Про тенденції на ринку нерухомості радіостанція «Голос Столиці» дізналася у віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова.
Бути чи не бути. Ринок столичної нерухомості чекає неминучий обвал, показники можуть вийти на рівень десятирічної давності. Такі заяви з'явилися в деяких ЗМІ. У той же час, прогнози деяких експертів куди більш оптимістичні. Вони стверджують, що вже до 2016 року обсяг столичного ринку торгової нерухомості зросте на 53%.
Про тенденції на ринку нерухомості радіостанція «Голос Столиці» дізналася у віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова.
« Голос Столиці»: Для початку розкажіть нам, що сталося на ринку нерухомості з початку цього року. Чи були якісь несподіванки або все досить передбачувано?
Андрій Гусельников: На сьогоднішній день ринок нерухомості досить стабільний. У сегменті ринку нерухомості економ-класу, бізнес-класу ми спостерігаємо незначне підвищення вартості квадратного метра. Минулий рік ознаменувався тим, що зростання було плюс 5%. Все, що стосується соціального житла, це житло яке - умовно кажучи - дісталося нам з епохи СРСР, там дійсно спостерігається незначне падіння вартості квадратного метра. У минулому році це було близько мінус 3%.
«Голос Столиці»: А 5% - це багато ?
Андрій Гусельников: Насправді, чому я говорив, що ринок стабільний. Ця ситуація називається - це класика, не я це придумав - стадія депресивної стабілізації. Щоб не лякатися «депресивної» ми чуємо «стабілізації». Тому зараз ми знаходимося в нижній точці фази падіння ринку, яка називається: стадія депресивної стабілізації. Наступна фаза, це буде відновлення ринку нерухомості. Тому це знову ж повторюється.
«Голос Столиці»: На практиці це означає, що ціни на житло будуть рости?
Андрій Гусельников: Ринок буде відновлюватися, природно, ми вже зараз це бачимо і констатуємо, що економ-класс/бізнес-класс показує позитивну динаміку, тобто вартість квадратного метра зростає. Незначно, але зростає.
«Голос Столиці»: Що відбувається у нас із вторинним житлом?
Андрій Гусельников: Ми якраз і говорили про вторинному житло. Тобто вторинне житло, щоб було зрозуміло, говорити взагалі про ринок - це говорити ні про що. Ми повинні чітко розуміти, що вторинне житло ділиться на класи, про які я спробував говорити. Це соціальне житло. 80% житла яке дісталися нам від епохи СРСР, і всього лише 20% житла - це житло, яке було побудовано за історію сучасної України. Так от - 20% житла, це економ-бізнес-еліт-клас, показує позитивну динаміку. Все, що стосується старого житла, там бачимо негативну динаміку, тобто там вартість квадратного метра незначно, але падає. І говорити про те, що станеться обвал, я не бачу умов і передумов, щоб так категорично говорити, що відбудеться на ринку нерухомості.
«Голос Столиці»: Столичні жителі переорієнтувалися на первинний ринок житла? Чому?
Андрій Гусельников: Насправді, це не правило, це якийсь саморегулюючий механізм, який працює на будь-яких ринках, у тому числі - на ринку нерухомості. Щоб було зовсім просто - у нас 90% це люди, які працюють на ту середньостатистичну зарплату, яку публікує щоквартально Держкомстат. Я, напевно, вас не здивую, це - по-моєму - 4060 гривень.
«Голос Столиці»: Ми говоримо зараз не про покупців, а в цілому ?
Андрій Гусельников: Так, ми зараз про те, хто теоретично може бути покупцем. Так от, в продовження своєї думки - людина, яка заробляє 4 тисячі гривень, цілком очевидно, не може купити житло. Так от, ми попросили податкову дати нам кількість самозайнятих людей. Усього лише на 45,7 млн населення, у нас на сьогоднішній день 4,3 млн самозайнятих людей. Тобто це ті люди, які відносяться до середнього та малому бізнесу. Ось теоретично і практично, саме ці люди є потенційними споживачами і покупцями на ринку нерухомості, тому що їх доходи дещо вище середньостатистичних доходів, про які ми щойно говорили, які показує нам статистика Держкомстату. Тобто у нас, фактично - Якщо в Європі 50-60% це середній і малий бізнес, самозайняті люди, які є основним джерелом для бюджету розвинених країн - то у нас таких ось людей 10% це максимум. Це з урахуванням того, що 1% ще дуже багаті люди. Тобто близько 9% - це самозайняті люди, які є потенційними покупцями.
«Голос Столиці»: Якщо говорити про квартири, то які зараз найбільш популярні? Однушки і раніше розбирають у першу чергу?
