Судячи з кількості публікацій, що з'явилися у вітчизняному медіа-просторі з приводу оголошених минулого тижня президентських соціальних пряників, найбільший інтерес ЗМІ викликали житлово-іпотечні ініціативи. Втім, в цьому немає нічого дивного. Адже збільшення пенсій в середньому на 100 грн. - факт примітний, але проблему виживання для більшості пенсіонерів принципово не полегшує. З компенсацією втрачених внесків Ощадбанку СРСР теж, загалом-то, все більш-менш зрозуміло: країна не так давно це проходила, досвід реалізації в Ощадбанку, Нацбанку і Мінфіну є - старі шишки, коли вже питання на президентському контролі, постараються не набивати. Ціна питання в обох цих випадках теж більш-менш ясна (адміністрація президента і Мінсоцполітики вже зійшлися в думках з цього приводу і навіть трохи привідкрили деталі).
Єдина залишилася темна конячка - житлово-іпотечна програма. Організувати її доручено в екстремально короткі терміни (Начебто для цього не було 20 років незалежності).
Ажіотаж з приводу житлово-іпотечних ініціатив глави держави пояснюється цілим рядом причин. По-перше, як відомо, житло (або своя дах над головою) - одна з базових людських потреб, що йдуть відразу слідом за найбільш примітивними фізіологічними. Мова йде про потребу в безпеці і захищеності (здоров'я, майна, майбутнього). Поліпшення житлових умов - предмет жадання практично кожного громадянина чи сім'ї, а значить, будь-яка надія на поліпшення перспектив на цьому терені викликає у громадян животрепетне інтерес.
По-друге, будівництво - одна з базових галузей економіки, здатна при реалізації грамотних і системних підходів стати на багато років не тільки видаткової статтею, а й найпотужнішим джерелом наповнення бюджету, механізмом стимулювання заощаджень та залучення інвестицій, розвитку фінансового сектора і суміжних галузей.
Досить згадати недавню заяву прем'єр-міністра Миколи Азарова, що кожен витрачений в будівництві мільярд повертається 500 млн. в держскарбницю, а кожне робоче місце створює в середньому п'ять робочих місць у суміжних галузях).
Поточний стан справ
Як відомо, на сьогоднішній день із задоволенням житлової потреби справи в Україну йдуть не дуже. Добре відомий факт, що сьогодні на одного українця в середньому припадає лише близько 23 житлових «квадратів» - майже вдвічі менше, ніж в Європі, і втричі, ніж у США. На квартирному обліку зараз перебуває близько 1,3 млн. сімей, а кількість реально потребують поліпшення житлових умов - як мінімум, в рази більше.
Що стосується якості житлових умов, то очевидні проблеми пов'язані і з давно вийшли за рамки дозволеного зносом житлового фонду, особливо в зводилися в понад півстоліття тому гостинках і хрущовках. Так, темпи оновлення житлового фонду на даний момент становлять близько ста років (середній термін служби будинку 50 років).
Близько 90% житлового фонду - це будівлі, побудовані 20 і більше років тому. Чи варто нагадувати про аварійний стан тепломереж, водопроводів, каналізації і т.п. Очевидно, що без негайного рішення проблем житлово-комунального господарства вони дуже скоро можуть перетворитися, поряд з бідністю, в соціальну проблему № 1 для країни.
Згідно з даними Держстату, площа введеного за 2011 рік в експлуатацію житла в Україні склала 9,41 млн. кв. м, що всього на 0,8% перевищує показник попереднього року. Лідером традиційно став Київський регіон, на який припало більше чверті (27,1%) обсягів житлового будівництва. Примітно, що більше половини (55,1%) загальної площі житла збудовано та введено в експлуатацію в одноквартирних будинках. Тобто мова йде в основному про так званої індивідуальної забудови, що ведеться за особистий рахунок громадян, причому не бідних. За кошти держбюджету в минулому році було побудовано всього 0,8% від загального обсягу житлоплощі (72 тис. кв. м). Втім, навіть цей мізерний показник в 2,2 рази перевищує аналог 2010 року.
