Юрій Серещенко, керівник планово-аналітичного департаменту UDP - про інвестиції в житло, що будується, оцінці репутації забудовника, прибутковості інвестицій, критерії вибору об'єкта інвестування.
Чому капіталовкладення в нерухомість настільки привабливі для інвесторів? Причому, не тільки для українських, у яких вибір невеликий, але навіть на цілком розвинених ринках, де між інвестиційними інструментами існує сильна конкуренція за гроші інвесторів?
Дійсно, інвесторам подобається нерухомість як інвестиційний інструмент. Історія знає величезну кількість прикладів успішного вкладення «грошей у будинки». За своєю природою цей вид інвестування відрізняється від інших розумною консервативністю, недарма його обирають люди з прагматичним складом розуму, інвестори, які віддають перевагу стабільність.
Що характеризує нерухомість як інструмент інвестування: тривалі терміни, горизонти інвестування, а також досить високий поріг входу, необхідність спеціальної процедури оформлення такої інвестиції, прав власності на такий актив, як нерухомість. Начебто це ускладнює процедуру інвестування в нерухомість. Але, з іншого боку, я наполягаю на тому, що саме всі ці обставини надають нерухомості особливу привабливість. До того ж висока ціна входу і довгий горизонт інвестування, зрештою, призводять до того, що на ринку нерухомості складається досить гідний коло інвесторів - це люди, що володіють істотними засобами, в міру консервативні, плануючі своє майбутнє.
І навіть те, що інвестиції в квадратні метри є довгостроковим інструментом, зовсім не заважає їм займати верхні рядки в рейтингу найбільш затребуваних напрямів. Цифри говорять за себе. За оцінкою девелоперської компанії UDP, близько 30% операцій на ринку нерухомості Києва вчиняється саме з інвестиційними цілями. І ще одна показова цифра: сьогодні частка капіталовкладень у нерухомість становить майже чверть від загального обсягу всіх інвестицій у світі і, за прогнозами експертів, ця цифра має тенденцію виключно до зростання.
А як такий актив, як квартири, веде себе в періоди економічного спаду?
Краще просто порівняти, наскільки криза вплинула на вартість різні види активів. Легко побачити, що в Україні ринок нерухомості продемонстрував найвищу здатність опору кризового тиску.
Інвестиції в нерухомість мають конкретну фізичну підкріплення. Квартира - це вкладення в реально існуючий проект. По-перше, такий актив здатний зберегти і примножити капітал. По-друге, при необхідності, квартира може бути використана інвестором як житло, в тому числі для здачі в оренду. Прибуток від такого капіталовкладення може бути як разової, так і постійно одержуваної. У першому випадку прибуток виникає при повній продажу квартири - за рахунок різниці в ціні в момент придбання та продажу. А в другому - при здачі нерухомості в оренду можна отримувати ренту - постійний дохід.
З точки зору стійкості до економічного спаду безумовне перевагу мають ліквідні квартири в якісних житлових комплексах. Такі об'єкти затребувані найбільш успішними людьми, для яких економічна криза скоріше є ще однією можливістю, ніж загрозою.
Як можна оцінити потенціал такого активу, як житлова нерухомість? На яку дохідність може розраховувати інвестор?
Найбільш ліквідні, звичайно, одно-і двокімнатні квартири. На них є широке коло претендентів. І при їх купівлі «ціна входу» найменша з можливих. А значить, висока ймовірність того, що виставлена на продаж одно-або двокімнатна квартира буде швидко куплена. Ну і з погляду прибутковості та окупності найбільш привабливим об'єктом для інвестування є все ті ж однокімнатні та двокімнатні квартири.
Спробую запропонувати для оцінки прибутковості подібних активів ось такий приклад - зростання вартості квадратного метра в ході будівництва, зокрема ЖК «Новопечерські Липки». Ось що показав моніторинг цін на квартири в цьому житловому комплексі:
- на старті продажів середня ціна - 2250 дол / кв. м;
- через рік з початку будівництва - 2650 дол / кв. м;
- Через два роки з початку будівництва, у момент введення будівлі в експлуатацію - 2900 дол / кв. м;
- Ціна для покупців повністю готової квартири з правами власності - 3200 дол / кв. м.
Таким чином, за три роки будівництва вартість квартири зростає на відчутні 42% (це 14% щорічно), що приблизно вдвічі вище прибутковості вкладу в доларах, розміщеного в надійному банку. Тобто якби інвестор просто продав вибудуване житло, то він мав би прибутковість, яка в півтора рази перевищувала прибутковість самого безризикового для України активу. І при цьому, зауважу, цей актив реально знаходився б у власності інвестора.
