Минулий рік виправдав надії з приводу ринку нерухомості лише наполовину. Ціни на київське житло і правда трохи знизилися, як і прогнозували наші експерти. Але розчарувала іпотека. Як очікувалося, до кінця 2011 р. ставки по кредитах на житло повинні були впасти до 16% річних. Однак спрощення умов іпотеки відбувалося тільки до осені. Потім ставки рвонули вгору, а банкіри стали надто прискіпливі до позичальників. У результаті отримати іпотеку стало майже неможливо. Втім, зниження цін все ж зіграло свою роль, тому за підсумками року було продано на 30% більше квартир, ніж в 2010-му. При цьому столичне житло все ще залишається для більшості недосяжною мрією. Чи зміниться ситуація в 2012-му? У цьому ми розбиралися за допомогою експертів.
Запит: ВИРОСТЕ НА 30%
Після практично «мертвого» 2010-го минулий рік запам'ятався ожила активністю покупців. За словами ріелторів, кількість охочих посмотреть запропоновані варіанти квартир зросла в рази. Правда, розлучатися з грошима поспішали всі. Але й при цьому зростання числа скоєних угод виглядає переконливо. Приміром, за даними агентства нерухомості SV Realty, в Києві купили 11 373 квартири на «вторинці» і 6505 нових. А це більше, ніж у 2010 р., на 1967 і 4159 відповідно. Тобто кількість проданих квартир зросла на третину. Такі темпи підтверджують і дані Союзу фахівців з нерухомості України. При цьому найбільше (70%) купили квартир ціною до $ 100 тис.
Особливо впадає в око те, що нових квартир в минулому році було продано втричі більше, ніж у 2010-му. «Справа в тому, що« первинка »подешевшала, - Пояснив директор ріелторської компанії «Золоті ворота» Олексій Холмецький. - Тепер «квадрат» там коштує дешевше, ніж на вторинному ринку. До кризи старі квартири коштували $ 1900 за кв. м, а нові - $ 2000. Потім новобудови стали дешевшати, і зараз на первинному ринку можна купити трикімнатні навіть по $ 1000-1100 за «квадрат». На «вторинці» ж він коштує від $ 1500 ».
ПРОГНОЗ. Цього року експерти прогнозують приблизно такі ж темпи (30%) зростання попиту на київське житло. Причин вони називають декілька. По-перше, ціни зростати і раніше не будуть. По-друге, у продажу збільшиться кількість нових квартир невеликої площі (32-34 кв. М за «одиничку»). А саме такі квартири зараз користуються попитом. По-третє, господарі «вторинки» як і раніше будуть готові поступатися в ціні. «Але повністю ринок не відновиться, поки іпотека не стане доступною, - говорить провідний фахівець відділу маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький. - Для цього парламент повинен дозволити валютне кредитування. А це відбудеться не раніше 2013-2014 рр.. ».
ЦІНИ: МОЖУТЬ ЩЕ знизилася на 10%
Більшість продавців готові скинути 5-10% від вартості квартири. Фото: А. Яремчук
Незважаючи на прокинувся інтерес покупців до пропонованих квартирах, підняти ціни на свої квадратні метри вдалося тільки власникам бюджетного житла. «Сьогодні найбільш ходовий товар - це найдешевші квартири. А тому їх на ринку стає все менше, - коментує Сергій Костецький. - За рахунок цього середня ціна економ трохи зростає ». Ці слова експерта підтверджує і киянка Ірина Шевченко, яка з літа підшукує 2-кімнатну квартиру: «Якщо влітку було повно двокімнатних хрущовок у районі, наприклад, Нивок, по $ 62-63 тис., то зараз їх, в основному, виставляють по $ 65-67 тис ».
Але якщо розглядати ринок нерухомості в цілому, то можна говорити про те, що ціни на квартири все-таки трохи знизилися. Так, за словами аналітиків порталу «Столична нерухомість», середні ціни на квартири в Києві впали більш ніж на 4%, а за даними Спілки фахівців з нерухомості Україна - на 1,3%. По суті, ці цифри - в межах статистичної похибки. І якби не інфляція, то говорити про зниження було б не можна. «Але якщо на початку року квартира коштувала 360 тис. грн ($ 45 тис.) і зараз вона коштує стільки ж, то можна сказати, що вона подешевшала на 10% (36 тис. грн), так як такою була реальна інфляція », - вважає Олексій Холмецький.
