У 2008 році будівельна галузь не просто впала, а грохнулась практично на саме дно, утянув за собою тисячі інвесторів, що вклали свої кровні в будівництво квадратних метрів. Будівництва були заморожені, компанії одна за одною оголошували про своє банкрутство. Експерти не виключають, що незабаром цей сценарій може повторитися.
Пожвавити ринок нерухомості Президентської програмою «Доступне житло» уряду не вдалося. Ринок продовжує депрессіровать, у населення немає грошей навіть на «привабливі» пропозиції, зате оренда квартир знову почала зростати. Купувати квартири почали ті, хто виводить свої гроші з банківських депозитів ...
Ринок нерухомості - це той сектор економіки, який має величезний потенціал для розвитку в Україні. Адже потреба в нових квадратних метрах житла - колосальна, враховуючи, що в чергах на отримання власного даху над головою стоять мільйони співвітчизників. Крім того, в країні за роки незалежності з'явилися мільйони квадратних метрів так званого старого житла, яке раціональніше було б перебудувати, ніж реконструювати або проводити капітальний ремонт. Саме тому ємність обсягів будівельної галузі, що спеціалізується на зведенні житлових будинків, обчислюється сотнями мільйонів квадратних метрів. Роботи, як кажуть, вистачило б усім. Навіть іноземним компаніям, які вже років десять заявляють про свою готовність будувати в Україні швидко, якісно і дешево, на відміну від вітчизняних забудовників. Адже наші «будівельники» звикли до тому, що якщо не піднімають на об'єкті відсотків триста прибутку, навряд чи візьмуться навіть розглядати пропозицію. А на Заході рентабельним вважається навіть бізнес, який заробляє 10-15% річних. Зате має стабільні доходи і міцну репутацію.
Пам'ятається, як місяців вісім тому один зі співвласників будівельної компанії «клявся-божився», що 8 тисяч гривень за квадратний метр - Це ціна практично на межі рентабельності. Мовляв, нижче вже бути не може. І всі, хто готовий продавати житло за такими цінами, собі нічого не заробляє (ага, одні альтруїсти в будівельному бізнесі). А сьогодні в ряду пропонованих цін можна зустріти і пропозиції 5,5 тис. грн. за кв. метр, і 6 тисяч гривень, причому - це теж Київ або передмістя столиці. Однак і за таку ціну квартири не розмітають ...
- Та тому, що ринок нерухомості в Україні знаходиться практично в депресивному стані, - пояснює ситуацію голова Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Сергій Злидень. - У нас ринок нерухомості занадто сильно залежимо від стабільності національної валюти. І якщо гривня девальвує, а первинний ринок нерухомості не буде проіндексовані, то станеться так, як в 2008 році.
Нагадаємо, що в 2008 році будівельна галузь не просто впала, а грохнулась практично на саме дно, утянув за собою тисячі інвесторів, що вклали свої кровні в будівництво квадратних метрів. Будівництва були заморожені, компанії одна за одною оголошували про своє банкрутство. Пожвавити довгобуди влада безуспішно намагалася майже п'ятирічку! Не дала померти остаточно будівельної галузі лише програма підтримки з держбюджету. Мільйони на реанімаційні заходи між забудовниками розігрувалися, як в лотерею - хто більше сподобається влади. Спочатку обіцяли гроші тим, у кого об'єкт зведений на 70-80%. Якщо залишаться гроші - дадуть і тим, хто побудував трохи більше половини. На жаль, відлуння того «падіння» досі можна спостерігати за деякими будівельними парканами, в країні чимало будинків, які з 2008 року забудовник так і не зміг ввести в експлуатацію.
- Зараз ситуація з ринком нерухомості нагадує кінець 1990-х, коли в українців не було грошей на придбання житла, - упевнений експерт з ринку нерухомості Едуард Бразас. - Сума іпотеки від загальної вартості житла складає 15%. Людина бере іпотеку на незначну суму. Класичних випадків, коли покупець взяв кредит на 80% від загальної вартості квартири, що купується на 15 років, практично немає. Тобто, в основному квартири беруть ті, хто вже мав накопичену суму, а під бракуючий мінімум осіб вирішується взяти короткостроковий кредит.
- Крім того, квартири, як вигідне вкладення, знову зацікавило тих, хто зберігав гроші на валютних депозитах, - пояснює голова АФНУ Сергій Злидень. - Таким чином, ринок нерухомості став конкурентом для фінансового ринку, зокрема для банківського депозитарію. Ті українці, яким вдалося вберегти свої капитали, почали знімати фінансові накопичення з депозитів і вкладати їх у нерухомість. Це, перш за все, пов'язане безпосередньо з первинним ринком нерухомості.