Але ж зафіксувати прибуток при продажу активу - не єдина можливість при інвестуванні в нерухомість. Давайте подивимося, яку ренту (постійно одержуваних дохід) можна витягти з інвестицій в житлову нерухомість. Здача квартири в оренду має різну прибутковість, залежно від типу житла, але якщо мова йде про житло, розташованому у висококласному житловому комплексі в центрі столиці, цифри такі:
- 1-кімнатна квартира - в середньому за 1400 дол. / місяць;
- 2-кімнатна квартира - в середньому за 1800 дол. / місяць;
- 3-кімнатна квартира - в середньому за 2400 дол. / Місяць.
Найбільш ліквідними є однокімнатні квартири до 55 кв. м і двокімнатні - від 75 до 85 кв. м. Відповідно, якщо брати в розрахунок такий метраж, то прибутковість від здачі в оренду складе до 15% і 12% відповідно. Тобто квартира при здачі внайми буде приносити дохід приблизно вдвічі вище, ніж внесок у доларах терміном на рік.
Ви згадали про ліквідних квартири в якісних житлових комплексах. Відразу виникає питання: як з'ясувати, наскільки ліквідна та чи інша квартира? Ну і ознаки якісного житлового комплексу теж цікавлять і покупця, і інвестора.
Припустимо, що ви вирішили інвестувати в нерухомість. Наступне питання - як грамотно вибрати об'єкт? Адже інвестор хотів би виконання трьох умов: дотримання терміну здачі, параметри об'єкта повинні відповідати заявленим параметрам, репутація об'єкта повинна працювати на його ліквідність - щоб у разі необхідності таку квартиру було легко продати.
З цього випливає три головні критерії, які потрібно враховувати при виборі об'єкта інвестування:
1. Репутація забудовника.
2. Терміни будівництва.
3. Репутація об'єкта нерухомості.
Я наполягаю на тому, що головна умова при виборі об'єкта інвестування - це все-таки хороша репутація забудовника. У нього за плечима повинна бути успішна реалізація низки проектів. За ним не повинно бути історій із затягуванням терміну здачі конкретних будинків або замороженими будівництвами.
Покупець сьогодні дуже прискіпливо досліджує свого забудовника. Коли він приймає рішення про купівлю квартири на первинному ринку, то він самостійно проводить і ретельне дослідження ринку, і свого роду аудит забудовника. Наприклад, потенційному інвестору нескладно дізнатися, що 80% житла UDP вводиться в експлуатацію раніше терміну. Або про те, що на сьогоднішній день 50% ринку нерухомості належить трьом провідним гравцям, серед яких лідируючу позицію займає девелоперська компанія UDP. А також те, що в 2012 році компанія показала рекордне зростання за обсягами здачі квадратних метрів, чим ще раз підтвердила свою позицію лідера.
Дуже важливо, щоб у забудовника був солідний фінансовий партнер, що кредитує зведення нових об'єктів. Це одна з головних передумов до того, щоб будівництво йшло згідно з графіком, щоб темпи будівництва не залежали від темпів реалізації квартир.
Ліквідності квартири дуже сильно сприяє популярність бренду житлового комплексу та його репутація. Ці два фактори служать гарантією того, що сильний бренд РК допоможе приватному інвестору вигідно і швидко продати свій актив. Успішним прикладом стабільної інвестиційної привабливості може служити житловий квартал «Новопечерські Липки», компанії UDP. За період з 2010 до 2012 р. кількість угод з інвестиційною метою збільшилося в ньому від 12% до 40%.
Як вибирати момент для інвестування? На якому етапі це робити найбільш вигідно?
Як відомо, половина успіху інвестора полягає в тому, коли саме він купить будується. У цьому питанні відомі мені експерти одноголосні - незалежно від стратегії використання, купувати нерухомість найвигідніше на початкових стадіях будівництва. Така покупка забезпечить прибутковість 12-15% річних. Вкладення грошей в елітне житло і квартири бізнес-класу мають перевагу порівняно з економічним класом, тому що забезпечують максимально можливу прибутковість. Однак до вибору квартири в комплексі бізнес-класу підходити слід з особливою серйозністю, важливо, щоб ці квадратні метри дійсно відповідали критеріям цього класу. Щоб була виправдана кожна сотня чи тисяча гривень, інвестована в квартиру.
