентами. Але все ж ознайомитися з подібною інформацією обов'язково варто », - радить Дмитро Васильєв, головний архітектор проектної групи «Архиматика».
Далі необхідно самостійно відвідати будівництво. Якщо у компанії дефіцит фінансування, то роботи на будівництві будуть просуватися так повільно, що протягом двох-трьох тижнів потенційному покупцеві стане ясно - вплутуватися в такій довгобуд не варто. Особливу увагу до працюючого крану: кран повинен не просто перебувати на будмайданчику, а й постійно бути в роботі. Адже відомі випадки, коли «стрьомні» забудовники оплачували оренду крана, щоб він просто був на будівництві і таким чином привертав інвесторів, створюючи видимість діяльності.
Свідчення хорошої репутації компанії - її партнери. Зазвичай у стабільних забудовників є постійні партнери - банки, архітектурні бюро, підрядники, які працюють на ринку давно і чия репутація не викликає жодних питань.
Документи мають значення
Найважливіший крок у експертизі забудовника - відвідання відділу продажів і вивчення документів компанії. Перш за все варто звернути увагу на офіс компанії: так, часто забудовники розміщують його прямо біля будови, однак, крім цього, у компанії повинен бути ще один - основний офіс. Краще, якщо це буде «осудна» приміщення - просторі кімнати в бізнес-центрі або адміністративній будівлі в районі з гарною транспортною доступністю. Розміщення менеджерів в маленькій квартирці в житловому будинку на околиці міста має насторожити - так само, як і пропозиція співробітників компанії підписати договір прямо на будмайданчику або в кафе «за рогом».
До речі, нав'язливий сервіс а-ля «вирішуйтеся негайно, а то завтра ця квартира вже буде продана» - також ознака «каламутній» компанії.
На прохання потенційного покупця менеджери в офісі без тіні збентеження зобов'язані пред'явити ряд документів (див. інфографіку). «Покупцеві житла в споруджуваному об'єкті потрібно звернути увагу на договір оренди або право власності на землю. Найчастіше девелопери беруть землю в довгострокову оренду. Зверніть увагу на дати: термін договору оренди повинен перевищувати термін заявленого закінчення будівельних робіт. Крім того, потрібно перевірити дозвіл на виконання будівельних робіт. Якщо будівництво почалося після квітня 2011 року, необхідна декларація про початок будівництва з позначкою ДАБК », - говорить керівник відділу продажів ЖК« Park Stone »Дмитро Шостя. Не зайвою стане перевірка судових рішень, винесених за позовами до компанії-забудовника (на сайті reyestr.court.gov.ua).
Увага: договір
Найважливіший етап експертизи забудовника - вивчення договору. І тут інвесторові доведеться приділити особливу увагу схемою інвестування коштів, тобто тому, яким саме способом гроші будуть передані забудовнику.
«Відповідно до статті 4 Закону України« Про інвестиційну діяльність »інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств », - нагадує партнер ЮФ« GORO legal » Дмитро Овсій.
Дійсно, законом передбачені дві схеми залучення інвестора-фізособи у фінансування будівництва, однак на практиці багато забудовників використовують попередні договори й інші схеми. «Основними способами фінансування будівництва залишаються два: через фонд фінансування будівництва (ФФБ) та шляхом купівлі цільових облігацій. Але забудовники продовжують використовувати інші, не настільки чисті методи. Наприклад, різні способи з використанням попередніх договорів, заставних, договорів переуступки. Використання таких схем умовно-законне і ризиковане », - пояснює Валентина Сілецька.
Крім того, не так давно з'явився такий інструмент інвестування споруджуваних квартир, як форвардний контракт. «Згідно з такими контрактами, сторони зобов'язуються підписати договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах, визначених у майбутньому, з фіксацією цін на момент укладання форвардного контракту. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень вказує, як на покупця можна зареєструвати право власності на побудовану нерухомість при використанні договору купівлі-продажу майнових прав, що є, по суті, виконанням форвардного контракту », - зазначає Ігор Дерев'янко, керуючий партнер ЮК« ДЕГА Консалтинг ».
Взагалі договір інвестування будівництва повинен обов'язково передбачати наступні пункти: предмет - спільне будівництво багатоквартирного житлового будинку; адресу та розміри земельної ділянки; частина, обсяг, терміни, умови інвестування; перелік документів, на підставі яких забудовник здійснює будівництво, відповідальність забудовника, форс-мажор, способи вирішення спорів, термін дії договору, реквізити сторін.
Попередні договори, які забудовники часто пропонують підписати інвесторам, зазвичай мало захищають права покупців нових метрів. На прохання «Грошей», партнер ЮФ «GORO legal» Дмитро Овсій вивчив один з таких договорів і виніс вердикт: для захисту прав інвестора договір доведеться істотно доповнити.
