Вже кілька місяців в Україні діє держпрограма здешевлення вартості іпотечних позик для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
Програма передбачає надання кредитів на квартири комерційними банками під 16% на термін до 15 років з погашенням державою 13%-ної ставки. Однак офіси уповноважених структур від любителів «шари» чомусь не ломляться. Виною тому тотальне невір'я громадян державі, яке у переддень виборів обіцяє підтримувати їх потім - добрих півтора десятка років. Кому і скільки дають На реалізацію програми в нинішньому році виділено 1 млрд грн. Є й перші охочі випробувати удачу. А тому є сенс розглянути, що ж собою являє дана програма, хто може в ній участь і які ризики він повинен врахувати. Порядок реалізації програми (далі - порядок) затверджено постановою КМУ № 343 від 25.04.2012. Згідно з документом, взяти участь в ній може будь який потребує поліпшення житлових умов. Але передбачено пріоритетне право осіб, які перебувають на квартирному обліку, та молодих сімей з дітьми. Хоча поки, враховуючи дефіцит бажаючих отримати дешевий кредит, «стояти на черзі» необов'язково. Можна лише надати документи про те, що позичальник не володіє в повному обсязі покладених йому законодавством квадратними метрами. Це може бути, наприклад, договір про оренду квартири. Крім того, потенційному позичальникові необхідно мати достатній офіційний дохід і певну суму вже зароблених грошей. Так, йому доведеться викласти перший внесок у розмірі від 25% вартості квартири. Ця сума може бути зменшена за умови надання додаткової застави. Але варто врахувати, що в такому випадку в майбутньому позичальник ризикує не тільки іпотечною квартирою, але й заставним майном. Також щомісячний платіж по кредиту не повинен перевищувати 50% загального середньомісячного доходу сім'ї, і при цьому сума, яка залишається після виплати відсотків по кредиту, повинна бути не менше одного прожиткового мінімуму на позичальника і кожного члена його сім'ї (сім'я з трьох чоловік повинна заробляти в рік не менше 55 тис. грн). Для підтвердження відповідності даній нормі позичальникові і всім членам його сім'ї необхідно надати документи про свої доходи за останні шість місяців. Площа квартири, на яку позичальник може отримати кредит, визначається з розрахунку 40 кв. м загальної площі на одну людину або сім'ю з двох осіб та 18 кв. м на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 76 кв. м. Обмежена також максимальна вартість житла, під яке можуть дати позику. Вона залежить від регіону. У Києві квартира не може коштувати більше 7 тис. грн за кв. м, в облцентрах, Севастополі та Сімферополі - 5 тис. грн, в інших населених пунктах - 4 тис. грн. Житло в пригороді великих міст (5-15 км від населеного пункту) може бути дорожче на 10%. Також порядок допускає перевищення нормативної площі та вартості житла від вище зазначених показників на 25%. Крім того, можна купити більш простору або дорогу квартиру, сплативши зайві метри або перевищення вартості, які виходять за рамки дозволених. На уряд надійся, але сам не зівай Основне побоювання у програмі викликає те, що держава начебто гарантує позичальникові погашення частини процентної ставки за кредитом. Але всі проблеми по кредиту виникають у самого позичальника: йому доведеться укласти договір з фінустановою про кредит під повні 16% і ще один тристоронній договір між банком, позичальником і розпорядником бюджетних коштів про часткове погашення останнім процентної ставки в розмірі 13%. Згодом держава перераховує свою частку відсотків на спеціальний поточний рахунок позичальника. А він вносить на цей рахунок тіло кредиту і свої відсотки. Керівник судового департаменту ЮФ «Юрлайн» Віталій Черкес попереджає, що якщо з якоїсь причини бюджетних коштів не вистачить, позичальник залишається один на один з банком і повинен буде погашати кредит самостійно. А якщо він з цим не впорається, згодом позбудеться і права на державну «субсидію». «За старою доброю традицією жодної відповідальності за реалізацію даної програми держава не несе », - додає він. Адвокат ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус доповнює, що певні зобов'язання погасити кредит самостійно у разі відсутності бюджетних коштів може містити договір з банком. «Кредитний договір, вважаю, повинен містити опису дій у разі неоплати державою відсотків », - говорить юрист. Про те, що при укладенні договору особливу увагу слід приділити всім його умовами, говорить і партнер правової групи «Павленко і Побережнюк» Лариса Побережнюк. Також вона звертає увагу, що якщо з вини розпорядника бюджетних коштів позичальник не отримає своєчасно компенсацію відсотків, надалі він може в судовому порядку стягувати недоотримані суми з урахуванням неустойки, якщо вона буде передбачена в договорі, а також інфляційних збитків. Втім, тут потрібно врахувати, що судові тяжби з державою, як і з комерційними банками, у простих громадян можуть відняти чимало коштів і часу при сумнівних перспективах. Скоро слово позначається Враховуючи усталену практику розподілу бюджетних грошей і економічні реалії, ризик дефіциту коштів на погашення відсотків по іпотеці складно перебільшити. Більш того, порядком прямо передбачено, що відсотки