Прочитав на популярному сайті інтерв'ю з головою правління банку з категорії «середніх». Здивувала фраза досвідченого фінансиста, в якій він описав свої надії на поновлення зростання вартості житла: «Ми думали, що восени люди будуть вкладати кошти в нерухомість. Помилилися ». Думаю, що мине ще не одна осінь до того моменту, коли ціни на житлову нерухомість в Україні стануть рости. Причини цього слід шукати і в божевільному зростанні ринку в середині 2000-х років.
Вартість квадратних метрів у нашій країні як і раніше явно не відповідає зростанню доходів населення. Так було і в кращі часи, так йдуть справи і зараз. Якщо реальний ВВП за 2001-2007 роки зріс приблизно наполовину, а номінальні доходи населення - більш ніж у два рази, то нерухомість в Києві і ряді регіонів до початку кризи підскочила в ціні в шість-вісім разів. При рівні цін на житло в період їх піку (літо 2008-го) сумарний оборот фінансів на ринку нерухомості в Україну становив 500 мільярдів доларів (з них 150 мільярдів припадає на столицю). На той момент це 400% вітчизняного ВВП, що було схоже на світовий рекорд. Так, в той же час загальний фінансовий оборот на ринку житла в США становив 160% ВВП. Навіть лідер десятиліття по динаміці зростання цін - австралійська нерухомість - і та коштувала 330% ВВП.
Бум, який спостерігався на вітчизняному ринку нерухомості в 2001-2008 роках, не можна пояснити фундаментальними макроекономічними чинниками. Швидше, ринок був схожий на спекулятивно роздутий міхур.
Жадібність
Чим була зумовлена висока ціна квартир у тому ж Києві? Та нічим! Вона була штучно завищена (втім, і зараз залишається такою). Порівняйте зростання вартості житла в столиці з графіком зміни цін на будматеріали в 2001-2007 роках. Ви побачите, що собівартість будівництва квадратного метра зростала значно меншими темпами, ніж ціни на готове житло. За деякими оцінками, прибутковість столичних забудовників в докризовий період коливалася від 300 до 500%. Навряд чи торгівля зброєю, наркотиками і експлуатація дівчат легкої поведінки дає більш високу віддачу на одиницю вкладених коштів.
У період бурхливого зростання вартості житла контрольовані ріелторами аналітики стверджували, ніби ціни за кордоном вище. По-перше, це далеко не завжди відповідало істині. У більш розвинених, ніж наша країна, Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини, Словенії нерухомість була дешевшою, ніж в Україну. Якщо поглянути на держави, схожі на наше за структурою економіки, наприклад, на Польщу чи Угорщину, то помітно, що у Варшаві та Будапешті середня вартість квадратного метра рідко перевищувала 1000 євро. При тому, що рівень життя і доходів населення там відчутно вище, ніж в Україну. У нас же житло економ-класу коштувало в 1,5 рази дорожче.
По-друге, порівнювати треба коректно. Так, у Санкт-Петербурзі, який аналогічний Києву за площею і населенням, вартість чотирикімнатної квартири в центрі міста нечасто перевищувала 150 тис. доларів. В українській столиці таку ж квартиру на Липках або Тарасівській знайти менше ніж за 250 тис. доларів не вдасться навіть зараз. При тому, що достаток жителів Пітера трохи вище, а саме місто перевершує Київ як з архітектурної цінності, так і в плані наближеності до європейських стандартів.
Подивимося на питання з іншої точки зору. Будемо використовувати нинішні ціни, які відсотків на 40 нижче передкризових. Зараз німцю, щоб скопити на квартиру площею 60 квадратних метрів в Берліні, треба відпрацювати приблизно 2,5 роки, громадянинові Чехії та Польщі на житло в столицях своїх країн - близько шести років. Середньому українцю на квартиру в столиці, навіть з урахуванням відчутного зниження цін на житло за 2009-2011 роки, - близько 22 років.
Психоз
Головна причина буму на ринку житла в першій половині 2000-х років полягала в тому, що в Україну з успіхом була розгорнута «індустрія переконання» громадян, ніби нерухомість може тільки дорожчати і ні за що не почне дешевшати!