В поточному році, згідно з даними Мінрегіону, в Україну заплановано введення в експлуатацію близько 10 млн. кв. м житла. Цей показник - все ще більш ніж в два рази нижче в порівнянні з піковим 1987 роком (21,3 млн. кв. м).
В залежності від регіону країни житло будується вкрай нерівномірно. Різниця між кращим (Київ) і гіршим (Запорізька область) регіоном - майже 25-кратна! Так, якщо в Києві в минулому році було введено в експлуатацію рекордну кількість житлових «квадратів» - понад 1,5 млн., то в Запорізькій області - менше 62 тис. У нинішньому році, за прогнозами Минрегиона (див. табл. 1), диспропорція хоч і зменшиться, але все одно залишиться більш ніж десятиразової (Київ - 1,5 млн. кв. м, Запорізька обл. - 130 тис.).
Якщо ж рахувати не метраж, а кількість побудованих міських квартир, то за період з 1990-го по 2010 рік воно скоротилося більш ніж вчетверо (з 233 тис. до
57 тис.). Варто також нагадати, що експлуатуються при цьому (з усе більшим навантаженням) в основному вже існуючі і давно пережили свій експлуатаційний термін комунальні мережі, модернізація та оновлення яких також вимагають величезних витрат. Так що, якщо згадати про майже півторамільйонної черги, стає зрозуміло, що при нинішніх темпах житлового будівництва проблема якщо і зважиться, то не при нашого життя.
І мрії
Складно не погодитися з будівельниками, які стверджують, що будувати вони можуть, в принципі, скільки завгодно - аби нормально виділялася земля, були спрощені дозвільні процедури, забезпечена інфраструктура (безкоштовний підвід комунікацій - підключення до водо-і газопроводу, каналізації і електрики) і чесна конкуренція між забудовниками, а головне - існував платоспроможний попит.
Начебто все просто - алгоритм зрозумілий. Але якщо згадати про наших корупційних реаліях, то відразу ж закрадається переконання, що забезпечення всіх цих складових - з області фантастики.
Складно не погодитися і з чиновниками, що вартість квадратного метра виставляється на продаж житла вимагає кардинального зменшення, а самі квартири - оптимізації до більш бюджетним варіантам. Як заявив М.Азаров, «двокімнатна квартира повинна бути площею до 50 квадратних метрів, а вартість квадратного метра не повинна перевищувати 500 дол ». В такому випадку ціна «середньої» квартири складе близько 200 тис. грн. (Або близько 25 тис. дол.) Тоді, за підрахунками прем'єра, при первинному внеску в 50 тис. грн. решту суму сім'я отримає від держави в кредит на десять років під 2% річних. А значить, позичальникові доведеться платити приблизно 15 тис. грн. на рік, або близько 1500 грн. на місяць.
Завдання, в принципі, вирішувана. Але за умови зменшення запитів забудовників (а для цього потрібні нормальні процедури землевідведення, чесні тендери і конкуренція між забудовниками, а також все інше вищеперелічене), а також зниження апетитів чиновників, «Частка» яких у структурі витрат на будівництво доходить до 40-50%. Так що при виконанні всіх вищеперелічених умов 500 дол за «квадрат» - цілком реальна сума, причому у забудовників (особливо великих) рентабельність буде відмінною.
Але тут варто зазначити, що заявлена прем'єром ціна швидше за все залишиться прийнятною тільки для столиці. Адже Київ - це далеко не вся Україна. Як повідомив директор Черкаського регіонального управління фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Олександр Паливода, в минулому році умовами програми «Доступне житло», за яким держава оплачує 30% вартості квартири, а решту суму погашає власник, у Черкаській області скористалися лише дві сім'ї з проконсультувавшись 300 сімей. Схожа ситуація спостерігається в багатьох інших регіонах. Справа в тому, що усереднена вартість квадратного метра в тих же Черкасах (близько 6 тис. грн., в середньому по області - 4,8 тис. грн.) - непосильне сума, якщо врахувати, що середня зарплата по Україні становить близько 2700 грн. Так що і 500 дол (4 тис. грн.) Також напевно опиняться непідйомними для жителів більшості регіонів.