компенсуються в частині коштів, передбачених у держбюджеті на рік. Тобто якщо закласти в бюджет відповідну статтю забудуть або передбачать там символічну суму, держава вмиває руки. «Немає жодних гарантій, що в бюджетах майбутніх років на компенсації за іпотечними кредитами буде передбачена сума, здатна покрити реальні вимоги зазначеної програми », - вважає директор ТОВ ЮК« Спектор »Ольга Спектор. За її словами, заздалегідь неможливо передбачити, чи зможе держава виконувати свої обов'язки до кінця дії кредитів громадян. До того ж, оскільки пріоритетність надання пільгових кредитів відсутня, скористатися ними можна за принципом «хто перший встиг», а не за принципом «хто більше потребує поліпшення житлових умов ». Навіть якщо в бюджеті гроші все ж будуть, можуть виникати затримки компенсаційних виплат. «Як показує практика, більша частина бюджетних платежів відбувається з порушенням строків виплат та інших договірних відносин », - розповідає юрист. А це може призвести до порушення вже позичальником умов свого договору з банком зі всіма витікаючими наслідками. Намагаючись хоч трохи підвищити довіру громадян до програми, парламент нещодавно прийняв зміни до Бюджетного кодексу. Тепер виділення коштів на погашення відсотків по іпотеці віднесено до захищених статей (обсяг витрат таких статей не може змінюватися при скороченні затверджених бюджетних призначень). Але Ольга Спектор вважає, що поняття «захищеності» даної статті бюджету досить відносно. Для прикладу досить згадати урізання пільг чорнобильцям, афганцям і т. д. до рівня, який визнає потрібним Кабмін. А причина знайдеться Потенційному учаснику програми необхідно врахувати, що порядок передбачає ряд випадків, при яких надання часткової компенсації відсотків припиняється. Так, розірвати договір держава може в разі прострочення позичальником платежів за кредитним договором більш ніж на 180 календарних днів. Також позбутися компенсації можна внаслідок порушення умов договору. Лариса Побережнюк звертає увагу, що постанова КМУ не регулює договірні відносини між банком і позичальником, а також між позичальником і розпорядником бюджетних коштів. Тому щоб уникнути негативних наслідків в подальшому, перш ніж підписати тристоронній договір, потрібно детально його вивчити. Ще одним умовою держпідтримки є необхідність позичальникові і всім членам його сім'ї проживати і бути прописаними в іпотечній квартирі як мінімум до повної виплати кредиту. Також суворо заборонено здавати квартиру в оренду. Не можна виключити ініціатив по розірванню кредитних договорів з боку банків. Причин для цього у останніх досить. Згідно з постановою, процентна ставка в банках - учасниках програми не повинна перевищувати 16% річних (кредити видаються виключно у гривні). Віталій Черкес звертає увагу, що, відповідно до Закону «Про банки і банківську діяльність», фінструктурам заборонено встановлювати процентні ставки і комісійні винагороди на рівні нижче собівартості банківських послуг. У нинішньому році ставка іпотечних кредитів на ринку коливається в діапазоні від 18% до 27%. «Висновок очевидний - запропонована урядом кредитна ставка є економічно недоцільною для комерційних банків », - говорить юрист. Можна припустити, що вже найближчим часом фінорганізації, які з тих чи інших причин беруть участь у програмі, спробують позбутися таких кредитів. А перестрахуватися банкам непогано вже сьогодні. Вони можуть встановлювати додаткові умови в договорах. «Безумовно, банк вільний у встановленні додаткових умов в кредитному договорі (наприклад, порядок розірвання кредитного договору), за винятком тих, які прямо будуть суперечити закону і постанови », - коментує Наталія Доценко-Білоус. Тобто не виключено, що в документі дрібним шрифтом може бути прописано якесь умова, у разі порушення якого позичальником договір буде розірвано. Кіт у мішку Кредит під 3% можна взяти на квартири в незавершених об'єктах. Прикладів довгобудів у нас чимало. Що робити позичальникові, який не в змозі більше чекати щасливої години вселення? Достроково розірвати договір можна, але повернути всю суму отриманої компенсації необхідно буде у тримісячний строк. Так встановлено все тим же порядком. Крім того, навряд чи незадоволені будівництвом зможуть повернути вже інвестовані гроші, навіть якщо здача будинку затягнулася на роки або квартира має вигляд, непорівнянний із раніше обумовленим. «Ризики неповернення коштів та передачі неякісно побудованої квартири не усунуті ні постановою, ні законами, - говорить Наталія Доценко-Білоус. - Це і є ахіллесова п'ята пільгової іпотеки. При будь-яких обставинах кредит +3% річних інвестору доведеться повертати, вдасться йому отримати квартиру чи ні ». Експерт також звертає увагу, що з будь-якого кредиту боржник відповідає всім своїм майном, а не тільки майновими правами на майбутню квартиру. При цьому потрібно пам'ятати, що будівництво може бути призупинено або навіть не завершене, а кредит доведеться повертати.Виділення коштів на погашення відсотків по іпотеці віднесено до захищених статей бюджету
Ризик дефіциту коштів на погашення відсотків по іпотеці складно перебільшити
По кредиту боржник відповідає всім своїм майном, а не тільки іпотечною квартирою
