Коммерческий директор компании «НЕСТ» Константин Браво о спросе на недвижимость, рентабельности строительства и дешевом жилье.
Спустя два года после того, как Украина вошла в острую фазу кризиса, отечественным строительным и девелоперским компаниям пока не удается подхватить мировую волну инвестиционной активности, которая медленно, но уверенно движется в сторону сферы строительства развитых европейских и мировых стран. Сегодня украинские девелоперы все силы направили на завершение начатых проектов. «НЕСТ», как и многие компании строительного рынка Украины, понесла убытки, однако, смогла продолжить возведение крупных объектов. Константин Браво, коммерческий директор строительной компании «НЕСТ», рассказал Инвестгазете, какие сегменты рынка недвижимости оказались наиболее устойчивыми к кризису, почему для девелоперской компании важен уровень рентабельности в 25% и что нужно сделать, чтобы удачное сотрудничество между государством и строительным бизнесом состоялось.
Сегодня много говорят о восстановлении спроса на жилую недвижимость. На ваш взгляд, такая тенденция действительно имеет место? В каких сегментах?
В средине 2009 года началось оживление в первую очередь на рынке жилья эконом-класса, где стоимость одного квадратного метра составляет порядка $1 тыс., и постепенно расширилось на сегменты «эконом-плюс» и «бизнес». В этот период показатели продаж квартир в наших жилых комплексах «Времена года» и «Изумрудный», которые относятся к классам «эконом-плюс» и «бизнес», начали улучшаться. Если в начале 2009 года наша компания продавала две-три квартиры в месяц, то к его середине уже 10 квартир в месяц, что выглядит хорошим трендом. К концу года продажи достигали 15 квартир в месяц. В 2010-м были периоды, когда мы продавали по 18-20 квартир. Сейчас движемся стабильно и чувствуем себя уверенно. Мы можем говорить о том, что все посткризисные явления преодолены, произошла стабилизация цен, и весной ожидается подъем на рынке недвижимости. Летом будет сезонный спад, но к концу 2011 года покупательский спрос снова увеличится.
Какая динамика цен на недвижимость в различных сегментах прогнозируется до конца года?
В первом полугодии следует ожидать дальнейшую стабилизацию цен на первичном рынке недвижимости, что может повлечь за собой повышение цен на 1-3% в разных сегментах на качественные объекты с высокой степенью готовности.
Какой сегмент рынка недвижимости был более устойчивым в кризис? На какой сегмент делаете ставку сейчас?
И жилая, и коммерческая недвижимость пострадали одинаково. С другой стороны, этот вопрос можно рассматривать в контексте восстановления. Восстанавливается в первую очередь торговая недвижимость. На сегодня вакантность в торговых центрах достигла 3-5%. Это очень хороший уровень, и если сравнивать с докризисным временем, падение по арендным ставкам составило чуть меньше 20%. В офисной недвижимости показатель вакантности гораздо выше и составляет около 15%. При этом сами арендные ставки упали на 50-60% по сравнению с докризисным периодом. Складская недвижимость имеет более 20% вакантности, а ставки снизились более чем на 60%. Также существенно уменьшились объемы продаж жилой недвижимости, что связано с уходом с рынка спекулянтов.
Какими проектами компания занята сегодня? Сколько из запланированных проектов было заморожено?
Сейчас «НЕСТ» сосредоточена на жилых комплексах «Изумрудный» и «Покровский посад». У нас есть обязательства перед инвесторами, и мы должны их выполнить. Так, недавно мы ввели в эксплуатацию первую очередь комплекса «Изумрудный», сейчас происходит оформление ввода в эксплуатацию второй очереди этого комплекса. Дальше мы будем приступать к активной фазе строительства «Покровского посада». Сейчас у нас в процессе проектирования находятся перспективные площадки в центре Киева для строительства жилых комплексов, а также проект офисного центра на 14 тыс. квадратных метров.
Что касается развития проектов во время кризиса, то в 2008 году компания приняла решение аккумулировать все силы на комплексах с наиболее высокой степенью готовности и дальше действовать «эшелонным» способом, то есть достраивать более готовые комплексы. «Времена года» завершили летом 2009-го, в 2010 году закончили строительство комплекса «Изумрудный». Дальше будем активизировать работу на «Покровском посаде».
Можно ли подсчитать сумму убытков вследствие простоя?