Для того щоб ціни почали рости, необхідно підвищувати попит. Це можна зробити і штучно. Спочатку активно скуповуються квадратні метри на вторинному ринку. Потім формується змова між будівельними компаніями на первинному ринку і встановлюється більш висока ціна. Далі починається масована пропагандистська кампанія в ЗМІ. Населенню твердять про неминуче підвищення вартості нерухомості, пов'язаному з різкою активізацією інспірованого раніше попиту. Це піднімає активність серед потенційних покупців, і квартири починають дорожчати. Залишається тільки правильно контролювати цей процес і підливати масла у вогонь шляхом подальшого підвищення цін на первинному ринку і виступами «правильних» аналітиків, які авторитетно стверджують: ціни росли, ростуть і будуть рости. Саме це спостерігалося в Україну в 2000-х роках.
У створеній атмосфері психозу, піддаючись впливу ЗМІ та прогнозами «незалежних» аналітиків, люди вкладали в нерухомість наявні заощадження. Ціни відповідно законам ринку продовжували підкорювати захмарні висоти. Їх зростання досяг першого максимуму в кінці 2003-го. Далі у основного інвестора, тобто у населення, закінчилися кошти. Ринок завмер. Але вже на початку 2005 року вихід був знайдений. Розпочинається активна пропаганда іпотечного кредитування. Машина запрацювала з новою силою. Будівельні компанії росли як на дріжджах. Будинки ставали все більш багатоповерховими, порушувалися технічні, санітарні та інші норми, знищувалися дитячі майданчики, парки, пам'ятники архітектури ...
Неминучий крах
Але ніщо не вічне під Місяцем - ціни на нерухомість досягають другого максимуму. Вони стають абсолютно несумірні з доходами. Виникають класичні симптоми обвалення фінансової піраміди, які вкрай недоречно накладаються на економічну кризу 2008-го.
Спочатку банки різко скоротили кредитування покупки квартир. Після цього зростання ринку різко припинився. І не через нестачу пропозиції, а через відсутність попиту. Ресурси на утримання незатребуваних новобудов вичерпалися. Все більша кількість перекупників в ситуації, що склалася намагаються забрати вкладені кошти, підживлюючи тим самим пропозиції на ринку. Починають нервувати інвестори, які розуміють: якщо перекупники підірвуть ринок, вони можуть не встигнути продати свої будинки. Одночасно з цим у словах «аналітиків» все менше чується впевненості в нескінченному зростанні цін. А головне - в це все менше вірять люди. У ЗМІ з'являється більше доводів, які неможливо спростувати, що ціни поки ще тримаються штучно. При цьому майже не залишилося людей, здатних придбати квартиру. Всі - завіса: ціни на нерухомість в Україні, починаючи з грудня 2008 року, неухильно і відчутно падають.
Це надовго
До кінця 2011-го в найбільших містах країни кількість пропозицій житла збільшилася в три-чотири рази. Але продати його вкрай складно навіть при великій знижку. Ріелтори вже давно не в силах приховати різке падіння обсягу угод. Про жах, тримати гроші на банальному банківському рахунку стало вигідніше. Тому що депозит приносить дохід, а вкладення в квадратні метри - збитки. І так вже три роки ...
Що чекає ринок житла в осяжному майбутньому? Переважна більшість банків припинили видачу іпотечних кредитів і не бажають розділяти зрослі ризики обвалення ринку і, відповідно, знецінення застави (квартири). Платоспроможного попиту на житло майже немає: з доходами в населення туго. Якщо хтось вважає, що є умови хоча б для припинення подальшого падіння цін, хотілося б дізнатися їхню аргументацію.
Підводячи підсумок, зауважу: нерухомість зобов'язана перетворитися з об'єкта небезпечних спекулятивних угод просто в житло. У цьому зацікавлені і тверезомислячі громадяни, і банки, які були б раді поверненню інвестованих у нерухомість коштів на депозитні рахунки. Ринок нерухомості в Україні донедавна підкорявся не законам економіки, а законам психології (чи психіатрії?). Як стверджує економіст Джозеф Стігліц, «бульбашка - це коли сьогодні ціна висока лише тому, що інвестори вірять, ніби завтра вона буде ще вище, а не через фундаментальних чинників». Населення країни вже минуло вищу точку масового психозу, штучно створену на ринку житла. І ті деякі, у кого є вільні кошти, не поспішають купувати квартири або будинку навіть по здавався три-чотири роки тому надвигідних цінами з серії
1-1,2 тис. доларів за квадратний метр. Не поспішають, бо має сенс почекати. Більш ніж імовірно, що квадратні метри будуть дешевшати.
Гірке похмілля: Божевільний зростання цін на нерухомість в Києві пояснюється масовим психозом
