З 1 січня 2013 р. в Україні має розпочати роботу Державний земельний кадастр, що значно спростить і прискорить процес зміни власника земельних ділянок.
Зараз основна проблема обігу земельних ділянок - у високих транзакційних витрат. Підготувати ділянку до продажу та оформити право власності настільки складно і дорого, що часто сторони просто не беруться за це. Можна два-три місяці ходити збирати довідки, необхідні для укладення договору про продаж, а потім ще півроку «жити» в органах земельних ресурсів, реєструючи право власності покупця.
З набранням чинності нового закону вся транзакція буде зводитися до того, що власник земельної ділянки і покупець прийдуть до нотаріуса, на місці отримають необхідні дані і довідки з кадастру і проведуть операцію «день у день», без «неофіційних» платежів. За Принаймні, так воно задумано.
Але це все вірно, тільки якщо ваша ділянка знайшовся в базі кадастру. А таких - дві третини.
Земельна «каша»
Держорганам, залученим в цю роботу, можна лише поспівчувати. Уявіть собі документацію зразка 1992-1997 рр.., Коли не було навіть найпростіших GPS-приладів. Деякі ділянки взагалі «складаються» з одного бланка, і вписати їх в базу дуже важко. Звідси і проблеми.
Місяця півтора тому кадастр з'явився в тестовому доступі. Про нього знали небагато, але ті, хто мав доступ і спробував знайти свою ділянку, були злегка шоковані. У деяких випадках ділянки знаходилися на території Російської Федерації, іноді накладалися один на одного, іноді попросту були відсутні в системі.
І це не помилка нинішніх чиновників, це той тягар проблем, які накопичила Україна і з якими треба нарешті розібратися.
Так що на першому етапі після запуску кадастру органи земресурсів спільно з органами юстиції будуть формувати нормальну базу, доводити до розуму дані і розбиратися, де чия ділянка. Це величезна проблема, і під час її вирішення я передбачаю велику кількість конфліктів між власниками, які накопичилися за десятиліття.
Угод мало, але буде більше
Особливість українського ринку в тому, що більшість землевласників - це люди, яким земля не потрібна. Вони могли її отримати, написали заяву і отримали. Більша частина землі лунала громадянам безкоштовно. Українське законодавство дуже ліберально - мало де в Світ держава офіційно роздає таку кількість землі безкоштовно. Тут і 2 га під ведення особистого селянського господарства, і 25 соток для будівництва будинку, і т.д. Собівартість цієї землі дорівнює нулю, максимум - витрати на оформлення. І ось тепер у людини у селі є ділянку і заростає травою. Людина і радий би його продати, але до цих пір в Україні це зробити було дуже складно.
Неофіційні платежі за оформлення необхідних довідок і документів досягали декількох тисяч доларів. Таке тіньове «оподаткування». Плюс - тимчасові і чисто трудові витрати на оформлення угоди. Все це гальмувало оборот.
В Україні щорічно укладається 120-130 тис. договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Тобто оборот становить близько 0,5% від існуючого числа ділянок. В країнах з розвиненим ринком землі цей показник досягає 5%. Так що в Україні потенціал зростання кількості угод дуже високий - у 10 разів. На першому етапі в оборот може бути залучено 1-1,5 млн га землі.
Звичайно, не буде такого - прийшло 1 січня, і всі кинулися продавати-купувати землю. Але кількість угод буде неминуче збільшуватися.
Спершу, звичайно, буде дуже важко. Мінімум півроку, за які нотаріуси розберуться, як користуватися наданими їм правами, і налагодять співпрацю з органами Госземресурсов. Але потім ліквідність землі почне підвищуватися. Правда, потрібно враховувати, що покупці з мішками грошей за землевласниками не бігають, як це було до кризи 2008 р. Загальний тренд - здешевлення земельних ділянок.,
Андрій Кошиль
президент асоціації "Земельний союз України"
