Нынешний кризис на рынке недвижимости стран Балтии -- уже четвертый на профессиональном веку руководителя компании Ober Haus Real Estate Advisors Петера Морриса. Поэтому к развитию ситуации он относится спокойно, без излишних негативных эмоций
Предыдущий опыт позволяет ему прогнозировать: в ближайшие полгода-года падение цен на латвийскую недвижимость должно прекратиться. О том, что позволяет ему оставаться оптимистом, Петер Моррис и рассказал в эксклюзивном интервью каталогу «м2» и порталу varianti.lv.
Урок на будущее
м2: -- Компания Ober Haus работает во всех трех странах Балтии. Почему, по вашему мнению, кризис на рынке недвижимости Литвы оказался не столь разрушительным? Что отличает друг от друга рынки недвижимости стран Балтии в нынешней ситуации?
-- В Литве люди намного меньше залезали в долги, брали меньше ипотечных кредитов. Если в Латвии и Эстонии объем набранных ипотечных займов достиг почти 40% от размера ВВП этих стран, то в Литве аналогичный показатель не превысил 18%. Это один из основных факторов, определивших дальнейший сценарий развития событий. И этот момент относится не только к рынку недвижимости. Помню, летом прошлого года, будучи в Латвии и прогуливаясь по улицам, на каждом углу встречал рекламные предложения взять кредит. И не только на покупку автомашины, но и на отпуск, бытовую технику и так далее… Люди могли получить в кредит абсолютно все, а это всегда достаточно рискованно. В Литве такой ситуации не было. Литовцы оказались более осторожными и осмотрительными.
м2: -- Поэтому они сейчас иронизируют по-поводу своих соседей и говорят «спасибо» Латвии за то, что мы попали в кризис первыми. Дескать, анализируя наш опыт, они сумеют избежать множества ошибок, допущенных нами. А с кого, по вашему мнению, Латвии брать пример? На чьих ошибках нам учиться, чтобы понять, как правильно действовать?
-- Не хотел бы называть конкретные страны (улыбается. – «м2»). Нужно понимать, что благосостояние должно распространяться на страну в целом, а не на отдельных людей. Очень важно, чтобы был развит производственный сектор, чтобы товары и услуги экспортировались в государства еврозоны. Быть конкурентоспособными, изыскать возможность снизить налоги, больше встречных шагов правительства по отношению к бизнесу -- верю, что все это будет, но понадобится время. Латвийским предприятиям не следует полагаться только на местный рынок. Мне кажется, в последние два года весь денежный поток в Латвии за счет продажи в кредит недвижимости, холодильников и турпоездок был обращен на местный рынок, а не на экспорт. Я не экономист, я всего лишь руковожу своим предприятием, но, думаю, очень важно, чтобы страна в целом больше экспортировала.
м2: -- Сильно разнятся методы, которые используют политики в Латвии, Эстонии и Литве, чтобы выйти из сложившейся ситуации? Кто действует разумнее?
-- Разумнее ведут себя те страны, которые меньше заимствуют. В Эстонии ситуация лучше потому, что меньше кредитов взяло само государство. В последние годы образовались накопления, и в результате теперь имеются дополнительные средства. В Литве ситуация похожая. В свою очередь Латвия набрала в долг много, что делает ее положение еще сложнее. Потому как резервов нет и отступать некуда. Пусть это станет уроком на будущее.
Инвесторы ждут роста
м2: -- Интересуются ли сейчас инвесторы хоть какой-то из стран Балтии? Имеются ли привлекательные объекты?
-- Нужно признать, что с инвесторами в нашем регионе нынче очень тихо. Деловые люди в Лондоне, Нью-Йорке, Франкфурте читают новости и знают, что в Балтии кризис. Впрочем, всегда есть компании, готовые инвестировать на выгодных для себя условиях. У них потихонечку просыпается интерес к офисным зданиям и торговым центрам, цены на которые становятся все более привлекательными. Пока только становятся, но не стали... Инвесторы выжидают, так как знают, что в последующие полгода обязательно появятся еще более привлекательные предложения. Где-то до зимы ситуация с активностью инвесторов должна измениться.
м2: -- Таким образом, та стадия развития рынка, когда пришло время скупать объекты, еще не наступила?
-- Нужно четко понимать теорию цикличности развития рынка. Инвесторы не будут брать недвижимость на пике цен. Не будут покупать ни в начале спада, ни в низшей его точке. Деньги будут вкладываться тогда, когда цены начнут расти. Низкая цена еще ничего не значит. Цена должна быть низкой и меняться в правильном направлении -- то есть идти вверх. Очень многие действуют по принципу цикличности и не заключают сделок, пока не будут уверены, что цена движется в правильном направлении. А рост возможен примерно через 6-12 месяцев. Остается только ждать. Как только будет заключена одна-две крупные сделки, за ними последуют третья, четвертая, пятая...
