Нещодавно в Києві голосно заявили про створення на околиці міста першого в Україну інноваційного парку Bionic Hill. Ідея ініціаторів та інвесторів цього проекту полягає в тому, щоб зібрати на одній території фахівців різних видів бізнесу в сфері високих технологій. Причому, вони там повинні не тільки працювати в сучасних офісних центрах, але і жити в комфортних будинках, поглиблювати свої знання в університеті, ставити досліди в оснащених лабораторіях, відпочивати в розважальних центрах, займатися спортом на спортивних майданчиках, проводити зустрічі в конференц-залах і т.д.
Більшість представників будівельного бізнесу і IT-сфери, на яку в першу чергу, розрахований цей комплекс, поки дуже обережно ставляться до цього проекту і не готові коментувати його перспективи. Винятком є Дмитро Шимків - генеральний директор Microsoft-Україна . Він підтримує цю ідею і допомагає реалізовувати проект своїми порадами. Саме у нього ІАП «Столична нерухомість» вирішив з'ясувати, які перспективи у цього комплексу.
Успішність проекту залежить від довіри
Чому Ви вважаєте, що цей проект потрібен Києву і Україна в цілому?
Такі проекти необхідні для створення каталізатора, який об'єднав би «екосистему» високих технологій. Я говорю про високі технології, маючи на увазі не тільки IТ-сферу, адже в Києві та Україні є потужна фармацевтика, напрямки, де можуть розвиватися нано-технології, дослідження. Україна повинна статті RND ( з англ.: Research and development - розробка програмного забезпечення , Прим. ІАП «Столична нерухомість») центром Європи. Я вважаю, що система аутсорсінгу цікава, але вона не є позитивною для країни, оскільки хоч і створює робочі місця, але не створює додану вартість.
Коли ми говоримо про RND, це, в першу чергу, створює можливості для капіталізації, створюються компанії, які можуть капіталізуватися, продавати свою продукцію - не тільки на українському, а й на світових ринках, відповідно маржинальність цих компаній стає більше, а значить «вартість» Україна і «вартість» Києва зростає. Але для цього потрібно місце, де можуть народжуватися такі ідеї.
Що необхідно для успішного функціонування такого комплексу?
У першу чергу - територія. Територія, де всі учасники процесів об'єднуються. Якщо ми подивимося на історію більшості подібних парків - все починалося з певної території. Але далі критично важливим (подчерківаю!) є наявність чотирьох компонентів цієї системи. 1 - уряд (держава), від якого залежить регуляторна політика та інфраструктура. 2. Бізнес - він фінансує все це, але й отримує прибуток 3. Університет - навчання молоді є каталізатором подальших успішних процесів, більшість старт-апів створюють молоді люди. Крім цього, університети - це ті центри, які інвестують у довгострокові дослідження. 4. Громадські організації - Вони повинні об'єднувати уряд і бізнес, знаходити і пропонувати компромісні рішення ім.
І ось, коли це все співіснує на принципах довіри між усіма елементами, коли йде взаємовигідне співробітництво, створюється така «Екосистема», в рамках якої є взаєморозуміння, а сторони йдуть на компроміс. Якщо цього досягти, тоді Bionic Hill буде успішним проектом.
Але зараз Україна не може похвалитися ні ефективним взаємодією влади та бізнесу, ні впливовими і авторитетними громадськими організаціями, ні університетами, які мають можливість проводити довгострокові дослідження. Враховуючи це, наскільки ідея створення технологічного парку такого типу саме зараз актуальна для України?
Завжди потрібно з чогось починати. Зараз у нас є інвестор, який має територію і хоче її розвивати. Він націлений на першу чергу проекту і в нього є чітке бачення, що це повинен бути саме технологічний парк. Перша черга орієнтована на ті компанії, які сьогодні вимагають великих площ і великого простору.
Інвестор будує першу фазу, залучаючи компанії, університети та людей, які розуміють, що такий розвиток. Компанія дивиться на перший етап, як на звичайний проект формату «real estate».
Разом з цілком конкретним першим етапом, у власника є своє бачення і уявлення того, що там буде через 3-4 роки, а також розуміння, як повинні реалізовуватися наступні етапи. Тому що цю «екосистему» неможливо створити відразу або по чиїйсь «рознарядкою». Це як в акваріумі: щоб в ньому створити екосистему потрібно додати туди пісок, воду, мікроорганізми, посадити траву, запустити рибок, і тільки через деякий час після цього, коли пройде етап пристосування, ми побачимо, що екосистема працює.
Коли ми це побачимо не в акваріумі, а в технологічному парку Bionic Hill?
