В минулому році Київська область обігнала столицю за темпами будівництва.
За даними управлінь статистики, у 2016 році в області введено в експлуатацію 2,59 млн кв. м житла, що на 10,5% більше, ніж у 2015-м. Таким чином, пропозиція в передмісті значно перевищує попит. При цьому ціни на таке житло залишилися колишніми: близько 12 тис. грн за квадратний метр. Наше видання вирішило розібратися, наскільки привабливо сьогодні придбання квартири на периферії і які ризики воно тягне.
Проблеми з документацією
На відміну від Києва, де існує реєстр недобросовісних забудовників http://mkk.kga.gov.ua/, який дозволяє приватним інвесторам убезпечити себе від афер, в передмісті ця проблема стоїть як і раніше гостро. Відсутність дозвільної документації на будівництво об'єкта та підведення до нього необхідних комунікацій несе для покупців ризик втрати вкладених коштів, відзначає президент Союзу фахівців з нерухомості України Віктор Несін. За словами експерта, є три основних етапи будівництва житла, на яких забудовник залучає приватних інвесторів, але на кожному з них ризики досить високі.
"Перший етап — коли забудовник намагається залучати інвестиції на рівні котловану. Тільки починає рити котлован — і вже намагається залучити інвестиції і будувати за рахунок них. Зрозуміло, тут ризики дуже високі. Тому що на цьому етапі у забудовника фізично не може бути всієї дозвільної документації. На те, щоб отримати всі дозволи, піде десь рік. А забудовнику рік чекати не вигідно, тому він починає будувати раніше", — розповів Віктор Несін.
За його словами, на другому і третьому етапах ризики дещо зменшуються, але і ціна зростає. "На другому етапі, у процесі будівництва, забудовник вже відсотків на 80 зібрав необхідну дозвільну документацію. Третій етап — коли підходить час здачі будинку в експлуатацію. Тут, як правило, дозвільна документація готова відсотків на 90. Відповідно, ризики зменшилися, але і ціна ще більше зросла. Тобто квадратні метри забудовник починає продавати за максимально високою ціною. Тут у інвестора є вибір: заходити за дуже дешевою ціною, по середньої або високої вже перед здачею будинку", зазначив глава ССНУ.
Відсутність необхідних для життя комунікацій
Для того щоб убезпечити себе при купівлі житла на будь-якому з перерахованих етапів будівництва, потрібно вибирати тільки перевіреного забудовника і ретельно вивчати дозвільну документацію, підкреслює експерт. Також, додає він, важливо переконатися в наявності паперів, потрібних для підведення всіх комунікацій, таких як каналізація та водопостачання.
"Крім іншого, потрібно переконатися, щоб все було законно і правильно з електропостачанням. Не дай Бог, ви включили зайвий кондиціонер — і вилетіла вся електрика, тому що якийсь недолугий забудовник на чомусь заощадив. Дуже складно перевірити, чи є всі необхідні дозвільні документи, тому що ці документи вимірюються в кілограмах: всі комунікації підведені та належним чином", — підкреслив Віктор Несін.
Експерт запевняє, що мало побудувати будинок, потрібно ще ввести його в експлуатацію і, що найважливіше, зробити це у відповідності з нормами. "Часто буває, що будинок добудований, а нічого не підключено, і жити в ньому не можна, тому що не підведені елементарні комунікації. Ось це проблема. Або коли все підключено, але жителі починають цим всім користуватися — не витримує навантаження, і люди мають великий головний біль. Особливо важливо поцікавитися комунікаціями вашого населеного пункту, в Києві, ясна річ потужна система обслуговування многомилионного мегаполісу, з розвиненою структурою обслуговування, що далеко не завжди можна сказати про населені пункти області", — резюмує Віктор Несін.
Нерозвинена інфраструктура
Крім того, однією з найбільших проблем життя у передмісті є відсутність або недостатня розвиненість соціальної та транспортної інфраструктури. За словами Віктора Несіна, саме забудовник повинен бути зацікавлений в тому, щоб створювати інфраструктуру. "Якщо у нього квартира стоїть у чистому полі, він просто її не продасть", — підкреслює експерт. Тим не менш, купуючи квартири в передмісті, люди часто стикаються з такими додатковими складнощами, як пробки на в'їзді в Київ, черги в медичних установах, нерозвинені сервіси на місцях тощо.
Що стосується ціни на периферійне житло, на думку глави ССНУ, в найближчій перспективі вона не буде ні рости, ні падати. "Забудовникові потрібно продавати ті квадратні метри, які він побудував. Населення у нас не багатіє. Кому вони будуть продавати? Є одна велика проблема: брак коштів і відсутність будь-яких фінансових інструментів. Деякі забудовники надають розстрочку, але ця розстрочка надається на дуже короткий період, тому вона мало що змінює. Якщо забудовник почне давати розстрочку, наприклад, до 10 років без процентних ставок, то кількість інвесторів збільшиться. А якщо зараз забудовник ще й підніме якимось чином ціну, то він сам буде користуватися своїми площами", — переконаний Віктор Несін.
Обережно: афери
Втім, за словами експерта, надто привабливі умови покупки також повинні насторожувати. "Один із вирішальних чинників для потенційного покупця нерухомості є ціна. Знову таки, чому варто сказати про містах-сателітах Києва, тому що найчастіше саме там забудовники пропонують дуже привабливі ціни, часом навіть нижче собівартості квадратного метра. На чому вони економлять – варто тільки здогадуватися. Пів біди, якщо економлять на якості матеріалів, комунікаціях і електропроводки. Але найбільший питання – це якщо ви сьогодні віддали гроші, а завтра отримаєте своє житло? Тут як в азартнной грі, може пощастить, а може і ні. На жаль, у нас в Україні дуже багато таких ситуацій, як з “Еліта-центром”. Тягар інвесторів, на жаль, бажає бути легше", заявив президент Союзу фахівців з нерухомості України, додавши: "Недавній приклад, Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) в Київській області зажадала до 23 травня 2017 року знести всі зведені об'єкти житлового комплексу "Празький квартал-2" (Петропавлівська Борщагівка) і повернути земельну ділянку, на якій будувався цей комплекс, в первісний стан. А все тому, що забудовник грубо порушив більшу частину існуючих в Україні будівельних, санітарних, пожежних та інших норм, що регулюють містобудівну діяльність. А хто буде повертати людям гроші за цей об'єкт – невідомо".
Віктор Несін, що в Європі до будівництва житла підхід зовсім інший, більш безпечний. "Там забудовник 60% будує за свій рахунок, а після цього має право залучати інвестиції. Ясна річ, що коли забудовник вклав свої особисті гроші, він зацікавлений в тому, щоб добудувати будинок, тому що хоче повернути свої гроші. У нас, на жаль, це проблема. Але в столиці ситуація істотно стабільніше, в порівнянні з передмістям. І проблема номер два — відсутність єдиного реєстру приватних інвесторів. І досі ніхто не створив. Потім з'являється проблема, що на один об'єкт три інвестора. Тому що ніхто цей процес не контролює", — уклав Віктор Несін.