Лучше продавать, чем держать
м2: -- Были времена, когда Ober Haus в Латвии позиционировал себя как «гипермаркет» новых многоквартирных проектов». Оправдал ли себя этот шаг, если учитывать, что данный сегмент нынче пребывает в сонном состоянии?
-- В последние годы роста рынка мы продали много квартир в новых проектах и будем продолжать активно работать в этом секторе. Конечно, количество сделок здесь сократилось. Но это не навечно. Девелоперы больше не начинают строительство новых зданий, сознавая, что лучше снизить цены, чтобы продать: пустые квартиры нужно содержать, оплачивать налоги, отопление и др. Те застройщики, которые снизили цены раньше, оказались в выигрыше. Они реализовали свои проекты быстрее и более удачно. Тем, кто выжидал, с продажами не везет. Как уже было сказано, все происходит циклично.
Так как Ober Haus работает и в Польше, часто вспоминаю ситуацию в этой стране в 2000-2001 годах. Тогда там начался спад и получить банковский кредит было очень сложно, а девелоперы практически прекратили строить новые проекты. Цены падали, количество сделок уменьшалось. Некоторое время спустя все квартиры были скуплены. А когда в 2002-2003 годах начался подъем рынка недвижимости, предложение оказалось недостаточным и в результате цены стремительно росли. Думаю, в Латвии будет происходить примерно так же.
Снижение цен началось весной 2007 года -- то есть два года назад. Период падения цен длится в среднем 2-3 года, после чего они снова начинают подниматься. Девелоперы в Латвии уже почти прекратили строить, а имеющиеся квартиры при низкой цене будут раскуплены примерно в течение года. Потом может быть повторение польского сценария, где цены после падения за год-полтора почти утроились. В 2000-2001 годах жилье в центре Варшавы можно было приобрести менее чем за 1 000 евро за кв. м, а в начале 2003-го уже дешевле 3 000 евро за кв. м редко что можно было найти.
Не рискну давать конкретных прогнозов, но может сложиться так, что квартиры в новых проектах Риги будут распроданы сейчас очень дешево, а затем за два года, когда снова возрастет спрос, значительно подорожают. Поскольку предлагать будет уже нечего, застройщики снова возьмутся за новые проекты, что требует 3-4 лет для завершения проекта от А до Я.
м2: -- Можете ли озвучить статистику Ober Haus: сколько квартир в новых проектах Риги все еще ждет своих покупателей?
-- В 2008 году в Риге было закончено около 3 000 новых квартир, что более чем наполовину меньше, чем в 2007 году (6 780 квартир). Почти 65% построенного в прошлом году жилья не продано, а это около 2 200 квартир. В 2009 году строительство новых проектов практически не ведется, соответственно, в предложении остается 2 200 квартир.
Цена, цена и еще раз цена
м2: -- Каким основным критериям уделяют внимание потенциальные покупатели при покупке квартиры в новом проекте?
-- Цена, цена и еще раз цена. Сейчас рынок концентрируется на цене, и это нормально, потому что кредиты уже не так доступны, как раньше. Кроме того, большее значение приобретает общая стоимость, а не стоимость квадратного метра. Следовательно, ценятся квартиры малой площади. Продать квартиры большой площади сложнее, так как у людей просто нет средств. Наибольшим спросом пользуются маленькие квартиры -- 1-2-комнатные площадью 30-45 кв. м. Это и есть главные критерии -- цена, площадь и расположение, что также немаловажно, потому что место строительства девелоперы выбирали порой без всякой логики. Два-три года назад продавалось все, а теперь получается, что дом построен почти в чистом поле.
м2: -- Доводилось слышать о том, как потенциальный покупатель приходит к девелоперу с наличными и пытается получить скидку в размере 40-50%.
-- Да, такие случаи бывали. Не сказал бы, что просят 40-50% от текущей цены, но скидка в 20% вполне разумна. В целом по сравнению с ценами годичной или двухгодичной давности снижение действительно составляет 50%. В микрорайонах девелоперы уже продают квартиры в среднем за 1 000 EUR/кв.м. Если инвестор покупает сразу 10 квартир, он получает скидку, скажем, в 20%. Если двадцать -- стоимость квадратного метра может составить и 750 EUR. Конечно же, застройщики пытаются получить средства, хоть какую-то прибыль от проекта, чтобы его можно было содержать, выполнять обязательства перед банком, платить за обслуживание…
На 90% ничего не подешевеет
м2: -- Пока рынок торговли квартирами нельзя назвать слишком активным. Есть ли такая цена, которая могла бы оживить его? Или же пессимизм настолько велик, что такой цены, которая могла бы мотивировать людей на покупку, вообще не существует?
-- Не думаю, что цены будут столь же стремительно снижаться и дальше. Недавно читал исследование Чикагского университета о реакции рынка недвижимости на банковские кризисы последнего столетия. Там рассматриваются различные страны и периоды, например, США, Россия, Финляндия и Швеция в 90-е годы, Япония. Сравнение позволяет сделать вывод о схожих тенденциях, в частности, относительно периодов спада и подъема цен. Падение цен длится примерно два года, а до высшей точки подъема проходит еще примерно 4 года.