На сьогодні червона ціна «гостинки» в Києві (окрім центру та "елітних" районів) встановилася на рівні $ 38-40 тис., однокімнатної - $ 50-55 тис., двокімнатної - $ 65-75 тис., трикімнатної - $ 90-105 тис. Мінімальна вартість окремого житла становить $ 34 тис. - За квартиру загальною площею 25 «квадратів» в Дніпровському районі. Найдешевша двокімнатна на 47 кв. м на Троєщині коштує $ 43 тис., а трикімнатна на 68 кв. м - $ 60 тис. Для порівняння, в квітні 2011-го «гостинка» площею 22 кв. м пропонувалася за $ 32 тис., а двокімнатна хрущовка в 43 кв. м на Дарниці - за $ 50 тис.
ПРОГНОЗ. У 2012 році, на думку опитаних нами експертів, «доларові» ціни на квартири будуть тільки падати. «Зараз цінами на квартири ще є куди падати, так як реальні доходи населення знижуються, - вважає Павло Мельник. - Вони можуть зменшуватися такими ж темпами, як в цьому році, - на 5-10% ». Зниження доходів українців (зарплати не зростають, а життя дорожчає) вважає приводом для подальшого падіння цін на житло і економіст Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. За його прогнозами, ціни на квартири в доларовому вираженні можуть знизитися на 5% при поточному курсі долара, або на 10%, якщо долар почне дорожчати (а це, на думку експерта, може відбутися після виборів). А Сергій Костецький вважає, що житло може в 2012-му році подешевшати на 5-10% через відсутність кредитування.
ЗАКОНОДАВСТВО: РЕФОРМИ ТА НОВІ ПОДАТКИ
ПАНІКА В БТІ. Проблем ринку нерухомості в минулому році підкинуло Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Влітку там переходили на електронну систему ведення обліку, через що ринок «пригальмував» приблизно на місяць. А з 1 січня 2012 р. планувалося передати ряд основних функцій БТІ інший структурі - Державній реєстраційній службі (Держреєстру) при Мін'юсті. Це викликало ажіотаж і довгі черги в БТІ в грудні. Втім, плани влади помінялися і реформу відклали рівно на рік.
Як планується, нововведення повинні будуть спростити життя як продавцям квартир, так і покупцям. Приміром, Держслужба буде реєструвати права власності, працюючи за принципом «єдиного вікна» (один раз заніс документи і через якийсь час забрав). У той час як зараз жодна операція з нерухомістю не обходиться без багаторазового відвідування БТИ. До того ж, хоч бюро і продовжить займатися інвентаризацією квартир, надалі туди доведеться звертатися тільки при здачі нового будинку в експлуатацію. Тобто про «додаткові платежі» за узаконення перепланування в БТІ, які, за словами платників, зазвичай становили від $ 300, можна буде забути.
податковий тягар. Ще одним законодавчим нововведенням стало положення Податкового кодексу, що набула чинності 1 листопада 2011 р. З цього моменту, продаючи квартиру, куплену менше 3-х років тому, ви повинні платити 5%-вий податок з її оціночної вартості. Цю ж суму доведеться сплатити ще й у тому випадку, якщо ви продаєте квартири частіше, ніж раз на рік. До слова, за даними заступника голови Українського товариства оцінювачів Наталії Лебідь, оцінка стандартної однокімнатної в залежності від площі квартири коштує від 250 до 600 грн за Україну і 450-600 грн в Києві. Втім, за словами експерта, повноцінно нове положення Податкового кодексу запрацює лише тоді, коли обласні адміністрації затвердять мінімальну вартість квартир по кожному регіону, а закон визначить, який держорган буде видавати довідки про остаточну ціну нерухомості. При цьому нова вимога, на думку Наталії Лебідь, ніяк не вплине на ринок: ціни не виростуть, кількість угод не зменшиться. «Просто продавці та посередники будуть отримувати менше прибутку, - говорить вона. - Адже ринкова вартість квартири формується, в першу чергу, під впливом кількості грошей у населення ».
