Реформи в будівельній сфері почалися, а напрацювання минулих років у нинішньому році оформилися в закони
2014 р., після підписання Угоди про асоціацію з ЄС, для України в євроінтеграційному процесі настав момент, коли зовнішньополітичного питання він став переходити у практичну площину. Для будівельної галузі це означало в першу чергу імплементацію сотень європейських нормативних актів. Очікувалося, що після встановлення спільних з Європою правил ця сфера економіки стане більш прозорою і, відповідно, більш ефективною і якісною.
Хоча гармонізація містобудівного законодавства почалася насправді ще в 2011 р., коли був прийнятий Закон "Про регулювання містобудівної діяльності". "Прийняття закону реально пожвавило будівельний ринок, але його дух і літера виявилися хибно витлумачені багатьма забудовниками, архітекторами і навіть контролюючими структурами. Закон дав можливість забудовникам починати і завершувати будівництво декларативним шляхом, але і поклав відповідальність за прийняті рішення та виконані роботи на посадових осіб будівельних компаній. Деякі сприйняли це як вседозволеність... на Жаль, совковий менталітет переміг", - каже співзасновник ЖБК "Будівельне об'єднання-3" (ЖК "Милі квартири") Андрій Зелений.
Два продуктивних року
Аналізуючи зміни в галузі в останні роки, керуючий партнер АК "Прайм" K. A. C. Group, адвокат Тетяна Кузьмич зазначає активне реформування національного законодавства у сфері містобудівної діяльності, його гармонізацію з європейськими стандартами. "Ринок не стоїть на місці: з'являються нові матеріали, підходи, технології, змінюється суспільний запит у сфері енергоефективності, екології простору.
А будівельні Гости давно застаріли, не відповідають як європейським стандартам, так і духу часу. Тільки за 2016 р., за даними Мінрегіонбуду, скасували 55 нормативів, а 184 перевели в категорію добровільних.
В кінці минулого року Мінрегіонбуд оголосив про проведеної інвентаризації в нормативно-правовому полі галузі та співпраці з BRDO з розробки новацій на 55 ринках власної підвідомчості. Так, перегляду підлягали 150 нормативів будівельної галузі", - нагадує вона.
В кінці 2016-го профільне міністерство затвердило План діяльності з підготовки проектів регуляторних актів, який доповнювався протягом 2017 р. Проекти регуляторних актів проходять експертизу на відповідність директивам ЄС. З початку року видано понад 200 наказів до різних сферах міністерської компетенції.
Окремо Тетяна Кузьмич виділила Закон №1817 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо покращення умов ведення будівельної діяльності", який набрав чинності 10 червня. Документом класифікація об'єктів будівництва за категоріями складності від одного до п'яти змінилася поділом на рівні наслідків - незначні, середні та значні. У законі викладені чіткі описи груп, і зловживати заниженням класу наслідків буде практично неможливо, впевнена юрист.
"Собівартість квадратного метра, як відомо, дуже сильно залежить від вартості земельної ділянки. Очевидно, що чим вище будівля, тим прибутковіше воно на виході.
Таким чином, малоповерхове будівництво в містах-мільйонниках і сателітах столиці, ймовірно, буде остаточно витіснене монополістами з довгими проектами і хорошою виробничою базою", - прогнозує Тетяна Кузьмич.
Також Мінрегіонбуд розробив і лобіює законопроект, в якому закладено нові принципи формування відрахувань забудовника до бюджету від пайової участі - так звані внески у розвиток населеного пункту. Якщо раніше відрахування прив'язувалися у відсотковому відношенні до кошторисної вартості проекту, то зараз базою нарахування буде служити нормативна грошова оцінка земельної ділянки, відведеного під будівництво. "Такий підхід також цікавий для будівельників великих об'єктів, де вартісні показники, що припадають на пляму забудови, розчиняються в загальному обсязі квадратних метрів", - пояснює експерт.
Нагадаємо, що цього року вступив у дію Закон "Про енергетичну ефективність будівель", яким запроваджується механізм конкретної відповідальності, персоніфікації і стимулювання заходів з підвищення енергоефективності будівель.
На розгляді у Верховній Раді знаходиться законопроект №6403. Експерти відзначають, що в разі його прийняття будь-яка забудова буде здійснюватися тільки згідно з генпланом міста і детальними планами територій, а рішення про забудову тієї чи іншої ділянки буде прийматися з урахуванням думки громадськості. У той же час документ збільшить остаточну вартість житла. Ще один законопроект, №6033 "Про захист прав інвесторів житлового будівництва та врегулювання зобов'язань щодо довгобудів", пропонує дієві механізми вирішення проблеми довгобудів.