На примере Швеции и Финляндии видим, что промежуток между падением и ростом цен длился около двух лет, а затем прошло еще два года до стабилизации. Конечно, каждый кризис имеет свои отличительные черты, и ситуации в разных странах разные, но общие тенденции существуют. То же можно сказать и о ценах -- они могут упасть на 35%, 25%, где-то и на 50%. Однако никогда на 90%! Нынешняя ситуация в Латвии -- не простое снижение цен, это финансовый кризис, подобный тому, который пережили Швеция и Финляндия в начале 90-х годов. Даже банки ведут себя примерно так же. Поэтому если рассматривать тенденции, то в Латвии цены начали снижаться два года назад, в апреле 2007 года. Значит, два года уже прошло, и цены будут находиться в низшей точке еще месяцев шесть, самое большее -- год. А потом станут понемногу двигаться вверх, что также займет два года. Либо по крайней мере перестанут падать. Требуется время для улучшения экономической ситуации, чтобы люди были уверены в наличии рабочих мест, в стабильности доходов -- тогда появится и покупательная способность. Однако все это, конечно, лишь моя точка зрения.
И в Таллине, и в Риге цены уже очень сильно снизились. Я считаю, что цифры, близкие к имеющимся, сохранятся на протяжении года или двух, а потом начнется рост. Потому что в какой бы сложной ситуации ни находились банки, они никого не будут принуждать к продаже, не допустят еще большего снижения цен, как это происходило в Швеции и Финляндии, где такие шаги только ухудшали ситуацию. Крупнейшие латвийские банки уже заявили, что так действовать не будут. Если долги вынуждают владельца продать недвижимость, то каждый такой случай будет рассматриваться отдельно, откладываться, так сказать, в отдельную папку и продаваться, когда ситуация улучшится и цены пойдут вверх. Банки не заинтересованы в том, чтобы еще сильнее ухудшать ситуацию, и это позитивно. Плюс многие продавцы сейчас сами прекращают продажи. Поэтому можно надеяться, что на рынке не будет огромного наплыва квартир по очень низким ценам. Если количество предложений на рынке не будет стремительно расти, цены больше снижаться не должны.
В целом цена на недвижимость зависит, по существу, от двух факторов: демографической ситуации -- растет ли численность населения в городе, что предопределяет спрос на жилье, а вслед за ним и цены? Второе -- доходы: растут ли у людей доходы? Чем выше доходы, тем выше покупательная способность. Поэтому очень важно, чтобы в стране в целом росло благосостояние, была благоприятная экономическая ситуация, важно, чтобы государство заботилось о наличии у людей достаточных доходов и чтобы они не уезжали.
Оставайтесь оптимистами
м2: -- Каковы планы Ober Haus на ближайшие годы? Будете выживать или развиваться?
-- Развиваться. Мы являемся крупнейшей компанией по недвижимости в регионе стран Балтии и Польше. Наша цель -- развиваться дальше на рынке недвижимости этих стран, а он не маленький. Только в Польше живет 40 млн человек. Возможности для развития в последующие годы огромны. 15 лет назад мы начали работать в Эстонии в составе трех человек, сейчас на предприятии уже 350 сотрудников. В ближайшем будущем будет трудно, нас ожидают вызовы. Но мы остаемся оптимистами: это продлится не более двух лет.
м2: -- Чему научил кризис лично вас?
-- Кризисы приходят и уходят. Я работаю в этом бизнесе уже 15 лет, в Ober Haus -- с 1994 года, с начала его деятельности. Нынешний кризис – уже четвертый на моем веку. Для меня это, можно сказать, обычное дело. Когда я рассказывал финским коллегам о своем опыте, они в шутку запретили мне приезжать в их страну, чтобы не накликать беду (смеется. -- «м2»). В начале 90-х был кризис, распался Советский Союз и экономика была разрушена. В 1997 году последовал новый кризис -- дефолт в России. Снижение цен на акции, крах банка «Балтия» -- и цены снова падали, хоть и не так стремительно: не было взято столько кредитов. И в 2000 году, когда мы начинали деятельность в Польше, там была рецессия.
Позитив заключается в том, что после ночи всегда наступает рассвет, и кризис не вечен. Те, кто не поднимает паники, сохраняет хладнокровие и может с выгодой использовать низкие цены, окажутся в наилучшем положении. Опять упомяну в качестве примера Швецию и Финляндию -- люди, которые в 1993-94 годах, в конце кризиса, приобретали недвижимость по низким ценам, в последующие 10 лет утроили свои доходы. Я не утверждаю, что цены начнут расти уже завтра, но рано или поздно это случится. За каждым кризисом следует подъем.
Питер Гейдж Моррис. На рынке недвижимости стран Балтии и Восточной Европы работает с 1992 года. С 1995 года занимает пост исполнительного директора Ober Haus Real Estate Advisors в Эстонии, Латвии, Литве и Польше.