Я думаю, що це почне працювати не раніше 2014 року - якщо запуститься перша фаза в 2014 році, і на її базі там будуть працювати кілька компаній, кілька фондів і університет. А повнофункціонально ця система запрацює, думаю, в 2016 році.
Звучить досить оптимістично.
Я думаю, це реально, але ще раз підкреслюю, тут все залежить від довіри. Довіра формує співпрацю, коли є фокус на результат і відбувається діалог між державою і бізнесом або між різними компаніями. У нього входить і громадська організація, яка знаходить баланс і пропонує компроміс. Але коли така «екосистема» запрацює, вона починає саморегулюватися, саморозвиватися і самостійно підтримує себе деякий час.
Ціна оренди офісів повинна бути адекватною
Що має стимулювати ті компанії, які вже освоїлися в своїх офісах в центрі Києва переїхати на околицю міста в Bionic Hill?
Будемо реалістами, в першу чергу - це ціна. До моменту створення та існування цієї «екосистеми» визначальним фактором буде тільки вартість оренди офісів. І це власник проекту розуміє. «Хай-тековскі» компанії в усьому світі намагаються виїхати за межі міста на зелену територію, це їх принцип, якийсь тренд.
Чому так важливо, щоб представники сфер високих технологій співіснували (жили і працювали) на одній території?
Тому що, дуже багато ідей виникає і приймається рішень тільки при безпосередньому контакті, зустрічах, часто - неформальних. Крім офісного центру це може бути стадіон, де люди займаються спортом, кафе, де п'ють каву. Наприклад, в університетах найбільше генерується ідей і циркулює новин в студентських кафе. Тут має бути щось схоже. Наприклад, в ході таких зустрічей, проведення часу на одній території, представник якогось фонду може почути ідею, яка йому сподобається, і його фонд профінансує її реалізацію.
Як багато представництв Microsoft у світі працює саме в таких парках?
Багато, дуже багато. Зокрема, нещодавно, наш угорський офіс переїхав в такий парк. Також в Росії частину нашого офісу переїжджає в «Сколково». Ми бачимо, що це працює, дає результат. Ми розуміємо, що ми збільшуємо свій бізнес, коли створюється така «екосистема». Якщо більше буде старт-апів, нових проектів, ми також від цього виграємо.
У Вас немає побоювання, що після того, як перша черга проекту буде реалізована, далі з якихось причин не буде розвитку і люди, які в цей проект повірили (зняли там офіси, купили житло), виявляться, по суті, на «будмайданчику», в ізоляції замість озвученої вами «екосистеми»?
Я не буду спекулювати на цю тему - завжди все може статися. На даному етапі ризикують все - починаючи від інвестора і навіть ми, які залучені до цього проекту на рівні рад. Моя позиція така: я впевнений, і сподіваюся, що воно не вмре, але чи може воно померти? Так, безумовно.
Померти - навряд чи, але може перетворитися на черговий, наприклад, житловий комплекс і не більше.
Тут знову ж таки виникає питання довіри. Якщо я переїжджаю туди, перекладаю свій офіс, я довіряю. Якщо хтось спотворює ідею (спочатку ми говоримо спочатку про технологічний парк такого формату, а потім він перетворюється на житловий масив), це зміна орієнтирів, це порушення умов, на яких базувалося довіру. А далі - люди розбігаються. Це бізнес, це життя. Тому, якщо довіра буде існувати, сторони будуть знаходити компроміси, цей проект буде жити, якщо довіра загубиться - все розвалиться.
Довідка:
Комплекс Bionic Hill планують побудувати в Святошинському районі Києва на вул. Пономарьова, 1-а (селище Коцюбинське). На території 147 га. планується побудувати понад 900 тис. кв. м. приміщень. У парку розмістяться бізнес-центри (225 тис. кв. М), сучасний науковий центр з університетом для підвищення кваліфікації фахівців (25 тис. кв. м), високотехнологічна виробнича зона (75 тис. кв. м). Також будуть побудовані готель з конференц-залом (На 160 номерів), торгово-розважальний центр (15 тис. кв. М), спортивно-оздоровчий комплекс і комфортабельне житло, розраховане на 10 тис. чоловік (230 тис. кв. м). Буде створена масштабна рекреаційна зона площею в кілька десятків гектарів.
Завершення першої черги будівництва загальним обсягом понад 100 тис. кв. м, у тому числі бізнес-центри і житлову нерухомість, заплановано на 2014 рік.
Відстань від Bionic Hill до Кільцевої дороги складе 2,5 км, до найближчої станції метро «Академмістечко» - 7,5 км, до центру Києва - 17 км, до аеропорту «Київ» (Жуляни) - 20 км.