Практично спить і ринок вторинної нерухомості. Сформована ціна не влаштовує ні продавців (ще свіжі в пам'яті абсолютно інші ціни на квартири), ні покупців (навіть впали ціни - це занадто дорого для жебрака населення).
- Сьогодні немає ні найменших тенденцій до подальшого зростання цін на нерухомість, - вважає голова національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін. - І таких тенденцій не спостерігається і на найближчі два роки. У потенційних покупців просто немає подіне, крім того спостерігається скорочення бізнесу в країні, багато іноземних компаній згортають свою діяльність і залишають Україну, а вітчизняні - страждають через відсутність реальних іпотечних продуктів. Замість цього подорожчала оренда квартир.
За оцінками ріелторських контор, оренда найдешевшої однокімнатної квартири, наприклад, у Києві сьогодні досягає вже 3 тисяч гривень. В той же час абсолютно впав попит на дорогі апартаменти. Ціни на них не знижуються, але й клієнта тепер можна чекати по півроку, і то не факт, що такий знайдеться. Одночасно з цим, з'явилося таке поняття, як знімання житла в складчину, коли, скажімо, двокімнатну квартиру оренду дві сім'ї, і живуть, як в комуналці. Користується попитом і «ліжковий» оренда, коли 4-5 студентів знімають одно-або двокімнатні квартири.
А от державні програми з кредитування, такі як «Доступне житло», за твердженням експертів, не працюють. І відчутного впливу на ринок нерухомості вони не роблять.
- У загальній кількості проданих новобудов в 2012 році всі програми (їх чотири), які тим чи іншим чином спонсоруються державою, займають приблизно 5-6 відсотків, - стверджує Едуард Бразас. - Тому говорити, що така кількість може на щось впливати - це кілька оптимістично. Держава своїми програмами практично не впливає на ринок нерухомості ...
При цьому експерти попереджають, що чергового «кидка» в програмах з «принадними» пропозиціями з боку влади населення попросту вже не пробачить. А передумови, що такий «кидок» у нас ще попереду, є. Варто хоча б згадати, як тяжко було народу повірити в достовірність «Доступного житла». Реалізація програми за державним іпотечному кредитуванню під 3% річних почалася в Україні з 15 травня. Президент Янукович обіцяв - 30 тисяч квартир за програмою «Доступного житла» повинні бути реалізовані до кінця року. На ці цілі в бюджеті на 2012 рік було передбачено 1 млрд. гривень! Але навіть при такому фінансуванні в 2012 році за програмою будівництва доступного житла в Києві, приміром, було заплановано здати 1142 квартири. При цьому на квартирній черзі в столиці коштує 101 754 сім'я, з яких 19 200 готові отримати квартиру з частковою оплатою її вартості за рахунок держави. Загалом до кінця року в країні пільгову іпотеку вдалося отримати близько 4 тисяч сімей.
Коли ж почалася істерія навколо розподілу коштів у Держбюджеті-2013, то поповзли чутки, що на програму «Доступного житла» в державній кошторисі кошти взагалі не передбачені. У Мінфіні, щоб зняти напругу в суспільстві, запевнили, що Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства передбачено бюджетні асигнування за програмою «Надання державної підтримки для будівництва (придбання) доступного житла »у сумі аж 50 млн. гривень (проти мільярда в 2012 році). Всього на підтримку різних програм по доступному житлу передбачено 581 млн. грн. З них: по програмі «Часткова компенсація відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла "в сумі 111 млн. грн., за програмою «Надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла »- у сумі 80 млн. грн., а за програмою« Збільшення статутного капіталу Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» з подальшим використанням на реалізацію держпрограми забезпечення молоді житлом »- в сумі 40 млн. гривень. Якщо розібратися, то дай Бог, щоб ці гроші знайшлися-таки в бюджеті, адже левова їх частка повинна піти на підтримку вже укладених громадянами договорів. А що залишиться - на розвиток ...
Треба бути дуже великим оптимістом, щоб за нинішньої економічної ситуації в країні розраховувати на те, що в державному бюджеті хоч копійка залишиться на розвиток. Але, якщо влада знову обдурить народ з цим «доступним житлом», попереджають експерти, навряд чи хоч кому-небудь в осяжному майбутньому вдасться умовити населення в черговий раз повірити в привабливі пропозиції політиків, про кого б вони не виходили. Ну, а на будівельній галузі, як на основний рушій ринку нерухомості, можна буде просто поставити хрест. Другий раз реанімаційні заходи її вже навряд чи врятують ...