Де брати гроші?
Ось тут і з'являється ще одна фундаментальна проблема - як забезпечити платоспроможний попит на житло при настільки гнітючих показниках добробуту переважної більшості населення?
Вихід - це начебто іпотека, а точніше - кредитування покупки нерухомості за зниженими майже до плінтуса ставками. Але саме тут хтось підклав главі держави велику свиню, запропонувавши задекларувати іпотечні пільгові ставки на рівні 2-3% річних. Причому вже до травня нинішнього року. Більшість фінансистів вважають такий варіант нереальним - занадто висока зараз вартість грошей в економіці (Ринкові ефективні ставки по гривневих іпотечних кредитах становлять не менше 18-19% річних).
Навіть з урахуванням того, що сталося значного уповільнення споживчої інфляції (до 3-процентного річного рівня) і пом'якшення грошово-кредитної політики, що проводиться зараз Національним банком, при найоптимістичніших сценаріях ринкові ставки в нинішньому році можуть знизитися до 10-12% річних. Останнє має компенсувати держава. Але це означає, що тільки на одній умовної розрахункової двокімнатній квартирі М.Азарова, на кожному 150-тисячному кредиті держава повинна, крім виділення 50 тис. початкового внеску, надати ще й (як мінімум!) п'ятнадцятитисячному компенсацію за відсотками. Разом тільки для початку будівництва тих 100 тис. двокімнатних квартир, які необхідні, за словами прем'єра, для ліквідації житлової черги за десять років, вже в перший рік знадобиться близько 6,5 млрд. грн. (5 млрд. на 100 тис. початкових внесків плюс 1,5 млрд. - на процентні компенсації). Крім цього, кожний наступний рік доведеться приплюсовувати ще і компенсації на відсотки за раніше виданими кредитами. Так що кожен рік сума буде неухильно зростати (слава богу, хоч не в геометричній прогресії).
Очевидно, що такого ресурсу сьогодні в бюджеті немає. Передбачувана до виділення на реалізацію президентської ініціативи в нинішньому році сума, озвучена першим заступником глави адміністрації президента Іриною Акімової, - близько 1 млрд. грн.
Тобто на пільгові кредити, як зізналася Ірина Михайлівна, зможуть претендувати далеко не всі бажаючі. «Цілком очевидно, що тема масових кредитів абсолютно для будь-якого громадянина в рамках цієї ініціативи піднята бути не може. Ініціатива, безумовно, повинна бути адресна і, перш за все, стосуватиметься людей, найбільш соціально незахищених », - пояснила г-жа Акімова.
Критерії відбору пільговиків, зрозуміло, ще чітко не визначені. Але як підмітили фінансисти, тут виникає одне з головних парадоксів програми: кредити, якщо процедура буде чесною, видаватимуться найменш платоспроможним категоріям населення, з якими пов'язані найбільш високі кредитні ризики. І для яких навіть озвучені М.Азаровим 1500 грн. на місяць - дуже проблематична для виплати сума. А значить, банки будуть вкрай неохоче брати участь у запропонованій схемі, і залучити значні ресурси під неї на добровільній основі не вдасться.
Тоді не чесніше чи надійде держава, вирішуючи це завдання так, як це практикується у багатьох країнах, - ладу звичайне (Безоплатне або умовно безкоштовне) соціальне житло. І залучаючи для цього у банків цільові кредити, але під власні зобов'язання, а не намагаючись перекласти ризики на банки і їх вкрай низько платоспроможних позичальників. До другого варіанту теж безліч питань, але і перший - в нинішніх умовах очевидно тупиковий. Адже ми спостерігаємо спробу створити платоспроможний попит там, де його в принципі бути не може.
