Соціальну ініціативу Президента здешевити іпотечні кредити до 3% річних, безумовно, не випадково запустили перед виборами. Це гарна майданчик і для реклами та козирна карта, яку активно збираються використовувати політтехнологи Партії Регіонів під час виборчої гонки. Однак не варто заперечувати користь від цього проекту. Держава дала хоч якийсь шанс молодим сім'ям отримати житло, а також показало намір оживити іпотеку і відповідно будівництво в країні. Спробуємо розібратися у всіх плюсах і мінусах цієї програми і розповісти, як в теорії та на практиці реалізується ця іпотека.
Перевага в програмі мають громадяни, які перебувають на квартирному обліку. Але це не обов'язкова умова! Для участі достатньо також будь-яке інше підтвердження, що ви потребуєте поліпшення житлових умов.
Крім цього, є можливість самостійно вибирати забудовника, який викликає довіру, і, який, перш за все, успішно пройшов відбір для участь в программе.Етім, до речі, і відрізняється цей проект від програми, яку пропонує Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву під ті ж 3% річних. Далі ви подаєте весь пакет документів одержувачу коштів нижчого рівня, переважно це регіональні представники того ж Фонду молодіжного кредитування. Міністерство делегувало їм такі повноваження, оскільки співробітники Фонду вже мають досвід спілкування з людьми.
Після позитивного розгляду документів одержувач дає зелене світло, ви звертаєтеся в банк, який вивчає вашу платоспроможність. Згідно зі змінами до постанови Кабміну сумарний щомісячний платіж по кредитному договору не повинен перевищувати 50% (у першій редакції було 40%) сукупного середньомісячного доходу сім'ї. Тобто доходи одного громадянина або сім'ї мінімум з двох осіб повинні бути не нижче приблизно - 5000 грн. Ця цифра може коливатися в залежності від вартості квартири, на яку ви претендуєте. Ліміт максимального доходу у зв'язку з останніми поправками до постанови вже не враховується.
З приводу фінансових установ. В Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства повідомляють, що в програмі беруть участь 9 банків. Два з них державних - Ощадбанк та Укргазбанк - працюють по всій Україні, сім комерційних - Частково, в окремих регіонах і з певними забудовниками.
В результаті процесу ви укладаєте тристоронній договір: з банком і представником держави, і окремо з забудовником, з яким ви, між іншим, можете обговорювати деталі здачі квартири. Наприклад, домовитися про готовий ремонті. Це - про процедуру.
Тепер до плюсів цієї програми. По-перше, держава пропонує іпотеку терміном на 15 років під 16% річних, 13% з яких компенсує самостійно. На загальних умовах оформити іпотеку практично неможливо, а якщо вдається, то процентна ставка з усіма платежами може досягати 30%. Крім того, у зв'язку з останніми змінами постанови, компенсація відсотків відбувається як співфінансування. Громадянин платить 3% річних плюс тіло кредиту та одержувач бюджетних коштів - 13% компенсації ставки. Це означає, що в порівнянні з попереднім досвідом молодіжного кредитування позичальник тепер не повинен платити відразу всю процентну ставку, а потім чекати і думати, чи виконає держава свої обов'язки. Як відомо з практики молодіжного кредитування, такі затримки оплати з боку держави могли бути до півроку.
Про ризики. Насамперед це політична і економічна нестабільність в країні, ризик покластися на державу. Цього року в бюджеті передбачено на здешевлену іпотеку 1 млрд. грн. За словами міністра Минрегиона Анатолія Близнюка, в наступному році його відомство проситиме ще 2 млрд. грн. на продовження цієї програми, але стовідсоткової гарантії на безперебійне фінансування на 15 років ніхто не дає.
Також треба уважно вивчити угоду з банком і знати, що передбачено на той випадок, якщо погашення процентної ставки по кредиту з боку держави запізнюється або не приходить взагалі - в договорі можуть спливти підводні камені.
Другий плюс - це можливість отримати квартиру за вартість, значно нижче ринкової. Згідно з постановою гранична ціна квадратного метра, наприклад, в Києві повинна складати 7 тис. грн. плюс допускається перевищення не більше ніж на 25% (це приблизно до 8700 грн.). Навіть з максимальним перевищенням ця вартість значно нижче ринкової, яка сьогодні на первинне житло становить близько 10 000 грн. за кв. м.
Зустрічний ризик - недобросовісний забудовник і несвоєчасна здача житла. За програмою дешеві кредити видаються на покупку первинного житла в будинку, який вже здався в експлуатацію, але не раніше 2009 року, або ж на інвестування в недобудову.
Що ж відбувається на практиці. Відвідавши столичний іпотечний центр, на базі якого створили «єдине вікно», - місце, де можна проконсультуватися відразу з трьома учасниками програми (забудовником, банком і представником держави - одержувачем коштів нижчого рівня), ми прийшли до кількох висновків.
Перша і, напевно, головна практична проблема - це вибір забудовника, точніше відсутність вибору. У Києві квартири пропонують тільки дві будівельні компанії «Київміськбуд» і «Фінансова компанія« Житло-Інвест ». Виявилося, що Київміськбуд на даний момент взагалі нічого не може запропонувати, тому що всі квартири вже заброньовані і не відомо, коли з'являться, а інша компанія пропонує тільки один будинок в районі Троєщини.
Наступний висновок, вартість квадратного метра - максимально допустимі 8700 грн., Розраховувати на 7000 не варто. Ну і звичайно, ні про які готових квартирах навіть мови не йде. Забудовники пропонують тільки недобуд, який в кращому випадки здадуть в експлуатацію через рік.
Ще один момент, який ви повинні враховувати - фінансовий. Згідно з нормою, держава компенсує для однієї людини або сім'ї з двох членів тільки 40 кв. м житлоплощі. Але сучасні новобудови, особливо в Києві, практично не планують такі «маленькі» однокімнатні квартири. Така ж ситуація для сім'ї з дитиною. Для трьох членів сім'ї допустимо 58 кв. м, на кожного наступного члена додавайте по 18 кв. м. Мінімальні 2-кімнатні квартири в столиці плануються від 60 кв. м. і вище. Тому відразу розраховуйте, що все метри вище норми ви будете компенсувати за повною кредитною ставкою 16%. До цього додайте різницю вартості кожного метра - держава компенсує ставку за кв. м. вартістю 7000 грн., але забудовник, як ми переконалися, пропонує від 8700 грн. Не забувайте також про перший внесок за квартиру 25% від вартості квартири.
Нові правила постанови свідчать, що перший внесок за рішенням банку може бути зменшений за наявності додаткової застави за кредитним договором. Це в теорії, але на практиці дуже сумнівно, що фінансові установи, для яких, за їх же коментарів, кредити під 16% дуже ризикований крок, стануть зменшувати суму першого внеску.
Залишається тільки зважити всі плюси, мінуси і прийняти своє рішення. У будь-якому випадку кредит - це ризик, але здешевлена іпотека під 3% - це хоч якийсь шанс придбати власне житло і крім того вигідно вкласти заощадження.
P.S.. Умови здешевленої іпотеки прописані в постанові уряду від 25 квітня 2012 № 343 з усіма змінами.