Андрій Гусельников: Так, вірно. Однокімнатні та двокімнатні квартири купуються швидше, тому що вони дешевше коштують. І людина, яка тверезо мислить, розуміє, що зараз можна купити однокімнатну квартиру, не сильно влізаючи в боргові зобов'язання: по закінченню часу, накопичивши грошей, можна розширюватися. Саме так це і відбувається, тобто зараз, як і завжди, однокімнатні та двокімнатні квартири популярні.
«Голос Столиці»: А комерційна нерухомість, яка ситуація в цьому секторі?
Андрій Гусельников: Сегмент комерційної нерухомості, в принципі, повторює ті тенденції, які ми спостерігаємо на ринку житла. Тобто комерційна нерухомість ділитися на класи. Це торгова нерухомість - магазини, ТРК всілякі. І офісна нерухомість. Це офісні приміщення, які розбиті на класи - A, B, C. І ось кожен клас, кожен сегмент комерційної нерухомості веде себе по-своєму. Але в цілому, якщо говорити, ми спостерігаємо за останні три роки тенденції, які зберігаються. Вартість квадратного метра - я хотів би говорити про оренду, а це вартість орендної ставки на офісні приміщення, умовно кажучи, класу A, B, C - залишається стабільним практично. Все, що стосується торговельної нерухомості, там спостерігається незначне підвищення вартості орендної ставки.
«Голос Столиці»: Можна виділити якісь найбільш популярні райони з комерційної нерухомості?
Андрій Гусельников: Сьогодні крім класів існує ще цінове зонування. Так от, зрозуміло, що цінове зонування, це можливість бізнесу - будь то офісні приміщення, будь то торгові приміщення - більше заробляти. Якщо приміщення торгове знаходиться в центрі міста - Шевченківський, або Печерський райони - то, безумовно, ККД, якщо правильно розрахований сегмент товарів, які там продаються, набагато вище, ніж таке ж приміщення буде знаходитися десь на околиці міста. Тому, безумовно, більш активними є центральні райони - це Печерський, Подільський, Шевченківський райони.
«Голос Столиці»: А ось орендні ставки теж приблизно на депресивно-стабільному рівні?
Андрій Гусельников: Так. Я не випадково про це говорив на самому початку розмови. Те, що відбувається на ринку комерційної нерухомості, повторює те, що відбувається на ринку житлової нерухомості.
«Голос Столиці»: Чого чекати на цьому ринку в цього року?
Андрій Гусельников: На самому початку розмови я говорив, що ринок циклічний і на сьогодні ми перебуваємо в нижній точці фази падіння, це стадія депресивної стабілізації. Ми, до речі, про це говорили і три роки тому, і п'ять років тому, тому що це класика. Так от - все, що впливає на ринок нерухомості, це макроекономіка, або макроекономічні показники України, це внутрішні умови, які впливають на ринок, як і житла, так і комерційної. Тому очевидно, на наш погляд, що 2014 - це буде рік відновлення, як у сегменті комерційної нерухомості, так і в сегменті житлової нерухомості, навіть у тому класі соціальної групи, про який ми говорили. Він показує зараз негативну динаміку. Тобто, за нашими прогнозами, 2014 - це рік, коли ринок увійде у фазу відновлення. Це означає, що вартість квадратних метрів не буде падати.
«Голос Столиці»: А в цьому році?
Андрій Гусельников: Цього року ми впевнені і спостерігаємо це, що соціальне житло буде просідати незначно, але, можливо, теж втратить у вартості 2% на рік, не більш. 2-3%. Знову повторюю - стадія депресивної стабілізації, це практично нічого не купується, але вже і ціни не падають.
«Голос Столиці»: А є якісь періоди, коли найкраще купувати квартиру? От кажуть, що влітку є якийсь застій в цьому плані, тому дуже багато квартир і ціни знижуються - це правда?
Андрій Гусельников: На ринку нерухомості, звичайно, присутній сезонність, це очевидно. Це дуже добре спостерігається на ринку оренди, припустимо сезонність, це кінець літа, початок вересня. Якщо ми говоримо про ринок нерухомості в цілому, то сезонність теж виділяється - влітку сезон, до кінця літа - Не сезон. Але знову таки - це все коливання, які не впливають в цілому на динаміку цін на ринку. Тому для того, щоб успішно заробляти на ринку нерухомості, ми спостерігали, умовно кажучи, 2005-2007 рік - досить багато було інвесторів, які знали - коли купити, коли продати. Так от - треба чітко розуміти - коли і де, в якій ситуації перебуває на сьогодні ринок нерухомості. Тобто, пам'ятаючи циклічність, найкраще продавати тоді, коли ринок досяг свого піку, це очевидно. Але не всі розуміють, чи досягли ми, або не досягнули ...