Схоже, що найбільш вірогідний з точки зору ініціаторів двопроцентної президентської іпотеки варіант озвучив регіонал, заступник голови бюджетного комітету Владислав Лук'янов. «Є кілька варіантів вирішення даного питання (іпотека населенню за держпрограмою): самий ефективний, з точки зору використання фінансових ресурсів, і самий найменш витратний, але найбільш ризикований для держави спосіб - це рефінансування державних фондів кредитування будівництва від Національного банку за ставкою рефінансування 7,75% », - цитує« Інтерфакс » г-на Лук'янова.
За його словами, в цьому випадку держава компенсує 5% за рахунок коштів держбюджету, що залишилися 2,75% повинен буде погашати позичальник. Договори іпотеки будуть «сек'юритизировано» або під них будуть випущені облігації з їх подальшим продажем Нацбанку, який буде «під ту ж ставку, під яку він рефінансує банки, коли їм необхідно поповнити свою ліквідність, поповнювати фонди державного будівництва, молодіжного будівництва та ДІУ ».
Тобто мова йде про те, що на Національний банк буде покладено функцію забезпечення рефінансування держфондів житлового будівництва за ставкою рефінансування банків, що нібито має забезпечити таким чином розвиток іпотечного кредитування.
Фактично мова йде про пряме фінансування держави, нехай і через квазісуверенні структури. Що, до речі, забороняється законом про Національний банк.
Так, стаття 54 вищезгаданого закону встановлює пряму заборону на видачу Нацбанком кредитів державі: «Національний банк не має права надавати кредити у національній валюті як прямо, так і опосередковано через державну установу, іншу юридичну особа, майно якого перебуває в державній власності, на фінансування витрат держбюджету.
Національний банк не має права купувати на первинному ринку цінні папери, емітовані Кабінетом міністрів Україні, державним установою, іншою юридичною особою, майно якого перебуває в державній власності ». Ось так - просто і зрозуміло.
Закон, він, звичайно, в Україну, як дишло. Але як бути з інфляцією, адже запропоноване, по суті, мало чим відрізняється від прямого фінансування бюджету, нехай і за ставкою рефінансування. А значить, призведе до неконтрольованого зростання його дефіциту з усіма витікаючими наслідками ...
Цікаво, що саме чиновники Державної іпотечної установи загорілися найбільш піднесеним оптимізмом з приводу президентської ініціативи, заявивши, що ставки під 2-3% - це цілком реально. І вони знають, як цього домогтися, подавши на розгляд президента відповідні пропозиції. Для цього всього і потрібно, що збільшити статутний капітал цієї структури. Причому мова йде начебто про мільярди. Більше - ніяких подробиць.
До цього в ДІУ бадьоро відрапортували, що в 2011 році установа профінансувало будівництво 26 житлових будинків (5,5 тис. квартир) на суму 627 млн. грн. А за умови надання держгарантії за зобов'язаннями ДІУ на 1 млрд. грн. воно планує залучити ресурси на фінансовому ринку і направити 730 млн. грн. на фінансування добудови житлових будинків, що дозволить ввести в експлуатацію 500 тис. кв. м житла в різних регіонах, а також близько 700 млн. грн. на фінансування програми надання іпотечних кредитів, що дозволить громадянам отримати
2,5 тис. іпотечних кредитів.
Хотілося б нагадати, що фінансування будівництва, як і надання кредитів кінцевим позичальникам не було початкової функцією ДІУ, і створювалося установа для зовсім інших цілей. Видача 2,5 тис. кредитів або споруда нехай навіть 10 тис. квартир під мільярд держгарантій - це зовсім не той масштаб, який потрібно для ліквідації півторамільйонної черги або будівництва 100 тис. квартир щорічно, про
які згадував прем'єр-міністр. І проблему в масштабах держави зовсім не вирішує.
Для цього потрібні комплексні і системні рішення, що виходять далеко за рамки намірів освоїти черговий бюджетний мільярд чи змусити Нацбанк надрукувати для цього гроші.
Очевидно, що ретельно продуманої, не разючої за багато кілометрів маніловщиною житлово-іпотечної програми у натхненників президентських ініціатив поки немає. А шкода, вони б зараз країні дуже навіть стали в нагоді. І якими можуть бути ці механізми - це тема окремого великої розмови.
