2013 ознаменувався для ринку нерухомості вагомим кількістю нововведень в законодавстві: набули чинності новий порядок оформлення угод, податок на володіння нерухомістю, обмеження за готівковими розрахунками і нові правила оцінки нерухомості. Багато з цих реформ були взяті з практики європейських країн, але як часто буває в українських реаліях, впроваджувалися в життя зі скрипом або спотворюючись до невпізнання.
За словами фахівців і ріелторів, всі реформи 2013 болісно відгукнулися на ринку нерухомості. Особливо постраждала сфера вторинного житла. Її продажі різко впали.
Попит на недорогі «двушки»
Житлове будівництво в Україні, незважаючи на всі економічні та кредитні складності, в 2013 році продовжило набирати обертів. Згідно з даними Державної служби статистики, обсяги будівельних робіт в житловому секторі виросли на 6,6% в порівнянні з попереднім 2012-м. Всього в Україні протягом року з'явилося 542 нових великих об'єкта житлової нерухомості, а в перерахунку на конкретні площі в країні було побудовано близько 10 млн кв. м. В одному тільки Києві зведено 1,35 млн кв. м нового житла, що в черговий раз стало рекордним показником для країни. Також багато житлових площ було побудовано в Київській області (1,3 млн кв. м), АР Крим (938 тис. кв. м) та в Одеській області (676 тис. кв. м).
За інформацією керівника аналітичного порталу «Столична нерухомість» Захара Федорака, в порівнянні з минулим роком в столиці кількість новобудов збільшилася на 8,4% і склало 142 об'єкта. З них 59% - це новобудови економ-класу, 27% - бізнес-класу і тільки 14% - преміум-класу. Свої двері для мешканців відкрили такі великі житлові комплекси, як «Бульвар фонтанів», «Панорама на Печерську», «Звіринецький», «Яскравий», «Озерні зорі». У Севастополі були здані в експлуатацію житлові комплекси «Таврійський», «Омега-2А», в Сімферополі - «Київський», «Лазурний Батіліман», а в Одесі - «Ідеал», «Аркадія Хіллс» та ін
Що стосується цін на нове житло, зокрема в столиці, то вони, як і минулого року, практично тупцювали на місці. Але якщо за підсумками 2012 року вартість квартир в новобудовах Києва все ж таки трохи зросла - на 2,3%, то в 2013-му ціни, навпаки, трохи «відкотилися» назад, втративши 1%. В результаті на даний момент квадратний метр у новобудовах столиці оцінюється в середньому в 13,3 тис. грн.
«Тенденції останнього часу такі, що нові об'єкти виходять на ринок за цінами трохи нижче, ніж вже продаються новобудови (зазвичай на 5-10%). У той же час на об'єкти, що знаходяться на фінальних етапах реалізації, ціни піднімаються - як мінімум на 5-10% від початкових. Це врівноважує середні ціни по ринку. Падати їм поки не дає економічна доцільність, яку визначили для себе забудовники, а зростати не дозволяє відсутність економічного зростання в країні, ажіотажного попиту, а також велика кількість пропозицій, у тому числі дуже вигідних і з розстрочками », - розповідає Захар Федорак.
У 2013-му вторинний ринок нерухомості продемонстрував падіння по всіх фронтах
Більшість угод з купівлі метрів на первинному ринку здійснюється сьогодні без позикового фінансування - за власні кошти покупців. «У кінці 2013 року без залучення позикових коштів укладено 50% угод, купівля з використанням розстрочки спостерігалася в 40% угод, з використанням кредитних коштів - 10% », - відзначають в компанії UTG. Незважаючи на недоступність кредитів, попит на первинну нерухомість постійний. «Стабільного попиту сприяв передусім запуск девелоперами власних програм розстрочки та кредитування», - Говорить керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
Найбільш популярними серед покупців у 2013 році, за даними експертів, користувалися квартири економ, на частку яких припало 80% продажів. Житло бізнес-класу цікавило лише 13% потенційних інвесторів, а преміальне і де-люкс - 6% і 2% відповідно. Лідерами продажів виявилися двокімнатні квартири (48% угод), 41% транзакцій припало на однокімнатні апартаменти і 11% - на об'єкти з трьома кімнатами і більше.
