Поки влада закликає банки знизити ставки за житловими кредитами «хоча б до 9-10%», багато придивляються до іпотеки за кордоном, адже там купити нерухомість у кредит можна під 4-5% річних. Та й ціни приємніше московських. Наприклад, 50 тисяч євро в Іспанії - це хороша квартира на вторинному ринку, 10 хвилин їзди до моря, в Москві - в кращому випадку кімната далеко не в центрі.
Низька вартість - це важлива перевага, але кредит потрібно ще отримати. Аж ніяк не всі зарубіжні банки кредитують нерезидентів. Складно отримати іпотеку у Великобританії, Італії. «Набагато простіше це зробити в тій же Швейцарії або на Лазурному Березі», - зазначає голова ради директорів інвестиційної компанії General Invest Вінченцо Трані. Також є шанси стати іпотечним позичальником в австрійських, німецьких, іспанських і фінських банках.
Політика зарубіжних банків у цілому досить проста: нерезиденту, та й резиденту теж, необхідно показати джерело погашення позики та відсотків. «Це найчастіше неможливо, тому що клієнт не має доходу не тільки на території тієї країни, де знаходиться майно, але навіть на території Євросоюзу. Тому очікувати, що буде іпотека, тільки тому, що ви щось купили, не варто », - попереджає керуючий партнер інвестиційної групи Sesegar (займається інвестиціями в нерухомість) Ірина Жарова-Райт.
Деяким банкам досить переконатися в тому, що майбутній позичальник платоспроможний у своїй країні, у нього є постійна й високооплачувана робота, а також він вже володіє якоюсь нерухомістю. Часто закордонні банки пробивають майбутнього позичальника з соціальних мереж: там видно коло його спілкування і соціальний статус. Вони не приділяють такої пильної уваги довідками про доходи (їх ще потрібно перекласти англійською мова), як це роблять російські банки, для них важливіше, якими активами клієнт вже має в своєму розпорядженні і звідки вони у нього з'явилися. Якщо для російського банку джерело благополуччя клієнта не так важливий, закордонний банк може зажадати підтвердження того, що всі зароблено непосильною і чесною працею. Не останню роль відіграє і сфера діяльності потенційного позичальника: працівникам держкорпорацій і сировинних компаній зарубіжні кредитори охочіше видають іпотечні кредити, ніж фінансистам.
Якщо вам пощастило отримати від закордонного банку схвалення на іпотеку під 4%, а може бути, навіть і 3% річних, чи варто вважати, що ваші гроші нарешті запрацювали? На жаль, не завжди так. Дуже високий валютний ризик. Якщо ви отримуєте зарплату в рублях, а кредит валютний, то у випадку російської кризи виплати по іпотеці різко зростуть. Складно передбачити і ситуацію на ринку нерухомості в конкретному регіоні. «Багато прогоріли, вкладаючи в нерухомість в Майамі, яка знецінилася на 50% у результаті кризи», - розповідає власник квартири в США.
Потрібно ще враховувати і супутні витрати, які різняться залежно від країни. Наприклад, при оформленні іпотеки в Лондоні з позичальника, як правило, стягують так звану arrangement fee - плату за оформлення кредиту. «Це може бути фіксована сума, наприклад 1500 фунтів, або відсоток від розміру кредиту, наприклад від 0,5% до 1% », - пояснює керуючий партнер інвестиційної компанії Silverpearl Capital Ltd Алла Федорова. Крім виплат по кредиту знадобляться гроші і на утримання зарубіжного об'єкта, яке в цілому обходиться дорожче, ніж у Росії.
Як повноцінну інвестицію розглядати купівлю закордонної нерухомості в іпотеку, напевно, не варто. Набагато більше радості вона вам буде приносити, якщо активно використовувати її в особистих цілях або мати плани по переїзду в ту країну, де ви її купили. І для мінімізації ризиків бажано все-таки, щоб кредит був у тій валюті, в якій ваші доходи.
Оглядач Slon знайшла серед своїх знайомих позичальників за іпотечними кредитами в зарубіжних банках. І для них це не інвестиції, а нерухомість для відпочинку, сім'ї та друзів.
Нижче наведені параметри кредитів на покупку квартири, виданих в період з 2010 по 2013 рік у різних країнах.
США:
| Назва кредитора: | банк HSBC |
| Вартість квартири: | $ 1 млн |
| Сума кредиту: | $ 600 тисяч |
| Строк кредиту: | 40 років |
| Процентна ставка: | 4,5% в перші роки, потім 3,35% |
| Щомісячний платіж: | $ 2800 |
| Платежі за зміст: | комунальні послуги ~ $ 1000 в місяць, страховка - до $ 1000 |
Великобританія:
| Назва кредитора: | банк Halifax |
| Вартість квартири: | 1450000 фунтів |
| Сума кредиту: | 500 тисяч фунтів |
| Строк кредиту: | 20 років |
| Процентна ставка: | 4,3% |
| Щомісячний платіж: | 1800 фунтів |
| Платежі за зміст: | комунальні послуги ~ 1 000 фунтів на місяць |
Італія:
| Назва кредитора: | банк Intesa San Paolo |
| Вартість квартири: | € 200 тисяч |
| Сума кредиту: | € 150 тисяч |
| Строк кредиту: | 20 років |
| Процентна ставка: | 5,52% |
| Щомісячний платіж: | € 1006 |
| Супутні платежі: | оцінка нерухомості € 250, одноразова плата за страхування - € 644. |
Іспанія:
| Назва кредитора: | банк Santander |
| Вартість квартири: | € 51 тисяча |
| Сума кредиту: | & euro ; 25 тисяч |
| Строк кредиту: | 15 років |
| Процентна ставка: | 3,2% |
| Щомісячний платіж: | & euro ; 150 |
| Платежі за зміст: | комунальні послуги - € 8-10 на місяць за умови, що квартирою не користуються |
Фінляндія:
| Назва кредитора: | будівельна компанія Yit |
| Вартість квартири: | & euro ; 123 тисяч |
| Сума кредиту: | & euro ; 86 тисяч |
| Строк кредиту: | 22 роки |
| Процентна ставка: | 2,89% |
| Щомісячний платіж: | & euro ; 455 |
| Платежі за зміст: | комунальні послуги € 142 (не включаючи плату за електрику) |