Все строительные компании в Украине потерпели значительные убытки в связи с кризисом. Кризис сломал основное — доверие покупателя к инвестиционной схеме, на которой строились все девелоперские проекты. Ведь мы развиваем проекты в первую очередь за деньги, которые получаем от инвесторов бесплатно. Это не банковские деньги, за которые необходимо каждый месяц платить какую-то сумму процентов. Все строители, работавшие с инвесторами, пострадали очень сильно. Сейчас наша основная задача — свести к минимуму полученные ранее убытки.
Во сколько обошлось строительство жилого комплекса «Времена года» и комплекса «Изумрудный»?
Такие большие комплексы, как «Времена года» и «Изумрудный», стоят порядка $150-200 млн. каждый. Специфика девелоперского бизнеса состоит в том, что мы не возвращаем себе вложенные средства. Это деньги, привлеченные от инвесторов под строительство жилья, которое мы потом им отдаем. «НЕСТ» как девелопер получает стандартное комиссионное вознаграждение. Другое дело, что в условиях кризиса по проекту «Времена года» мы не смогли получить прибыль, поскольку остановились строительные процессы, финансирование и продажа. Но, учитывая наши обязательства перед инвесторами, мы профинансировали окончание строительства за свои деньги, которые получили раньше от других проектов.
Заинтересованы ли сегодня инвесторы в покупке целостных объектов или вхождении в строительство незавершенных объектов?
Если говорить о целостных объектах как о крупных жилых комплексах или торгово-развлекательных центрах, а не подразумевать квартиры, которые человек покупает для своих целей, то мы сейчас получаем много предложений купить площадку с проектом или без проекта на выгодных для нас условиях. Практически два-три раза в месяц выезжаем и осматриваем объект разной степени готовности. Если будет интересный проект, мы готовы в него инвестировать.
Такие большие комплексы, как «Времена года» и «Изумрудный», стоят около $150-200 млн. каждый
Сколько вы планируете инвестировать в этом году?
Это зависит от рентабельности проекта, который мы будем рассматривать. Если он будет интересен, то будет идти речь об инвестировании. С другой стороны, даже имея желание приобрести, можно ничего не купить, потому что покупать нечего. Тогда ничего не потратишь на инвестиции. Существует обычная схема, когда девелоперская компания привлекает инвестиции и на деньги инвесторов строит какой-то объект. Эксплуатирует его пять лет, получает стабильный доход, формирует имидж, cash flow и, имея хорошую картинку, продает его хедж-фондам, пенсионным либо страховым фондам, выступающим в роли инвесторов. Для девелоперской компании хороший уровень доходности — 20-25%. 15% неплохо, но это существенно ниже и не так интересно. Почему так важны эти 5%? Потому что в них закладываются риски. У нас очень сложная ситуация для любого инвестора, поэтому существуют валютные, макроэкономические, политические риски. Процент прибыли, который должен покрывать эти риски, должен быть выше, чем в европейских странах. И европейцы для выхода на украинский рынок должны видеть, что здесь больше 25%.
Как изменилась рентабельность компании с докризисного периода?
На сегодняшний день перед нами стоит задача не в увеличении рентабельности, а в минимизации убытков. В данный момент мы не вышли в плюс после кризиса и ведется завершение тех проектов, которые были начаты ранее. В первую очередь мы закончим эти проекты. Новые уже будем рассматривать исходя из озвученной ранее рентабельности.
Как вы оцениваете инициативу премьер-министра относительно активизации строительства доступного жилья за счет снижения рентабельности строителей? Это реально?
В ближайшие пять лет в Украине потребность в жилье будет составлять порядка 70 млн. кв. м. На доступное жилье приходится 80% этого показателя. Поэтому приветствуется любая инициатива относительно активизации строительства такого жилья. Другой вопрос, будет ли интересно застройщику принимать участие в проектах, в которых изначально низкая рентабельность? Застройщику будет выгодно строить дешевое жилье только в том случае, если государство пойдет ему навстречу. Во-первых, если земля будет выделена бесплатно, это удешевит себестоимость строительства на 20-30%. Во-вторых, если будет реализовываться комплексная застройка, то это экономия в размере 10% на внешних сетях. Кроме того, такие преференции, как освобождение от НДС строительных работ при сооружении жилья, также позволяют снизить себестоимость на 5-7%.
Константину Браво 40 лет. С 2009 года работает в должности коммерческого директора компании «НЕСТ». До этого занимался управлением закрытых венчурных фондов (основные направления инвестирования — земельные участки и целостные имущественные комплексы)
