Іпотека жива: Рейтинг іпотечних кредитів - 2013

Найчастіше зараз беруть іпотечний кредит не більше ніж на 30% від вартості покупки у розрахунку погасити борг за 2-3 роки. Середній «чек»  - Близько 250 тис. грн.

Зараз у Києві оренда однокімнатної квартири в середньому обходиться приблизно на чверть дешевше, ніж виплата відсотків за кредитом, рівному  100% вартості аналогічного житла

«А іпотека, вона взагалі є?», - Запитав журналіста «Грошей» колега, почувши про рейтинг іпотечних програм. Після того, як ми  обдзвонили більше 50 банків, можемо відповісти абсолютно впевнено: іпотека є. Правда, як і раніше дорога і мало кому доступна. Але ситуація  вже починає змінюватися в кращий бік.

Для рейтингу ми відбирали програми, які відповідають таким умовам: термін кредитування - від 10 років, власний внесок - до 50%.  Програми кредитування, які не задовольняють цим умовам, до рейтингу не увійшли. У результаті вийшло 25 іпотечних пропозицій, з яких  ми вибрали 20 найбільш вигідних. Рейтингуватися пропозиції щодо розміру переплати на термін 10 років з власним внеском 50%. Умови в таблиці (кредитна  ставка, комісії, страховки) також представлені, виходячи з базових умов: 10 років і внесок 50%. На інший термін і з іншим розміром власного  внеску умови кредитування можуть відрізнятися.

Чекаємо зниження

Середня по ринку ефективна ставка (Індекс КредитМаркет Іпотечний) з початку 2013 року, знизилася на 4 п. п. (з 27,94% до 23,96%), і це, схоже, далеко  не межа. У двох банках - ОТП і Укрсоцбанку - співробітники колл-центрів, розповідаючи про умови, повідомили, що найближчим  час ставки будуть переглянуті у бік зниження.

Станом на середину серпня середня номінальна ставка по іпотеці склала 19% річних. Одноразова комісія за видачу кредиту становить  від 0,9 до 3%. При цьому 5 з 25 беруть участь у рейтингу банків відмовилися від стягування плати за оформлення позики. Щомісячна комісія зустрілася  тільки у ВБР - 0,2% від суми кредиту.

Правда, банки придумали інший спосіб заробітку на клієнтах - страховки. І якщо страхування нерухомості при оформленні іпотеки є  обов'язковим за законом, то страховка життя позичальника - це ініціатива самого банку. У принципі, наявність такого поліса у позичальника, на наш  погляд, цілком виправдано, враховуючи довгостроковість кредитування. Однак такий поліс є дійсно корисним лише у випадку справедливого  тарифу - 0,3-0,6% від страхової суми на рік. Однак деякі банки, наприклад БТА, зобов'язують покупців купувати страховки з тарифом  3%. На сумі кредиту 400 тис. грн. (50 тис. дол) річний платіж становитиме 12 тис. грн. У страхових компаніях говорять, що подібний тариф зазвичай застосовується  або для людей старше 45 років, або для тих, хто займається екстремальними видами спорту. Титульне страхування (ризики невиконання угоди)  є обов'язковим тільки у двох банках - «Ощадбанку» і ПУМБ.

Також позичальникові доведеться витратитися на оцінку нерухомості. Тепер це вимога стала обов'язковим практично у всіх банках. Причому,  оцінювати квартиру повинен неодмінно акредитований у банку оцінювач. Його послуги обійдуться 500-1000 грн.

Плаваємо або фіксуємо?

Плаваючі ставки як і раніше популярні: 11 з 25 пропозицій від банків, що кредитують - це позики з плаваючою ставкою. При цьому велика частина  банків фіксують ставку на перший рік-два, а потім переходять на плаваючий режим.

Ми порівняли розмір фіксованої ставки, пропонованої банками на перший час, з розміром плаваючої ставки, виходячи з нинішнього рівня індикатора,  до якого прив'язана ставка. І з'ясували, що фіксована ставка зазвичай на 1-2 п. п. нижче, ніж плаваюча, яка діяла б на справжній  момент. З одного боку, це можна розцінювати як лояльність кредитора до клієнта. Адже саме перші кілька років навантаження на бюджет позичальника  найбільша (якщо обрана класична схема погашення).

З іншого боку, це виглядає не зовсім чесно. Адже позичальник йде на низьку ставку, а згодом зіткнеться з її підвищенням (якщо кон'юнктура  не зміниться). Але якщо депозитні ставки будуть знижуватися, плаваюча ставка може стати більш вигідним варіантом, ніж фіксована на весь  термін.