Коментуючи питання захисту прав інвестора, CEO Arricano Михайло Меркулов нагадав, що верховенство права та захист власності - це фундамент цивілізованого суспільства, що складається з заможних громадян. "У нашій географії влада не дуже-то дає громадянам стати заможними, звичка відбирати не відпускає. І поки іноземному інвестору не повернуть SkyMall, не буде в Україні припливу інвестицій. Пам'ять інвесторів набагато краще, ніж про неї думають наші чиновники", - нагадує він.
Акценти на нюансах
Розвиваючи тему європеїзації, Тетяна Кузьмич також зазначила, що діяльність галузі тісно стикається з іноземними суб'єктами господарювання: нерезидентні компанії, тестуючі наш ринок, готові давати інноваційні продукти і технології, застосування яких поки неможливо з причини застарілих норм. Яскравий приклад - проектування будівельних конструкцій за еврокодам, які потихеньку починають освоювати українські проектувальники. Вступ в силу європейських норм проектування будівельних конструкцій відкриває також зовнішні ринки для наших проектантів: єврокоди працюють, однак нарівні з ними на перехідний період продовжують діяти національні. Такий підхід дає свободу вибору і грамотно стимулює розвиток, підкреслює експерт.
"Представляючи іноземні компанії, я звернула увагу на велику кількість об'єктів нерухомості, викуплених іноземцями. Мова йде про придбання як з інвестиційної, так і з підготовчої метою для реалізації подальших проектів. Найближчим часом також очікується нормативне послаблення в частині збору за реєстрацію іноземних представництв. Зараз сума становить $2500, та нерезиденти, які не визначилися з подальшим присутністю на ринку, часто користуються нашими представницькими продуктами, економлячи на створення власних представництв", - розповіла керуючий партнер АК "Прайм" K. A. C. Group.
На особливість розвиток біржових компаній в Україні, у яких європейськість - на генному рівні, акцентував увагу Михайло Меркулов. За його словами, вона полягає в повній прозорості, що для України поки що нетипово, і підвищеної відповідальності менеджменту за результат. "Якщо українському акціонеру ще зрозумілі місцеві труднощі, курсові коливання, падіння платоспроможного попиту, то акціонерам на Лондонській біржі до твоїх проблем справи немає. І якщо ти не даєш очікуваний результат, вони продають твої акції та купують акції іншого високоризикової компанії з активами, наприклад, в Африці або Азії. Для успіху компанії важливо, на що вона спрямована: на задоволення потреб своїх клієнтів (що підвищує дохід акціонерів) або на задоволення фантазій свого персоналу (за рахунок клієнтів та за рахунок акціонерів). Всі перші стануть в результаті біржовими і самими європейськими, а назви останніх ми скоро забудемо", - підкреслює експерт.
Про відмінності умов для роботи українських та європейських будівельників згадав і Андрій Зелений. Так, для Європи характерне повільне обертання капіталів, там завдяки економічній і політичній стабільності фінансовими ресурсами "грають в довгу", а ставки банківського кредитування нижче в рази. Український же забудовник змушений реалізовувати короткі проекти і закладати в маржу всі можливі ризики і зростаюче збільшення фіскального навантаження. Український інвестор боїться вкладати гроші на тривалий термін, оскільки результати таких інвестицій непередбачувані.
"Нам потрібні як європейська стабільність, так і європейські кредити, наприклад, під 3-5% річних. А найголовніше - необхідно європейське верховенство закону. Проблемою українського будівельного ринку залишається нерівність умов для будфірм, пов'язаних з місцевою владою і не пов'язаних з нею", - акцентує увагу забудовник.
В цілому євроінтеграційні процеси та дерегулювання позитивно впливають на ринок і обіцяють, судячи з проекту бюджету, профіт вже в наступному році, впевнена Тетяна Кузьмич. А директор компанії "Альянс Новобуд" Сергій Караванський вважає, що поки впровадження норм і стандартів ЄС в будівельну сферу "не знайшли широкого застосування".
Хорошою новиною в цьому контексті, на думку Михайла Меркулова, є те, що світ завдяки новим технологіям стає прозорішим, а фільтрувати інформацію все важче.
