Однією з проблем сьогодення в Україні є постійне погіршення технічного стану існуючого житлового фонду. В першу чергу це стосується багатоквартирних житлових будинків, побудованих до 1993 року за нормативами радянського періоду, що не були націлені на енергоефективність та енергозбереження.
Не випадково енергоспоживання таких будівель в кілька разів вище, ніж передбачено сьогоднішніми нормами. І з роками у міру старіння будівель ситуація тільки погіршується, створюючи серйозні проблеми як державі, так і населенню. Вихід з такого становища тільки один - необхідно проводити масову санацію житлових будинків та їх термомодернізацію. Населення за старою звичкою чекає, що держава приведе в порядок їх житло. Уряд і місцеві органи самоврядування не мають для цього фінансових можливостей і вважають, що займатися цим винне населення. І вважають справедливо: переважна більшість квартир в Україні знаходиться в приватній власності і власники квартир зобов'язані піклуватися про технічний стан не тільки своїх квартир, а й житлових будинків в цілому.
Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", прийнятого в 1992 році, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками огороджувальних будівельних конструкцій будівлі, загальнобудинкових інженерних систем і устаткування, допоміжних приміщень, прибудинкової території.
Іншими словами, все квартировласники одного будинку спільно володіють своєю будівлею, а це значить, спільно відповідають за його належний технічний стан. Реалізація цієї спільної відповідальності вимагає відповідного об'єднання в єдиний колектив. В багатьох країнах такими колективами є кондомініуми, їх аналогом в Україні є об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Відповідно до національного законодавства ОСББ має статус юридичної особи та є неприбутковою організацією, що дає їм можливість вступати у взаємини з іншими суб'єктами господарювання та акумулювати кошти, необхідні для проведення ремонтних і термомодернізаційних робіт. Здавалося б, в країні створено інститут ефективних власників житла, який повинен взяти на себе турботу про поліпшення технічного стану та підвищення енергоефективності житлових будівель, але це не відбувається. Головна причина в нестачі коштів, необхідних для реалізації термомодернізаційних заходів.
А кошти тут потрібні дуже значні. Як показує практика, для термомодернізації 144-квартирного будинку необхідно понад 2-х млн. грн. Якщо врахувати, що в Україні налічується близько 240 тис. багатоквартирних будинків, в т.ч. близько 80 тис. багатоповерхових, не складно уявити, які потрібні кошти для їх термомодернізації. При сьогоднішньому рівні доходів населення лише незначне число квартировласників зможе виділити зі свого бюджету або взяти в кредит необхідні кошти на поліпшення технічного стану свого будинку. Тому розраховувати на активну участь населення в термомодернізації свого житла не доцільно. Не краще становище і у держави, яка могла б допомогти своїм громадянам у цій справі. Кошти, що виділяються в держбюджеті на підвищення енергоефективності існуючих будівель, вкрай малі і не можуть серйозно впливати на зміну ситуації в кращу сторону, передумов до зростання виділених коштів немає.
Природно, виникає питання: а чи є вихід з цього, здавалося б, безнадійного положення? Безумовно є, і він полягає в залученнідо роботи з підвищення енергоефективності існуючого житлового фонду недержавних інвестицій на умовах енергосервісних контрактів. Ця форма, широко застосовувана в багатьох країнах, не отримувала розвитку в Україні через те, що на законодавчому рівні у нас не було вирішене питання про гарантії повернення вкладених інвестицій та отримання мінімально необхідного прибутку, яка б зацікавлювала потенційних інвесторів. Зараз ситуація в цьому питанні змінюється в потрібному напрямку. У Верховній Раді підготовлені до другого читання два законопроекти № 1313 і №1409 про впровадження нових інвестиційних можливостей та гарантування прав і законних інтересів суб'єктів підприємницької діяльності для проведення масштабної енергомодернізації, де наявні проблеми відрегульовані.
Сенс пропонованого механізму фінансування термомодернізаційний діяльності простий і зрозумілий:
- Майбутній інвестор вивчає технічний стан будівлі і проводить його енергоаудит, на основі отриманих даних готує перелік термомодернізаційних заходів і визначає їх вартість, опрацьовує програму фінансування і план повернення вкладених інвестицій, визначається з термінами виконання робіт і тривалістю договірних відносин з власником будівлі.
- Далі укладається енергосервісний контракт між інвестором і власником будівлі, в якій закріплюються зобов'язання сторін щодо термомодернізації будівлі, термінів виконання робіт і дії контракту, умовам взаєморозрахунків і т.п.
- Інвестор залучає необхідних підрядників і виконує намічений комплекс термомодернізаційних заходів, які повинні забезпечити скорочення енергоспоживання будівлі, що в свою чергу буде основою для повернення вкладених інвестицій.
- Протягом строку дії енергосервісного контракту власник будівлі виробляє оплату за спожиті енергоресурси за нормами і тарифами, які діяли до проведення термомодернізаційних робіт. Більше того, якщо в цей період ці норми і тарифи будуть підвищуватися, то власник зобов'язаний оплачувати і це підвищення. Інвестор же здійснює оплату постачальникам енергоресурсів за фактичним енергоспоживанням. Одержувана різниця в розмірах оплати, іншими словами економія, є основою повернення вкладених інвестицій та отримання прибутку інвестором.
- По закінченню терміну дії енергосервісного контракту власник отримує енергоефективну будівлю і переходить до оплати енергоресурсів за фактичним споживанням.
Слід уточнити, що вищенаведений механізм наші законодавці пропонують поширити поки тільки на будівлі бюджетних організацій - адмінбудівлі, школи, лікарні, тощо. Разом з тим він повністю підходить і для термомодернізації житлових багатоквартирних будинків. І якщо він успішно запрацює при підвищенні енергоефективності бюджетних будівель, то його зовсім не складно буде поширити на житло. Однак енергосервісні контракти можуть укладатися лише між юридичними особами. Складно уявити, щоб знайшовся інвестор, готовий укладати договори з кожним квартировласником будинку на термомодернізацію їх будівлі. Тому такі договори повинні укладатися між інвестором (енегросервісной компанією) і власником житлового будинку в цілому (у нашому випадку ОСББ).
Створення ОСББ регламентується Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", прийнятому наприкінці 2001 року. За минулий час в країні було створено близько 17 тис. ОСББ або трохи більше 20% від загальної кількості багатоповерхових багатоквартирних будинків. І якщо термомодернізація існуючого житла на основі енергосервісних контрактів отримає розвиток, то тільки створені ОСББ можуть брати активну участь у цій роботі. Всім іншим зробити це буде неможливо до моменту об'єднання.
Нашим законодавством передбачено добровільний принцип створення ОСББ, хоча в багатьох країнах створення кондомініумів є обов'язковим. Без такого інституту неможливо забезпечити масову термомодернізацію існуючого житлового фонду. Для використання власних коштів співвласникам необхідно об'єднуватися. Оформити кредит, отримати державні дотації - знову ж треба об'єднуватися. Піти шляхом укладення енергосервісного контракту - також необхідне об'єднання. Тому і виникає питання: добровільно чи, може, все-таки обов'язково створювати ОСББ у кожному багатоквартирному будинку?
За матеріалами компанії «ДанфоссТОВ»
Читайте також: Держава компенсує частину витрат на утеплення житлового фонду
