Подивився, як на сторінці Tetiana Montian народ активно обговорює майново-правовий аспект переселення власників квартир з «хрущовок» і подумав, що, при всій важливості самої теми вкрай недосконалого майнового права в Україні, цей конкретний питання не має ніякого практичного застосування, бо мешканці хрущовок ніколи масово зі своїх будинків переселятися не будуть. Read my lips, як кажуть американці: НІКОЛИ!
Питання це спливає регулярно перед муніципальними виборами в Києві, а іноді і на урядовому рівні. Останньою, хто його активно обговорював і розповідав про досягнутий прогрес з великої московської інвестиційною компанією, була прем'єр Тимошенко в обидва своїх пришестя у владу. Ще тоді я замислювався, чи була та пропагандистська галас результатом непереборне тяги Юлії Володимирівни до всенародної любові або вона й справді такий поганий бізнесмен, що не може вирішити елементарну економічну задачку і зрозуміти повну безперспективність цього справи.
Втім, для початку вважаю принциповим чітко обмежити тему обговорення. Тим, хто вважає, що завдання переселення мільйонів людей можна вирішити за рахунок бюджету - неважливо, муніципального або державного - пропоную піти проспатися і повернутися до нас у адекватному стані. Отже, домовимося, що мова може йти лише і виключно про залучення на комерційній основі приватних інвесторів, які готові вкласти гроші в відселення людей замість землі, яка звільниться під майбутню забудову. Я також заздалегідь обумовлено, що не буду тут аналізувати всі аспекти проблеми, наприклад, густоту забудови в цікавлять нас мікрорайонах і витікаючі з цього містобудівні можливості в згідно з існуючими нормативами. Обмежусь тільки двома аспектами.
Перший і головний - економічний. Щоб зрозуміти його не треба бути Трампом або Баффетом. Витрачаючи кошти на відселення декількох десятків квартир, забудовник отримує абсолютно не потрібне йому майно, тоді як цікавить його тільки і виключно земля. А вона і близько не стоїть таких грошей. Зробіть самі елементарне обчислення. Звичайна четирехпод'ездная дев'ятиповерхівка має близько дванадцяти тисяч квадратів. Приблизно 9 з них - самі квартири. Забудьте зараз, що що у багатьох людей зроблені недешеві ремонти, що чимала частина мешканців виявляться шантажистами, охочими отримати за свій метр півтора або подвійну ціну і т.д. Просто уявіть, що вам потрібно викупити у власників ці метри і нехай ціна буде істотно нижче ринкової - 1200 доларів за метр. Таким чином, ви витратите понад десяти мільйонів доларів ... фактично на покупку пололвіни гектара землі, закріплених за цим будинком, а ще точніше - права оренди цієї землі. Саме це - сухий залишок після знесення старого будівлі (хоч це, втім, як і вивіз будсміття, коштує чималих грошей). Так на ринку за такі гроші можна знайти з десяток таких ділянок - і це без викинутих декількох років на відселення, без переговорів з шантажистами, які вирішили нажитися за ваш рахунок і скандалів з недоумкуватими дідусями і бабусями, що мріють померти тільки в цьому будинку на зло проклятому буржую. Іншими словами, угода подібного роду навіть в ідеальних умовах є економічно недоцільною і тому безглуздою. Але умови-то далеко не ідеальні.
Тут ми переходимо до другого фактору, на якому я хотів зупинитися - самої суспільній атмосфері, в якій існує будівельний бізнес. Зрозуміло, що в такому корумпованій державі, як нинішня Україна, неминучі ситуації, подібні війнам навколо Пейзажної алеї. Але все ж будь, знайомий з цим питанням, людина знає, що основна кількість суперечок киян із забудовниками відбувається саме в самих забитих спальних районах, де злиденне люмпенізоване населення просто не може змиритися з фактом, що «їх» на пустирі (оскільки там вже десятиліття пісяють їх собачки) хтось побудує будинок і наживе грошей. В результаті конфліктів з мешканцями навколишніх будинків сотні забудовників позбулися своїх ділянок без всякої компенсації мільйонів, які кожен з них витратив до того, що отримав дозвіл на будівництво. (До речі, якщо хто не розуміє, то мільйони ці, що перетворюються в мільярди, так чи інакше доводиться оплачувати «нормальним» покупцям житла, бо це підвищує ризики і, відповідно, відбивається на собівартості). Нікого ні разу не зацікавило, що всі документи і дозволи забудовник зазвичай отримує законно, а хабарі чиновникам платить, в основному, за те, що ті виконують свої службові обов'язки.
Враховуючи, що працювати по відселенню потенційним інвесторам довелося б саме в цих «благополучних» районах, а конфлікти з мешканцями гарантовані, як думаєте, скільки божевільних шукали б такі проблеми на голову?
Втім, проблеми можна легко знайти не тільки там. На початку 2000-х один співробітник «Кіевспецексплуатаціі» розповідав, як якась фірма виграла тендер на аварійну будівлю в центрі. Терміново зробивши і затвердивши проект, забудовник взявся за відселення мешканців. Витратив мільйони, перш ніж виявив, що одна сім'я літніх людей виселятися передумала і ніякі варіанти її більше не влаштовують. Ефективне зазвичай відключення електрики результатів не дало, більше того, ще сильніше озлобило діда. І коли представники інвестора і міської влади в черговий раз відправилися домовлятися, старий зняв зі стіни рушницю і всадив будівельникові заряд дрібного дробу в зад. Історія закінчилася цілком «Благополучно», бо страх в'язниці все ж змусив сім'ю підписати документи. Але, як ми всі розуміємо, жоп на такий великий проект не напасешся, так що, ще раз: забудьте про переселення жителів хрущоб.
PSНе потрібно при цьому вважати, що вирішити проблему неможливо. Існує зарубіжний досвід реновації таких будівель за рахунок інвесторів за умови добудови 1-2 поверхів БЕЗ відселення мешканців. Проблема лише в тому, що це бізнес для маси невеликих компаній - крупним тут робити нічого, а значить, немає і серйозних лобістів. Крім того, тут потрібна серйозна програма підтримки від міста або навіть уряду, тобто, роботи відповідним чиновникам додасться, а хабарів - навряд чи, бізнес і так не самий рентабельний. Тому перспективу його в сучасній Україні я розглядаю як вкрай сумнівну.