Коментарі причетних
Анатолій Близнюк, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України
- Чи існують уже якісь конкретні пропозиції щодо реалізації президентських ініціатив? Якими можуть бути механізми здешевлення кредитів і зниження вартості житла?
- На розширеному засіданні Кабінету міністрів президент України Віктор Янукович зробив акцент на вирішенні проблеми забезпечення громадян Україна житлом.
Мінрегіон розробив, щонайменше, три варіанти. Всі вони базуються на позитивному досвіді реалізації вже існуючих бюджетних програм пільгового кредитування. Що стосується механізмів здешевлення кредитів, то один з них - це вже озвучений президентом механізм погашення ставки. За словами Віктора Януковича, вартість кредитів для людей повинна становити не більше 2-3%. Останнє має компенсувати банкам держава. Терміни таких кредитів будуть розраховані на 10-15 років. Інший варіант - пряме бюджетне кредитування.
Що стосується зниження вартості, то на законодавчому рівні прийнято два ключових для будівельної галузі закону - «Про регулювання містобудівної діяльності »та« Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності ». Цими нормативно-правовими актами остаточно врегульовані наступні питання:
- На рівні закону заборонено вимагати від замовника надання будь-яких послуг, у тому числі з будівництва об'єктів та передачі частини житла, крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту;
- Значно спрощені дозвільні процедури при будівництві та прийнятті в експлуатацію об'єктів містобудування;
- Підвищено поріг державних закупівель в будівництві, при яких застосовуються тендерні процедури: для товарів і послуг - до 300 тис. грн., для робіт - до 1 млн. грн.;
- введено касовий метод оподаткування ПДВ операцій з виконання підрядних будівельних робіт;
- Операції по першому постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільнені від обкладення ПДВ.
Касовий метод і звільнення від ПДВ Перший постачання доступного житла дозволить залишити в обігу в будівельній сфері близько 15 млрд. грн. на рік.
- Якою буде роль Минрегиона в реалізації цього проекту? А також Державної іпотечної установи та Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву?
- Мінрегіон як центральний орган виконавчої влади відповідно до свого положення визначає, розробляє і впроваджує державну політику у відповідних галузях. Помилково перекладати «радянське» бачення міністерства як структури, аналогічної МВС, МНС, Міноборони, де чітка командна вертикаль об'єднує найвищий рівень з найнижчим. Весь світ працює в парадигмі галузевого управління, яке реалізується через розроблені нормативно-правові акти. Уже в другу чергу міністерство є головним розпорядником бюджетних коштів. Але складається так, що саме ці кошти часто визначають безпосереднє рішення кардинальних змін в галузі. Тому гроші, які будуть виділені Мінрегіону, розподілять між виконавцями, а ними цілком можуть бути і фонд, і ДІУ, і управління капітального будівництва, та ін
- За оцінками міністерства, який обсяг фінансування може бути виділений з держбюджету на поточний рік для реалізації програми? Розробляються якісь плани на наступні роки?
- Для старту програми можна акумулювати щонайменше 1 млрд. грн., але будівельна галузь Україна здатна будувати і на значно великі суми. Не є проблемою для України щорічно здавати в експлуатацію і 10, і 20 млн. «Квадратів» житла. Головне, щоб на ці метри був реальний попит.
- За розрахунками Минрегиона, скільки приблизно громадян будуть мати можливість отримати дешеві позики? Чи визначені вже критерії відбору учасників програми (рівень доходів, сфера зайнятості, вік, місце проживання тощо)?
- Для нас безумовний пріоритет - люди, які перебувають на обліку як що потребують поліпшення житлових умов, пільгові категорії, молодь і пенсіонери. Це також окремі професійні категорії, перш за все соціально значущі - сільські медики та вчителі. За попередніми розрахунками, у разі виділення коштів можливе вирішення житлової проблеми для більш 10 000 сімей. Інші критерії - ще в процесі розробки.
