Експерти впевнені: для стабілізації ринку нерухомості знадобиться як мінімум кілька років при умовах сталого економічного зростання
Ситуація на ринку нерухомості – лакмусовий папір для економіки країни, відзначають експерти. Останні кілька років ціни на житло в Україні рекордно падають. Згідно з міжнародним дослідженням Global House Price Index, за рівнем падіння за 2016 рік перше місце в світі зайняла Бразилія, а другий – Україна. За цей рік ціни на нерухомість впали ще на 2%. Ринок нерухомості безпосередньо пов'язаний з купівельною спроможністю, незважаючи на падіння цін, більшість українців все одно не можуть дозволити собі придбати власне житло – іпотечне кредитування практично не працює, а накопичити на житло з середньою зарплатою неможливо. Сайт "Сегодня" з'ясував, що відбувається з українським ринком нерухомості і коли виростуть ціни.
Що відбувається
Ринок нерухомості почав падати в Україні ще в 2008 році, розповідає керівник комітету Асоціації фахівців з нерухомості Едуард Бразас. У 2012-му ситуація почала стабілізуватися, але вже через два роки ринок зіткнувся з рекордним падінням. У 2014 році ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісячно. Причин для зниження цін є: знецінення гривні, падіння купівельної спроможності українців, нестабільна ситуація на сході країни.
На даний момент ціни знижуються приблизно на 0,5% щомісяця, говорити про який-небудь зростанні – рано, упевнений Едуард Бразас. "Темпи падіння істотно знизилися. Це перший обнадійливий ознака. Другий ознака – ринок комерційної нерухомості, в першу чергу торгівлі, відчуває себе непогано. Цей сегмент найшвидше реагує на споживчі настрій, платоспроможність населення. Продавці продовжують скаржитися, що їх обороти падають, але число вакантних приміщень, як в стритретейле так і професійних майданчиків, зменшується", – розповідає експерт.
"Темпи падіння істотно знизилися. Це перший обнадійливий ознака. Другий ознака – ринок комерційної нерухомості, в першу чергу торгівлі, почуває себе непогано", – розповідає експерт.
Ціни на "вторинці" – в доларах, нагадує ріелтор Максим Бабуряк. Навіть з урахуванням зниження цін у валютному еквіваленті, у гривнях нерухомість подорожчала. "В 2013-му середня ціна на однокімнатну квартиру в Києві було 60 тисяч доларів. При курсом у вісім це було 480 тисяч гривень. Зараз же середня ціна на "однушку" 48 тисяч доларів, але при курсі 26 це вже 1,2 мільйони гривень. Звичайно, коли люди зарабаывают в гривнях, купити собі квартиру після такої девальвації – дуже складно", – пояснює ріелтор.
Перше місце в світі за рівнем падіння цін зайняла Бразилія. За минулий рік квартири там стали на 21,7% дешевше. На даний момент однушку в столиці Бразилії можна купити за 72 тисячі доларів, це приблизно 36 середніх зарплат по країні. У Києві, як каже ріелтор Максим Бабуряк, однокімнатну квартиру можна купити за 48 тисяч доларів – це 189 середніх українських зарплат.
Що буде з цінами
"Якщо ситуація розвиватиметься так, як зараз, з невеликим ростом економіки в 1-2% в рік, то говорити про зростання цін на нерухомість не доведеться. Можна говорити тільки про стабілізацію. Я думаю, що такими темпами ми в найближчі кілька років в обласних центрах побачимо стабілізацію, невелике зростання на рівні одного відсотка. А в невеликих містах падіння буде продовжуватися, люди виїжджають – попит падає", – розповідає Едуард Бразас.
Максим Бабуряк також передбачає – наступного року ціни можуть вирости на 5% за підсумками року за умови стабільної економічної та політичної ситуації.
"Ринок реагує на все. Загострення бойових дій на Донбасі – люди скасовують операції, бояться вкладати гроші в нерухомість, впав курс гривні – попит на квартири падає", – зазначає ріелтор.
За словами експертів, єдиний спосіб стабілізувати ситуацію на ринку – досягти стабільного зростання економіки. Крім того, в Україні має запрацювати іпотечне кредитування. Зараз середня ставка по іпотеці – більше 20% річних. При цьому банки не поспішають давати клієнтам квартири на кредит. Іпотеку можуть отримати тільки надійні клієнти з гарною кредитною історією і далеко не в кожному українському банку.
Едуард Бразас впевнений: іпотека повинна бути зі ставкою не більше 13-15% річних, тільки тоді таку операцію дійсно можна назвати "іпотекою". "Вище цієї цифри – це вже не кредитування. Коли це станеться, сказати складно", – вважає представник Асоціації ріелторів.
Приміром, у США процентна ставка по іпотеці може коливатися в межах 3-5% (залежно від суми початкового внеску і тривалості кредиту). При цьому якщо в Україні отримати можна не довше, ніж на 15 років, у США іпотеку можна виплачувати 30 років.
"Зараз житло із середньою зарплатою купити неможливо. Коли буде ситуація, що три роки відкладати повністю зарплату достатньо, щоб купити квартиру, тоді ринок розквітне. Або якщо у нас будуть нормальні умови по іпотеці. Якщо можна буде взяти квартиру навіть під 10% річних, впевнений, попит злетить", – розповідає Максим Бабуряк.
До речі, відповідно до бюджетної резолюції до 2020 року, економіка України у наступному році складе 3%, в 2019-му – 4%, а в 2020-м – 5%. При цьому світова економіка в 2017 році, згідно з прогнозом МВФ, покаже зростання на 3,6%. Якщо обидва прогнози виявляться вірними, у наступному році Україна збільшить своє відставання на 0,6%.