Жити за містом
Значне зростання обсягів та рівня продажів показав у 2013-му і ринок приміських столичних новобудов, де приріст продажів у порівнянні з 2012 роком склав 15%. Більш виграшній ситуації із зростанням продажів приміським забудовникам вдалося досягти за рахунок ціни - в 4-6 тис. грн / кв. м (Наприклад, квартиру в Ірпені або Бучі реально купити всього за $ 25-30 тис.). Більш низьких цін вони домагаються завдяки використанню дешевих матеріалів, оформлення дозвільних документів за спрощеною процедурою (у разі будівництва малоповерхового житла), економії на вартості земельних ділянок (які в передмісті значно дешевше, ніж у столиці). Наступного року приміський бум продовжиться - забудовники пророкують цьому сегменту ринку як мінімум 10-15%-ве зростання.
У самій столиці і в Україні в цілому частка угод на первинному ринку в 2014 році також буде продовжувати рости (поки вторинне житло купують більше). «Ціни будуть змінюватися в межах зростання інфляції - до 10% в середньому по ринку. Більший приріст вартості покажуть великі житлові комплекси, які зараз знаходяться на початковій стадії розвитку, і новобудови в недооцінених районах, які зараз бурхливо розвиваються », - вважає представник компанії «Архиматика» Дмитро Васильєв.
Вторинне житло здає позиції
У 2013 році вторинний ринок нерухомості продемонстрував падіння по всіх фронтах: б / у квартири столиці з січня по грудень втратили в середньому 1,4% від своєї ціни, будинки в місті - 9%, будинки в найближчому передмісті - 0,5%. Серед житла в місті найзначніше подешевшали апартаменти на правому березі і в центрі міста - 3,5% і 5,7% відповідно. У результаті на даний момент вартість квадратного метра вторинної квартири в Києві становить в середньому 15,9 тис. грн, будинки в межах міста - 12,2 тис. грн, будинки в Київському регіоні - 8 тис. грн.
Ціни в містах-мільйонниках змінилися не так істотно - від мінус 0,6% у Дніпропетровську, Донецьку до 0,8-1% у Харкові та Львові. На даний момент квадратний метр вторинної квартири в Дніпропетровську оцінюється в 9,6 тис. грн, у Донецьку - в 9,5 тис. грн, у Харкові - в 8,7 тис. грн, в Одесі та Львові - в 12,1 тис. і 11,3 тис. грн відповідно.
Реальне просідання вторинного ринку нерухомості набагато більше - справжня глибина торгу становить 12-20% від спочатку озвученої продавцем ціни
Ріелтори не приховують, що реальне просідання вторинного ринку нерухомості набагато більше - справжня глибина торгу становить 12-20% від спочатку озвученої продавцем ціни. І незважаючи на те що поки продажу старого житла перевищують рівень продажів квартир від забудовників (За рік у столиці було продано 16,1 тис. квартир на вторинному ринку і 14,5 тис. - на первинному), тенденція така, що вторинні метри втрачають колишню привабливість в очах покупців.
Негативний вплив на вторинний ринок зробили торік не тільки законодавчі нововведення, але й відсутність дешевої іпотеки - за рік ставки по кредитах на житло знизилися всього на 1%, і на даний момент іпотечні умови для вторинного житла залишаються вельми жорсткими: аванси по позиках стартують від 30-40% при ставках 18-20% річних. «Враховуючи, що кількість спільних програм забудовників і банків зростає і ставки по таких позиках складають 15-18% річних при аванси від 20-30% і терміни кредитування до 20 років, це не може не позначитися негативно на вторинному ринку », - зазначає директор будівельної компанії BGM Інна Бречко.
У 2014 році, на думку експертів, продавцям малометражок, хрущовок і квартир у віддалених від центральної частини міста районах Києва та міст-мільйонників доведеться йти на поступки покупцям, знижуючи заявлену ціну на 5-15%. За підсумками року вторинне житло, швидше за все, подешевшає на 6-9%.
Торговий оптимізм
Традиційно найбільшу активність протягом року серед всіх сегментів комерційної нерухомості показала торгова. Відкрилося відразу кілька великих торгово-розважальних центрів: наприклад, в Черкасах - ТРЦ «Любава», в Харкові - друга черга ТРЦ «Французький бульвар », а в Херсоні - третя черга ТРЦ« Фабрика ». Рекорд в черговий раз встановила столиця: тут з'явилися такі ТРЦ, як «Мармелад», Silver Centre і «Гуллівер», а також аутлет-центр «Мануфактура» у с. Ходосівка. На ринок вийшли такі нові оператори, як Jack Wolfskin, LC Waikiki, Hadley, Armani Jeans, Z-Generation, Petit Bateau, Collezione, SmartGuy Group (e-commerce), Camper, I am, Six та ін
За словами партнера компанії Dragon Capital Asset Management Євгена Баранова, оскільки роздрібна торгівля в 2013 році показала двозначне зростання, ритейлери виявляють сьогодні великий інтерес як до готових майданчикам, так і до об'єктів ще на стадії будівництва або проектування. «Тому на сьогоднішній день у сегмента торговельної нерухомості хороші перспективи для розвитку », - вважає експерт.
