Многие банки увеличили сроки ипотеки до 25–30 лет (ранее максимальный срок ипотеки составлял 15–20 лет), начали предлагать ипотечные займы без первоначального взноса, сделали более лояльными требования к залогам и так далее. Теперь же ситуация резко изменилась. Уже в декабре банковские заемщики могут лишиться большинства из ранее предоставляемых льгот, а цены на кредиты по ипотеке начнут уверенно расти.
«Один из главных факторов, который может повлиять на изменение ценовой политики на рынке ипотеки, — ипотечный кризис, который разразился в США и мировой банковской системе. По сути, Украина еще не ощутила его последствий. Влияние кризиса на наш рынок проявится в полной мере лишь в следующем году», — утверждает Андрей Онистрат, руководитель Киевского областного филиала АКБ Укрсоцбанк. Таким образом, украинские банки, уже испытывающие дефицит долларового ресурса, в перспективе могут столкнуться с еще более острой нехваткой иностранной валюты и серьезным удорожанием внешних займов. В результате ставки по кредитам в иностранной валюте могут подпрыгнуть на один–два пункта.
Кроме того, наученные горьким опытом иностранных коллег, украинские банкиры, очевидно, пожелают застраховаться от неприятных неожиданностей и начнут ужесточать требования к заемщикам. «Рост цен на рынке недвижимости не будет продолжаться бесконечно, и банки сейчас тщательно просчитывают все риски, в том числе и возможного снижения цен. Соответственно, они будут вынуждены не только поднимать процентные ставки по валютным кредитам, но и предпринимать иные меры: ужесточать требования к ликвидности залогов, скрупулезнее подходить к оценке и анализу доходов заемщиков и так далее», — считает Алексей Козырев, директор казначейства ОАО КБ Крещатик. К слову, большинство западных финансистов уже начало «репрессии» по отношению к ипотечным заемщикам, выдвигая все более жесткие требования к финансовому состоянию клиентов, имуществу, принимаемому в залог, и прочим атрибутам процедуры. Скорее всего, такие нововведения крупнейших мировых банковских групп в ближайшее время будут распространены и на все их дочерние структуры, в том числе и действующие в Украине. Результатом таких перемен может стать серьезное замедление темпов роста объемов ипотечного рынка в будущем году. В первую очередь, по прогнозам экспертов, с этого рынка может исчезнуть спекулятивная составляющая. Скупающие квартиры спекулянты уже едва ли будут столь активно пользоваться банковскими кредитами, поскольку этот механизм станет для них малорентабельным.
Рост ставок по ипотеке коснется не только валютных, но и гривневых кредитов. «Теперь банки должны резервировать на своих корсчетах 4% от суммы внешних заимствований. Причем резервы должны создаваться в гривне. Таким образом, НБУ уже «заморозил» около 1,5 млрд грн., что негативно сказалось на гривневой ликвидности банков: в один момент у них не стало национальной валюты», — отмечает Онистрат. Стремясь повысить гривневую ликвидность, банкиры начинают потихоньку поднимать ставки по депозитным вкладам, что, разумеется, не может не отразиться на цене кредитных ресурсов. Однако подорожание гривневой ипотеки, скорее всего, не будет носить долгосрочный характер. По прогнозам экспертов, в начале следующего года ставки по кредитам в национальной валюте снова начнут снижаться. «Сейчас наметилась тенденция сближения ставок по валютным и гривневым кредитам. Вероятней всего, ставки по долларовым кредитам в 2008 году вырастут на 1–2,5 пункта, а по гривневым — снизятся. Так что в следующем году мы можем прийти к ситуации, когда ставки по гривневым и валютным кредитам окажутся на одном уровне», — прогнозирует Алексей Козырев.
В то же время Эдвард Лэзир, главный экономист администрации Джорджа Буша, считает вероятность рецессии в США невысокой и надеется, что американская экономика сможет справиться с проблемами, связанными с кризисом на рынке жилья.
Как сообщает Reuters, Э. Лэзир, председатель Совета экономических консультантов Белого дома, придерживается официального прогноза администрации, согласно которому темпы роста экономики США ожидаются на уровне 2,7 процента в 2008 году, однако признает, что в первом полугодии сектор жилья будет тормозить экономику. «Мне кажется, что если бы у нас был рост на 0,5-1% в следующем году, даже если бы это не было названо рецессией, я бы не считал это удовлетворительным и не думаю, что другие считали бы», — сказал Лэзир.
Он также признает, что потребуется время для того, чтобы преодолеть ослабление на рынке жилья и проблемы в секторе низкорейтинговой ипотеки subprime, к которой относятся кредиты, выданные заемщикам с низким уровнем кредитоспособности.
По его мнению, в настоящее время нет признаков того, что ужесточение условий кредитования привело к сокращению бизнес-инвестиций. «Денежные потоки все еще сильны среди большинства компаний, а прибыли высоки», — сказал Лэзир.
Напомним, по прогнозам экспертов объединенного экономического комитета конгресса США совокупная стоимость недвижимости в США в результате кризиса на ипотечном рынке может снизиться на $2-4 трлн.