- Ці іпотечні кредити будуть видаватися на придбання житла тільки на первинному або також на вторинному ринку? Чи пов'язана реалізація зазначеного проекту з «розморожуванням» незавершеного житлового будівництва в Україну?
- В об'єкти незавершеного будівництва в країні вкладені державні і приватні кошти в обсязі 262 млрд. грн. Кількість зариті в землю грошей таке, що необхідно приймати рішення: добудовувати або продавати.
Міністерство буде пропонувати в першу чергу задіяти недобудоване житло.
- Банкіри та девелопери заявляли, що в разі дерегуляції будівництва вартість житлового «квадрата» може знизитися до 600-650 дол навіть з урахуванням значної рентабельності. Наскільки міністерство погоджується з подібними оцінками? Що потрібно і можна реально зробити для досягнення зазначених цінових параметрів?
- Прем'єр-міністр озвучив зниження ціни до 500 і 650 дол за «квадрат». Що було б дуже добре для пожвавлення ситуації на первинному ринку нерухомості. Однак на сьогоднішній день реальна ціна квадратного метра в новобудовах Києва досягає 1000 дол Мінрегіон вже зараз працює над зниженням у тому числі і вартості київського «метра». Ми робимо це обгрунтовано, спираючись на розрахунки і думка будівельного спільноти, зокрема Конфедерації будівельників України. Але це собівартість будівництва, а далі - ринкова складова, яка не завжди містить тільки прибуток забудовника. Однак розрахунки Минрегиона підтверджують, що до цифр, озвучених главою уряду, ми повинні прагнути. З іншого боку знаходяться органи місцевого самоврядування. Це питання здешевлення вартості землі для забудовника, а також вирішення проблем інженерного обладнання нових майданчиків.
Спільні дії президента України, уряду, центральних, місцевих органів влади, банкірів, будівельників і, головне, інвесторів зможуть досягти конкретної мети - щорічного зменшення черг на житло.
Коментарі фінансистів
Сергій Арбузов, голова Національного банку України
- Хороший заділ для зниження ставок по кредитуванню будівництва житла в економіки сьогодні дійсно є. В кінцевому підсумку конкретні механізми реалізації програми, так само, як і джерела та обсяги її фінансування будуть визначатися урядом.
Зі свого боку, Національний банк вже неодноразово заявляв про актуальність питання підтримки іпотечного кредитування, що сприятиме не тільки подальшої стабілізації ситуації на споживчому ринку (через відволікання коштів громадян на цілі житлового інвестування), але й підтримки процесів економічного зростання через збільшення обсягів виробництва будівельної та суміжних з нею галузей.
Саме з цією метою на базі державних банків з нашої ініціативи було створено Агентство з рефінансування житлових кредитів, яке в кінці лютого було зареєстровано як публічне акціонерне товариство (ПАТ). Як очікується, дебютний випуск іпотечних облігацій агентства в обсязі 400-500 млн. грн. проведе в кінці квітня - початку травня поточного року.
У нас вже раніше була досягнута принципова домовленість з Міністерством фінансів, що при перегляді бюджету на нинішній рік в ньому буде передбачено достатньо коштів на цілі компенсації частини відсоткових ставок позичальників по іпотечних кредитах. Доручення президента означатиме ще більше акцентування уваги на цих питаннях з боку Кабінету міністрів і Міністерства фінансів, зокрема.
Підмога з боку НБУ і банківської системи також буде забезпечено, але зовсім не за рахунок масштабної емісії, як багато хто про це говорять. А головним чином завдяки спостерігається зниження темпів інфляції, як базової так і споживчої в цілому. На сьогоднішній день цінова динаміка дозволяє розраховувати на те, що за підсумками нинішнього року приріст індексу споживчих цін не перевищить 5% (грудень до грудня). А значить, з'являються ринкові передумови для зниження вартості грошей в економіці і, відповідно, кредитних ставок.