ПРОГНОЗ
ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Новинкою 2012 стануть змінені вимоги до реєстрації перепланування квартир. Зараз, по суті, узаконити таку переробку можна як до, так і після її здійснення, але з 1 квітня треба буде спочатку отримувати дозвіл, а вже потім щось міняти в своєму житлі. Зростуть і штрафи. Приміром, зараз сума штрафу за оформлення перепланування «постфактум» 17-200 грн. З квітня ж доведеться заплатити від 51 грн до 50% від кошторису (а це можуть бути вже тисячі гривень). Втім, сама процедура узаконення перебудови спроститься. Зараз потрібно отримувати дозвіл в декількох службах, потім з готовим проектом оформляти ув'язнення в департаменті архітектури і кілька місяців чекати рішення від виконкому. А з 1 квітня достатньо буде написати заяву про майбутню переробці і звернутися в канцелярію виконкому. Вони самі направлять документи в департамент архітектури, де визначать порядок для оформлення.
ПОДАТОК НА ЖИТЛО. З 1 липня 2012 р. очікується введення податку на нерухомість для власників квартир більше 120 кв. м і будинків більше 250 кв. м. Його розмір буде 1% від мінімальної зарплати на 1 січня звітного року (зараз - 1073 грн) за 1 кв. м житлової площі для квартир до 240 кв. м і будинків до 500 кв. м. При цьому, якщо площа квартири перевищує 240 кв. м, а житлового будинку - 500 кв. м, ставка податку буде 2,7%. Причому за його несплату передбачені штрафи - 10% від суми податку (або від суми заниження) при простроченні до 30 днів і 20% - при простроченні понад 30 днів. Втім, не поспішайте лякатися. Платити його доведеться не всім. Як розповіла старший юрист міжнародної юридичної групи AstapovLawyers Юлія Яшенкова, господар квартири з метою оптимізації оподаткування може зменшити розмір своєї житлової площі, скажімо, оформивши будинок в 750 кв. м на себе і двох дітей. «Таким чином, можна буде заощадити свій бюджет на 14 485,50 грн », - пояснила експерт. За словами Юлії Яшенкова, податок потрібно буде платити від житлової, а не загальної площі квартири або будинку.
ІПОТЕКА: 26% - НЕ МЕЖА
На початку 2011 р. ставки по іпотеці взяли курс на зниження, а умови її отримання спрощувалися. Але вже в листопаді банки відбили у людей всю охоту брати такі позики, підвищивши ставки до 20-22%.
ПРОГНОЗ. За словами експертів «КредитМаркет», до кінця 2012 р. середні ставки можуть скласти 24-27% річних. Причина в тому, що ростуть ставки по депозитами. А вартість позик залежить від депозитних ставок, перевищуючи їх на 4-5%. Єдина надія на спрощення умов кредитування - Нова ідея Нацбанку. Регулятор планує створити Агентство рефінансування житлових кредитів (АРЖК). До нього увійдуть 4 банки: «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Укрексімбанк» і «Київ». Це агентство буде випускати іпотечні облігації з прибутковістю 12-14% річних. А гроші від їхнього продажу спрямують на часткову компенсацію ставок по іпотеці. Тоді, за прогнозами глави НБУ Сергія Арбузова, для позичальників іпотечні кредити обійдуться в 16-18%.
РОЗСТРОЧКА ПОРАДА
«Летаргічний сон» іпотеки змусив забудовників активніше давати позики на покупку квартир. Так, наш моніторинг будкомпанії показав, що дати в борг на новострой в кінці року пропонували вже близько 20 компаній, хоча ще в травні їх було вдвічі менше. Плюс виріс термін розстрочки: в середньому з 6 міс. до 1 року. А деякі забудовники готові позичити грошей і на 10 років (раніше - тільки на 5). При цьому все більше компаній готові давати її під 0%. Правда, доступніше вона не стала. Як і раніше в більшості випадків платежі перевищують 10 тис. грн на місяць. Тому розстрочку, в основному, можуть дозволити собі ті, кому на квартиру не вистачає всього нічого. Наприклад, $ 10 тис. Якщо розбити цю суму на 2 роки, на місяць потрібно виплачувати лише 3300 грн.