Крім того, є ще один спосіб виявити недобросовісну компанію: уточнити форму оплати. Нечисті на руку компанії приймають від покупців готівку прямо в офісі або пропонують перевести кошти на рахунок якогось ТОВ, реквізити якого в договорі з покупцем жодного разу не були згадані.
Проводимо експертизу компанії-забудовника
1. Аналізуємо ціну пропозиції: ціна квадратного метра не повинна бути істотно нижче середньоринкової. На рівні демпінгу (наприклад, до 7 тис. грн. за метр у Києві) пропонують нестабільні компанії або тільки вирили котлован під об'єктом. Ризики такого інвестування вельми високі!
2. Перевіряємо, чи є у компанії сайт, фізичний офіс (крім кімнати з менеджерами прямо на будмайданчику), міські номери телефонів. Важливо: інвестор будівництва - ключова фігура, якщо у компанії декілька об'єктів, потрібно уточнити, чи скрізь один інвестор-замовник та інвестор-генпідрядник. Якщо в кожному проекті в інвесторах фігурують різні компанії, хоча всі об'єкти належать формально одній структурі, це має насторожити!
3. Вивчаємо історію компанії: скільки їй років, скільки об'єктів будує зараз компанія, скільки вже побудовано. Важливо: якщо у забудовника в роботі більше трьох об'єктів і жодної завершеної в минулому, можна сміливо припиняти вивчення компанії - ризики для інвестицій занадто високі.
4. Вивчаємо документи забудовника:
- рішення про відведення земельної ділянки;
- договір оренди землі (причому срoкі повинні збігатися, а ще краще, якщо він укладений на більш тривалий періоді, ніж задекларований період будівництва);
- техумови на комунікації;
- експертиза проекту і сам проект;
- ліцензія на будівельну діяльність;
- дозвіл на ведення будівельних робіт.
5. Спілкуємося з колегами-інвесторами: на форумах шукаємо відгуки про ті об'єкти, які забудовник вже ввів в експлуатацію, знаходимо контакти інвесторів через форуми, запитуємо про те, чи вчасно був зданий об'єкт, як скоро будинок підключили до електропостачання і воді за постійною схемою, виникали Чи є проблеми з комунікаціями і як швидко забудовник їх вирішував.
6. Вивчаємо партнерів компанії: у стабільних забудовників, як правило, є банки-партнери, які кредитують покупців нерухомості в їх об'єктах.
7. Перевіряємо юридичну чистоту компанії - чи не ведуться з компанією-забудовником якісь судові тяжби. Інформацію про це можна знайти на сайті державного реєстру судових рішень reyestr.court.gov.ua.
8. Вивчаємо публікації про проект (конкретному комплексі) і компанії-забудовнику в ЗМІ - як правило, про компанії з «каламутної» репутацією видання завжди публікують статті (журналістські розслідування).
9. Вивчаємо хід будівництва: чи не поспішаємо інвестувати на етапі котловану і навіть зведення перших трьох-п'яти поверхів. Необхідно час, щоб провести спостереження за будмайданчиком - скільки працівників там знаходиться щодня, як часто на будівництві буває порожньо (багато стабільні компанії будують об'єкти без вихідних і навіть вночі), наскільки активно використовується техніка.
10. Перевіряємо, в якій формі інвестору (покупцю) пропонують вкладати кошти - краще, якщо буде фонд фінансування будівництва або викуп облігацій. Також можливе використання забудовником попередніх договорів, заставних, договорів переуступки. Проте юристи попереджають: використання таких схем умовно-законне і ризикована.
11. Проводимо експертизу договору (див. таблицю)
12. Звертаємо увагу на схему оплати: стабільні компанії не приймають від покупців пачок з готівкою, клієнтам видаються реквізити компанії для внесення оплати через касу банку. Всі платіжні документи повинні зберігатися.
Топ-10 обов'язкових пунктів договору із забудовником
1. Вказівка секції, поверху, номери і площі квартири, що купується, вартість квадратного метра
2. Чіткі терміни виконання робіт і здачі будинку в експлуатацію
3. Паніровка квартири
4. Пункт про захист персональних даних
5. Ризики і непередбачені обставини, які звільняють забудовника від відповідальності (форс-мажор), відповідальність продавця за невиконання зобов'язань
6. Зобов'язання забудовника не відчужувати майнових прав на квартиру третім особам
7. Частина, обсяг, терміни, умови інвестування (сума і порядок оплати)
8. Перелік документів, на підставі яких забудовник здійснює будівництво
9. Способи вирішення спорів
10. Термін дії договору, реквізити сторін
