Покупців нерухомості на первинному ринку стає все менше, але забудовники не збавляє темпів.
За даними компанії City Development Solutions (CDS), у січні-червні 2017 року в Києві та області на продаж було виставлено 20 700 нових квартир. Це вдвічі більше, ніж за 6 місяців 2016 року, коли ринок поповнився 9 400 квартирами.
За оцінкою директора CDS Ярослави Чапко, при нинішніх темпах продажів покупцям знадобиться три роки, щоб “переварити“ така кількість об'єктів. Але нинішні 20 000 – це лише половина проблеми. За минулі роки забудовники не встигли продати ще близько 30 000 квартир в новобудовах. Що тепер робити з цим запасом – ніхто не знає.
Черг за квартирами немає і в помині. З середини квітня гривня почала зміцнюватися, період акцій від забудовників підійшов до кінця. Ціни на нерухомість на первинному ринку трохи підросли, а банки так і не почали видавати іпотечні кредити. Все це не могло не позначитися на попиті.
За оцінками експертів, кількість інвестицій в житлову первинну нерухомість в 2017 році скоротилася до 20%, а їх окупність знизився на 25-30%.
Хто і на що інвестує
За словами експерта ринку нерухомості Анатолія Топала, інвестори поводяться обережно і ретельно вивчають об'єкти для вкладень. Дешевизна - більше не єдиний критерій при виборі квартир. Інвестори приділяють все більше уваги надійності і привабливості будівництва, можливості потенційного зростання цін.
Хоча левова частка покупців як і раніше шукає бюджетне житло. За даними CDS, до кінця першого півріччя 2017 року питома вага запитів на квартири вартістю до $30 000 досяг 92% від загальної кількості. Між тим, в структурі пропозиції на таке житло припадає лише 49%.
Інвестують в нерухомість зараз, в основному, бізнесмени, які змогли успішно розвивати свій бізнес в кризових умовах, державні чиновники, а також менеджери вищої ланки, які розглядають інвестиції в нерухомість як збереження і примноження капіталу.
Є також категорія інвесторів, які вкладають кошти “портфелем“ на різних рівнях будівництва. Тобто купують права не на одну квартиру, а на кілька. Іноді – цілими поверхами. І якщо в 2014 – 2015 роках, в основному, купівля йшла на рівні майданчиків і початкових стадій будівництва, то в 2017 мова йде вже про вкладення в об'єкти високого ступеня готовності. Звичайно, якщо ціна на них буде вигідною. А забудовники все частіше дають їм таку ціну.
“Інвестиційний попит сьогодні становить від 20-40% за різними класами об'єктів“, - уточнює Ярослава Чапко.
Ризики
За словами фахівця з оцінки житла компанії Олімп Консалтинг андрій Гусельніков, забудовники не аналізують ринок. В цьому і криється головна причина надлишку пропозиції. Житло залишається непроданим, компаніям не за що продовжувати будівництво.
Покупець оплачує своїми грошима ще не побудовані квадратні метри. Вгадати, чи вони будуть добудовані або ні, на жаль, не завжди вдається.
По-перше, не всі покупці можуть проаналізувати дозвільну документацію на об'єкт, а за допомогою до професійних юристів звертаються одиниці. По-друге, будівництво житла ведеться переважно на гроші покупців, тому, якщо продажі зупинилися, велика ймовірність зупинки будівництва і самого об'єкта. “Але якщо зовсім уникнути інвестиційних ризиків не можна, то їх можна знизити. Наприклад, розглядати для інвестицій тільки об'єкти у забудовників з хорошою і перевіреною репутацією, інвестувати в об'єкти з 95% готовності або купувати вже готове і введене в експлуатацію житло“, - рекомендує Ярослава Чапко.
Продавати або здавати?
На тлі надлишку пропозиції вкладати гроші в нерухомість для швидкого перепродажу було б вельми необачно.
Справа не в тому, що українцям не потрібно житло, у громадян просто немає коштів на його покупку. А позичити гроші в банках і раніше проблематично - вимоги до позичальників дуже високі, а вартість іпотечних кредитів знижується вкрай повільно. Тому ймовірність “зависання“ таких об'єктів досить велика. До того ж, поки об'єкт знаходиться у продажу, власник буде сплачувати і комунальні послуги, і податок на нерухомість. Так що є вірогідність, що інвестор може нічого не заробити на вкладах, а хіба що “відбити“ кошти, витрачені на покупку.
Оптимальний варіант - здавати нерухомість в оренду і отримувати хай невеликий, але стабільний дохід протягом тривалого терміну, поки попит не оживе. За словами Ярослави Чапко, багато інвестори вже готові розглядати подібні вкладення як довгострокові.
Тим більше, що вже формується прошарок громадян, готових до європейського стилю життя - коли сім'ї практично все життя живуть в орендованих квартирах. При цьому вони витрачають гроші не на те, щоб накопичити на маленьку, але свою житлову площу, а на мандрівки, розваги та інше.