«Голос Столиці»: Як це зрозуміти?
Андрій Гусельников: Це зрозуміти можна, якщо системно моніторити ринок нерухомості, тобто ось умови, за яких ми можемо говорити, що ринок нерухомості знаходиться у стадії насичення. Вони наступні, вони дуже прості - вартість квадратного метра продовжує підвищуватися, але при цьому активність дорівнює нулю. Тобто продавці, пам'ятаючи, що динаміка завжди позитивна була найближчим часом, продовжують піднімати вартість квадратних метрів, а покупці вже не готові купувати, тобто активність дорівнює нулю. Ось у цій фазі люди, ті, які інституційні інвестори на ринку, або портфельні інвестори на ринку нерухомості, повинні віддавати ці активи, які вони набували на падаючому ринку. На падаючому ринку, безумовно, треба купувати.
«Голос Столиці»: Ось зараз багато хто не може купити відразу за свої гроші, викласти за квартиру і звертають свої погляди на іпотечне кредитування. Яка ситуація з ним зараз в Україні?
Андрій Гусельников: Я можу навести приклади, точніше цифри. Якщо ми будемо говорити, що в 2011 році кількість іпотечних кредитів було 37 тисяч на всю Україну. Цю офіційну статистику нам дає Мін'юст. Що стосується 2012 року - ми бачимо падіння на 7,5%. Це вже близько 32 тисяч квартир купувалося. З чим це пов'язано? Насправді це все дуже просто - якщо ми простежимо, які процентні ставки на сьогоднішній день на ринку, то стане абсолютно очевидно - якщо процентна ставка вище 15%, це практично непідйомна процентна ставка на сьогодні для нашого населення. А от саме рік, який пройшов - 2012, ми бачили абсолютно неадекватні процентні ставки - починаючи від 19% і кінчаючи 24%. Тобто це треба порахувати - Скільки заробляти повинна людина, щоб під такі відсотки купувати нерухомість. Тому іпотека дуже сильно впливає на розвиток ринку нерухомості, на активність його, але при всьому цьому, коли процентні ставки логічні і розумні.
«Голос Столиці»: Тобто ви б не рекомендували зараз українцеві брати кредит?
Андрій Гусельников: Справа в тому, що і так незначна кількість людей беруть кредити, і ці люди беруть кредити не для того, щоб - умовно кажучи - 20 років їх платити за такою процентною ставкою. Це беруть люди для того, щоб отримати якусь можливість, рік-два, а потім віддати ці гроші, тобто на довгострокові. Я практично не бачив жодної людини, і не сумніваюся, що вони відсутні - ось таку процентну ставку на 20 років ніхто не буде брати.
«Голос Столиці»: Ось з приводу довгострокового. Начебто з'явився просвіт на горизонті - це президентські програми в нерухомості та кредитуванні. Вони працюють в Україні?
Андрій Гусельников: Насправді ініціатива хороша, і, напевно, така ініціатива мала з'явитися давно. Чи не за Президента Януковича, а набагато раніше. Але на сьогодні дані програми тільки починають працювати, і це крапля в морі людей, які за цією програмою придбали житло.
«Голос Столиці»: Який сегмент може нас здивувати - приємно, чи неприємно - може якусь пораду тим, хто планує найближчим часом покупку, або оренду, будь-яку операцію з нерухомістю.
Андрій Гусельников: Ще раз повторюся - ось якраз все, що відбувається на ринку нерухомості, досить все логічно. Тому сказати, що завтра буде продаватися щось сильно дешево, або сильно дорого, це було б з мого боку непрофесійно. Тому я точно вас не здивую.
Раніше в ефірі радіостанції «Голос Столиці» керівник комітету з інформаційних технологій, сервісів і аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас заявив, що введення податку на нерухомість приведе до зростання цін на оренду житла.
Нагадаємо, що за оцінкою фахівців Міністерства доходів і зборів України, середня сума платежу з податку на нерухомість складе для квартир площею понад 120 кв. м - 300 грн., для будинків площею 250 кв. м - 800 грн.
Як повідомлялося, оподаткування нерухомості, відмінної від земельної ділянки, діє в Україні з 1 січня 2013 року. Фізичні особи, які не мають податкових пільг, платять податок згідно квитанції, надісланої податковими органами у термін не пізніше 60 днів з моменту отримання квитанції. Податок на нерухомість виплачується авансовим платежем на весь год.Квітанціі по платежах Міндоходов намір розсилати з 15 квітня поточного року.