З нового: банки нарешті перейшли на єдиний індикатор в розрахунку плаваючої ставки. Тепер ніяких прив'язок до внутрішніх показниками і загадковим  індексам, які невідомо де і як відстежувати. Нині всі банки, що працюють з плаваючою ставкою, за базу взяли Український індекс ставок  по депозитах для фізосіб на 12 місяців у гривні, що розраховується Thomson Reuters для НБУ (UIRD). Його динаміку можна відстежувати щодня на головній сторінці  сайту Національного банку. У кожному номері «Грошей» ми також публікуємо дані про динаміку даного індикатора. Зауважимо, що маржа банків  по плаваючих ставок - різниця між індикатором і призначається номінальною ставкою по кредиту, - відрізняється разюче: від 1% до 7,5%.

Терміни та внески

Ще одна хороша новина: банки підвищили максимальні терміни кредитування і знизили розмір обов'язкового власного внеску. Тепер оформити  кредит на житло можна на 15-20 років, маючи на руках 20-30% вартості квартири. Правда, співробітники колл-центрів акуратно попереджають, що  для оформлення кредиту з мінімальним власним внеском позичальникові доведеться додатково підтвердити платоспроможність. Якщо ж клієнт  самостійно фінансує більше половини вартості житла, банк буде більш поступливим. Наприклад, в ВБР банку при внеску від 50% навіть не попросять  підтвердити платоспроможність.

В інших банках до питання платоспроможності клієнта ставляться більш прискіпливо. Найжорсткіші умови виявилися у БТА Банку та Укрсоца  - Платіж по кредиту не повинен перевищувати 40% офіційно підтвердженого сімейного доходу. Тобто при купівлі «двушки» в спальному районі  Києва (640 тис. грн.) З 50% власним внеском доходи сім'ї повинні складати від 15 тис. грн. (При виплаті по ануїтету) до 20 тис. грн. (При виплаті  за класичною схемою).

Більшість банків застосовують іншу формулу для розрахунку платоспроможності клієнтів - після сплати кредитного платежу у сім'ї повинно  залишатися 1200 грн. на кожного члена сім'ї.

Майже всі банки дуже жорстко підходять до оцінки доходів. Вони повинні бути підтверджені довідкою про доходи, непрямі докази платоспроможності  не приймаються. Назустріч клієнтам йдуть тільки в Банку Кіпру. Співробітник колл-центру повідомив кореспонденту «Грошей», що підтвердити  наявність доходів можна не тільки довідками про стан рахунків, але і витратами на мобільний зв'язок і навіть закордонних подорожах. Однак без довідки  про офіційне працевлаштування все ж не обійтися.

Підтвердженням того, що банки видають іпотеку, стали наполегливі пропозиції співробітників колл-центрів записати потенційного клієнта на  зустріч з менеджером. Особливо порадував представник банку «Кредит-Дніпро»: «Приїжджайте у відділення. Договору готові, будемо підписувати ».

Позичимо на житло

Мета: купівля квартири

Вартість (2-кімнатна, у Києві): 640 тис. грн.

Власний внесок - 50%

Умови кредитування:

Термін погашення - 10 років

Номінальна кредитна ставка - 19%

Одноразова комісія - 1%

Страхування нерухомості (на суму кредиту) - 0,3% на рік

Страхування життя позичальника (на суму кредиту) 0,3% - на рік

Витрати на оформлення

Держмито - 1% від вартості житла

Збір до пенсійного фонду - 1% вартості житла

Оформлення договору застави - 0,1% від суми кредиту

Послуги нотаріуса - 1000 грн.

Експертна оцінка нерухомості - 850 грн.

Сума, необхідна на дату оформлення, - 338810 грн.

Класична схема погашення:

Розмір першого платежу - 7733 грн.

Розмір офіційного доходу сім'ї для отримання кредиту - 10000-12000 грн.

Переплата за 10 років - 348133 грн., або 108% кредиту

Переплата за п'ять років (при достроковому погашенні) - 176933 грн., Або 56% кредиту

Ануїтетна схема погашення:

Розмір першого платежу - 5974 грн.

Розмір офіційного доходу сім'ї для отримання кредиту - 8000-10000 грн.

Переплата за 10 років - 438422 грн., Або 138% кредиту

Переплата за п'ять років (при достроковому погашенні) - 200459 грн., або 62% кредиту

ТОП-20 іпотечних пропозицій *

* На строк 10 років з мінімальним внеском 50%

** Фікс - фіксована на весь термін, UIRD12 - індикатор депозитних ставок НБУ, за депозитами у гривні на 12 міс. Станом на другу половину  Серпень 2013 UIRD12 коливався навколо значення