Чи є подорожчання житла в Німеччині або Росії здоровим явищем? Експерт інституту DIW у Берліні Костянтин Холодилін порівняв досвід країн ЄС, постраждалих від спекуляцій.
Німецький інститут економічних досліджень (DIW) опублікував дослідження, присвячене спекулятивним міхурам на ринках нерухомості провідних промислово розвинених країн, в тому числі Іспанії, Великобританії та Нідерландів. Про результати дослідження Deutsche Welle поговорила з одним з його співавторів - старшим науковим співробітником DIW, доктором економічних наук Костянтином Холодилін.
DW : У Німеччині - бум на ринку нерухомості, і все частіше звучать попередження, що це може обернутися спекулятивним міхуром. Як розпізнати такий бульбашка?
Костянтин Холодилін: Під спекулятивним міхуром мається на увазі ситуація, коли ціни на нерухомість виявляються вище економічно виправданих, або фундаментальних цін. Ці фундаментальні ціни визначаються демографічними чинниками і доходами населення, які в сукупності формують платоспроможний попит. З іншого боку, є й фактори, що впливають на пропозицію: наявність житла, його приріст або зменшення, кількість вакантного житла.
- У який момент ринкові ціни відриваються від фундаментальних?
- У той момент, коли покупці починають інвестувати в житло не для власних потреб або для здачі його в оренду, а з метою його перепродажу, оскільки очікують подальшого подорожчання нерухомості. Це і є зародження спекулятивного міхура.
- Подібних бульбашок в світі було чимало ...
- Так, країн, в яких в недавній час спостерігалися бульбашки, настільки багато, що, здається, простіше назвати країни, в яких їх не було.
- Якою мірою, наприклад, британський міхур був схожий на той, що лопнув в США в 2007 році?
- США і Великобританію ріднить висока частка власників житла. У цьому плані ці дві країни схожі на Росію, де люди теж хочуть неодмінно купити житло, і відрізняються від Німеччини, де багато хто воліє житлоплощу орендувати. Британці, як і американці, вельми охоче експериментують з різними фінансовими інноваціями. Ще одна спільна для англосаксонського ринку риса - висока частка або навіть переважання кредитів із змінною ставкою.
- Ви поділяєте вкорінену в Німеччині точку зору, згідно з якою плаваючі відсоткові ставки набагато небезпечніша фіксованих?
- Я б сказав, так. Важлива особливість німецького ринку нерухомості, дійсно, полягає в тому, що тут все ще велика частка кредитів з фіксованою ставкою, яка закріплюється на 10, 15, 20 років. Люди отримують достатньо твердий горизонт планування і можуть розраховувати свою здатність виплачувати борг.
- А які особливості були в Іспанії?
- В Іспанії, як і в Ірландії, все починалося цілком необразливо. Там діяли реальні фундаментальні фактори: зростання населення на тлі недостатнього запасу житла викликав зростання цін. Банки це помітили і почали активно інвестувати в будівництво нового житла і в надання кредитів на його покупку. А держава вирішила допомогти, як воно вважало, ринку нерухомості та полегшило, наприклад, передачу сільськогосподарських земель під забудову.
- Яку роль зіграв перехід Іспанії на євро?
- Він, безумовно, сприяв зростанню цін на нерухомість. В Іспанії в той момент темпи інфляції були вищі, ніж загалом в єврозоні, і встановлені Європейським центральним банком процентні ставки в порівнянні з іспанської інфляцією виявилися занадто низькими. Це підстібало спекулятивний попит на кредити з метою покупки нерухомості.
- Так, був, він просто лопнув не так голосно, як іспанський або ірландський. Особливість цієї країни - високий рівень заборгованості домогосподарств. Це пов'язано з державною політикою, оскільки в Нідерландах процентні виплати по кредитах віднімаються з оподатковуваної бази. Тим самим уряд стимулювало зростання ринку житла, але одночасно викликало і сильне зростання цін. До того ж, нідерландські банки, на відміну від німецьких, до недавнього часу видавали кредити на суму в 100 і навіть більше відсотків від вартості житла.
- З усього вами сказаного можна зробити висновок, що Німеччині міхур поки не загрожує.
- Якщо брати об'єктивні показники, то поки, дійсно, ознак спекулятивного міхура не видно. Є тільки зростання цін, причому порівняно з іншими країнами він відносно помірний.
- Що значить помірне зростання в конкретних цифрах?
- Якщо взяти середньорічні темпи зростання цін на нерухомість в минулому десятилітті, то в Ірландії вони склали 9 відсотків, у Великобританії 8, в Іспанії 7. І це - реальне зростання цін, очищений від інфляції. На цьому тлі 2 відсотки в Німеччині представляються дуже скромним показником. До речі, в Росії з 2001 по 2007 рік нерухомість дорожчала приблизно на 12 відсотків на рік.
- Чи означає це, що в Росії ймовірність мильного міхура куди вище, ніж у Німеччині?
- Хочу ще раз підкреслити: сам по собі зростання цін на нерухомість - не головний показник, оскільки подорожчання житла може бути пов'язано з фундаментальними факторами, наприклад, зростанням доходів населення. Треба завжди дивитися туди, звідки виходить загроза. Це кредитна сфера. Зростання цін небезпечний перш все тоді, коли він фінансується позиковими грошима. Особливо важливе співвідношення кредиту до доходу. А ще небезпечно, коли держава вводить пільги для людей, що купують житло, підганяючи попит на іпотечні кредити.