ПРОГНОЗ. У 2012 р. купити квартиру в розстрочку стане трохи простіше. А все через те, що будувати будуть, в основному, будинки з маленькими квартирами. За словами Павла Мельника, забудовники зроблять упор на «одинички» площею 32-34 «квадрата». А чим менше квартира, тим вона дешевша і тим легше виплатити її вартість в розстрочку.
ОРЕНДА: МОЖЕ ПОДОРОЖЧАТИ НА 15%
Ринок оренди в 2011 р. теж пожвавився. Приміром, за даними агентства нерухомості SV Realty, в Києві зняли 13 714 квартир, тобто на 4224 (30%) більше, ніж в попередньому році.
ціни повзуть угору. Що стосується цін, то вони росли меншими темпами - на 5-11%. При цьому дорожчали лише квартири економ-класу в периферійних районах. Експерти пояснюють це тим, що саме на таке житло ціни на початку року вже були на «дні», тому пішли в ріст, коли «комуналка» в столиці подорожчала.
БРОКЕРИ роздувати СТАВКИ. З кінця 2011-го житло вартістю до 3 тис. грн на місяць стало «на вагу золота». «Хочу знайти дешевше 3 тис. грн на місяць, - каже Оксана В. з Хмельницького. - Але таких варіантів дуже мало і вони зовсім вже «убиті». Причому якщо квартира дешевше 3 тис., комісія брокера вище, ніж зазвичай. Щоб орендувати однокімнатну за 2,7 тис. грн, брокеру треба віддати 1,8-2,5 тис. ».
ПРОГНОЗ. Цього року оренда в Києві, за прогнозами економістів та ріелторів, сильно не подорожчає: максимум на 15% і то тільки через інфляцію. «Якщо зростання цін у 2012-му буде 20% на рік, ціни оренди виростуть на 10-15%, - говорить Сергій Костецький. - Якщо до 10%, то на 5-7% ». Очікується і епізодичний зростання вартості оренди. Приміром, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов припускає, що в період «Євро-2012» вона може подорожчати на 5-7%.
РИНОК ЗЕМЛІ В КРИЗУ
На ринку землі в 2011 р. обвал цін продовжилося. Ділянки в Київській області під забудову, за даними SV Development, за низького попиту подешевшали на 16%. За 11 міс. було продано лише 13 629 ділянок, тобто на 17% менше, ніж за 11 міс. 2010-го. При цьому середня вартість котеджів майже не змінилася, втримавшись на позначці $ 965 за «квадрат». Хоча попит, за даними SV Development, знизився на 9%. Що стосується будинків, то, як пояснив Олексій Холмецький, продавалися тільки ті, які були дешевше $ 100 тис. Втім, зараз за ці гроші можна купити непоганий особнячок. Приміром, у Васильківському районі у грудні продавався будинок на 150 кв.м всього за $ 120 тис.
ОЖИВЛЕННЯ НЕ БУДЕ. Ціни на землю і заміську нерухомість, на думку Олександра Рубанова, до кінця 2012 р. будуть падати - на 5-10% на рік. Такий же прогноз дає Олександр Охріменко. А Сергій Костецький прогнозує падіння ціни на земельні ділянки на 10-15% в рік, на котеджі - на 5%. Свої прогнози експерти пояснюють тим, що попит рости не буде. Адже найближчим часом не очікується ні істотного зростання зарплат, ні відродження кредитування.
НАШІ ЕКСПЕРТИ
- Безуглий Руслан, директор АН «Український дім»
- Жолудь Олександр, експерт Міжнародного центру перспективних досліджень
- Костецький Сергій, фахівець відділу маркетингу SV Development
- Котенко Тетяна, директор АН «Нова адреса»
- Лебідь Наталія, заступник голови Українського товариства оцінювачів
- Луханіна Ірина, директор АН «Благовіст»
- Мельник Павло, експерт консалтингової компанії MPP Consulting
- Охріменко Олександр, президент Українського аналітичного центру
- Рубанов Олександр, президент Союзу фахівців з нерухомості України
- Федорак Захар, керівник порталу «Столична нерухомість»
- Холмецкий Олексій, директор ріелторської компанії «Золоті ворота»
- Шапран Віталій, експерт рейтингового агентства «Експерт-Рейтинг»
- Яшенкова Юлія, старший юрист юридичної групи AstapovLawyers