Правда, орендні ставки в сегменті торговельної нерухомості протягом року не росли. За даними керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Віктора Оборський, в грудні середньозважений показник орендної ставки становив, як і на початку минулого року, $ 70 за кв. м / міс. (Без ПДВ і експлуатаційних витрат). «Орендні ставки як і раніше залежать від площі, яку орендує ритейлер, від його якірної функції і в цілому від значимості ритейлера для торгового центру. Разом з орендною ставкою або замість неї в українських торгових центрах з орендарів може стягуватися відсоток від товарообігу, який варіюється від 2-4% для якорів до 15-17% для магазинів торгової галереї », - Зазначив Віктор Оборський.
Що стосується вакантності ТЦ і ТРЦ, то, за даними Jones Lang LaSalle, її рівень з січня по грудень залишався стабільно низьким - в межах 2-3%. У компанії стверджують, що даний показник збережеться до моменту відкриття нових великих ТРЦ, які плануються до введення в 2014-м (у нинішньому році нова пропозиція орендних торгових площ може скласти близько 300 тис. кв. м в п'яти планованих до відкриття об'єктах торгової нерухомості Києва).
Офіси порожніють
Орендні ставки в бізнес-центрах досягли цінового дна
В офісному сегменті переважала тенденція до зниження кількості що вводяться в експлуатацію приміщень при зростанні вакантності. Так, за даними Jones Lang LaSalle, в 2013 році в Києві було введено в експлуатацію лише 118,6 тис. кв. м професійних офісних площ, що стало найнижчим показником за останні п'ять років. Незважаючи на мінімальну поповнення ринку, в кінці року рівень вакантності столичних офісних площ досяг 18% (для класу А - 26%, для класу В - 17,3%). Аналогічні цифри продемонстрували і міста-мільйонники.
«Орендарів в країні не вистачає, щоб поглинути все пропозиція на ринку офісної нерухомості. Практично всі транзакції на ринку офісної нерухомості здійснюються міжнародними компаніями за рахунок переїзду, а не з причини виходу на ринок », - розповідає керівник відділу по роботі з корпоративними клієнтами Jones Lang LaSalle в Україні Олександра Глобіна.
У підсумку орендні ставки в бізнес-центрах досягли цінового дна: $ 25-40 за кв. м / міс. на офіси класу А і $ 15-32 за кв. м / міс. на офіси класу B (без ПДВ і експлуатаційних витрат). За прогнозами аналітиків, в 2014 році рівень вакантності на ринку офісної нерухомості буде підвищуватися, а ставки продовжать своє падіння.
Готельний сегмент також не продемонстрував позитивних трендів: заповнюваність професійних готельних об'єктів у Києві в 2013 році знизилася в порівнянні з 2012 роком - з 53% до 51%. При цьому спостерігалося значне зниження середнього тарифу (з $ 260 до $ 210) з причини зростання конкуренції. На думку експертів, тенденція до зниження цін в готелях збережеться і в 2014-му.
Без інвестицій
Цей рік буде складним для всіх без винятку сегментів комерційної нерухомості. Рівень вакантності зростатиме, що спричинить за собою посилення конкуренції на ринку і падіння ставок. «Україна в світі оцінюється як ризикове держава, яка не сприймається в якості платформи для вигідних інвестицій. Так, Міжнародне рейтингове агентство Standard & Poor's знизило рейтинг України за довгостроковими кредитними зобов'язаннями в іноземній і національній валюті на один щабель до рівня «B-» («найвищою мірою спекулятивний») з «негативним» прогнозом. Інше міжнародне агентство - Moody's - знизило суверенний рейтинг України до рівня Caa1 («значний ризик »), попередивши про можливість подальшого зниження. А без іноземних інвестицій прорив у сфері нерухомості малоймовірна », - резюмує генеральний директор компанії Build and Live Development Віктор Розпусний.