Нагадаю, що певні стимулюючі сигнали через використання важелів процентної політики Національним банком вже були дані. У поточному році в умовах зниження інфляційних ризиків НБУ вже двічі (23 січня і 14 лютого) зменшував ставки по постійно діючим механізмам рефінансування овернайт. Обидва рази ставки знижувалися на 0,25 процентного пункту і на сьогоднішній день їх значення становить 8,75% по кредитах під забезпечення державними цінними паперами і 10,75% - за кредитами без забезпечення (бланковим). Зазначені заходи забезпечують тенденцію до поступового зниження вартості коштів за кредитними операціями в національній валюті. Так, з початку року середньозважена ставка по гривневих кредитах знизилася з 17,2 до 15,3%.
В планах Національного банку - подальше зниження власних ставок рефінансування. Але ще більш важливо те, що це зниження буде підкріплено налагодженням автоматичного механізму рефінансування банків за зниженими ставками, що вже давно відповідає насущним потребам ринку. Йдеться про значне збільшення ефективності функціонування так званого трансмісійного механізму перерозподілу грошей в економіці. А значить, не тільки про збільшення ринкових оборотів, але і про більш ефективну роботу ринкових важелів зниження процентних ставок за кредитами для кінцевих позичальників.
Сприятливі передумови для пожвавлення іпотечного кредитування будівництва створюються також за рахунок позитивної динаміки в самій будівельної галузі, темпи зростання якої за підсумками минулого року прискорилися до понад 14%, і є всі передумови чекати подальшого поліпшення цієї динаміки.
Ну і нарешті, якщо уряд закладе на потреби іпотечного кредитування максимально можливу суму компенсації, всі ці компоненти спільно стануть потужними факторами для зниження іпотечних ставок. А в подальшому, як ми очікуємо, адекватно зреагує і пожвавився ринок. Тому я впевнений, що поставлені президентом завдання по програмі «Доступне житло» і з кредитування його будівництва, за умови належного виконання своїх повноважень і функцій усіма задіяними державними органами, будуть виконані.
Дмитро Гриджук, голова правління банку «Хрещатик»
- Проблема забезпечення житлом завжди була і залишається одним з актуальних питань у нашій країні. Сучасним і цивілізованим способом придбання житла може стати іпотека, яка здатна не тільки пожвавити будівельний ринок, інші сегменти української економіки, але і поліпшити життя багатьох українців. Однак для реального впровадження іпотечного кредитування як пріоритетного напряму фінансування житлового будівництва необхідні реформи, які запустять ефективні механізми, алгоритм яких залежить від змісту тієї чи іншої програми відродження житлового будівництва.
Так, ефективним і апробованим способом забезпечення житлом широких верств населення можуть стати спеціалізовані програми, що впроваджуються і гарантовані урядом, такі, як, наприклад, програма київської міської влади для молодих або одиноких киян (реалізується спільно з нашим банком вже багато років), де за пільговими кредитами молоді сім'ї можуть придбати соціальне житло.
Іншим фактором активізації іпотечного кредитування є наявність довгострокових ресурсів. Один з можливих шляхів їх формування - залучення інвестицій, включаючи іноземні.
При цьому можна використовувати такі джерела.
Перший з них - через Державну іпотечну установу (ДІУ), пільгові програми якого з'явилися на ринку наприкінці літа минулого року. Вже напередодні Нового року такі кредити пропонували шість банків, а кількість програм досягло семи. У липні 2011-го ДІУ також відновило рефінансування іпотечних кредитів на вторинному ринку нерухомості за ставкою 11% річних.
В цей же час у Національному банку України відбулася презентація Агентства з рефінансування іпотечних кредитів, на яке покладено функцію рефінансування державних і комерційних банків, що надають іпотечні кредити. Планується, що це публічне акціонерне товариство буде випускати середньо-і довгострокові іпотечні облігації з правом дострокового погашення та фіксованого ставкою купона на базі покриття, сформованого з наявних у банків гривневих і валютних кредитів. Передбачається, що покупцями цих цінних паперів будуть виступати установи, які володіють «довгими» ресурсами, тобто страхові компанії, інвестиційні та недержавні пенсійні фонди. Слід зазначити, що досвід інших країн доводить, що таке стимулювання банківської системи державою вигідно і не містить ризиків як для держави, так і для банків. Тому використання даної схеми залучення коштів для розвитку іпотечного ринку країни може істотно поліпшити умови фінансування житлового будівництва як для забудовників, так і для населення.
Другим джерелом фінансування житлового будівництва є залучення комерційними банками, що мають високі інвестиційні рейтинги, довгострокових фінансових ресурсів на західних ринках капіталу. Зазначу, що цей ресурс досить дешевий, напрям його вкладення (Іпотека) - відносно надійне, а от умови його залучення - невідкладне підвищення інвестиційної привабливості України. Але це джерело формування «довгих» ресурсів доступний тільки тим банкам, у яких є досвід роботи на зовнішньому фінансовому ринку і міцна позитивна репутація стабільної фінансової установи.
Третє джерело фінансування галузі - це можливе проведення ІРО самими будівельними компаніями, досвід чого в українських забудовників вже є.
Однак перешкодити втіленню в життя цього соціального проекту можуть стрімкі інфляційні процеси, висока волатильність національної валюти, очевидний спад платоспроможності населення і негативні процеси на ринку зайнятості внаслідок згортання бізнесу, недосконала правова база, яка регулює права і обов'язки і позичальників, і кредиторів, а також жорсткі обмеження на світових ринках капіталів, особливо з боку країн ЄС.
- Соціальні ініціативи про доступне житло в кредит під 2-3% річних були б дуже корисними, але в нинішніх ринкових умовах реалізувати їх практично неможливо. Іпотеку навіть під 3% річних можуть взяти тільки ті сім'ї, щомісячний дохід яких перевищує 8000 грн. На сьогоднішній день для більшості населення кредити на житло недоступні, оскільки середня зарплата в Україні становить близько 2,7 тис. грн. Вартість житла в середньому досягає 500 тис. грн., Тому платежі по кредиту навіть під 3% досить значні. Крім того, реальна ринкова ставка на іпотечні кредити сьогодні становить не менш 18-19% річних.
Іншою стороною цього питання є досить висока вартість квадратного метра житла, яку пропонують забудовники. Якщо ця проблема не буде вирішена, то це послужить додатковим фактором, що перешкоджає реалізації даного проекту.
Згідно із заявами адміністрації президента, в 2012 році на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами буде виділено не більше 1 млрд. грн. Для реалізації цієї програми і реального пожвавлення іпотечного ринку необхідно залучити кошти державного та місцевих бюджетів, державних і комерційних банків, а також інвестиційні ресурси.
Разом з тим Міністерство фінансів України оцінює озвучені главою держави соціальні ініціативи в 8 млрд. грн. Подібний обсяг коштів можна було б забезпечити за рахунок економічного зростання при виконанні доходів по бюджету, а також шляхом декларування неофіційних заробітних плат. Також необхідно стабілізувати цінову ситуацію на ринку нерухомості, і будівельні організації зможуть отримувати нові замовлення.
Темпи відновлення і збільшення обсягів іпотечного кредитування залежать від багатьох факторів. Так, низький рівень доходів населення, а також відсутність дешевих ресурсів у банківській системі, які забезпечили б більш доступні процентні ставки, стримують розвиток ринку іпотечного кредитування.
Позитивно вплинути на розвиток іпотечного ринку може поліпшення економічної ситуації в країні і, відповідно, фінансового стану позичальників. Для банків дуже важлива платоспроможність громадян, тобто офіційні доходи населення. Адже при оцінці фінустановами платоспроможності не приймаються до уваги поручителі, неофіційні доходи сім'ї або допомога від батьків і родичів. Якщо в сім'ї є діти, то значно підвищуються розміри витрат при розрахунках платоспроможності.
На пожвавлення будівництва та забезпечення населення більш дешевим житлом в значній мірі вплинуло б зменшення тиску на забудовників місцевими органами влади, що дозволить завантажити будівельні компанії, створити нові робочі місця, а також підвищити обсяг виробництва вітчизняних будівельних матеріалів.
