Незважаючи на конкуренцію з боку сотень зростаючих як гриби новобудов, житло на вторинному ринку практично перестало дешевшати.
Одеситка Вікторія Одаренко перебралася до столиці чотири роки тому. Але лише в лютому 2013 року їй вдалося вигідно продати свою «двушку» в Одесі, щоб купити однокімнатну в Києві. «Те, що ціни не ростуть, з одного боку, допомогло реалізувати задумане - знайти підходящу квартиру в Києві. З іншого боку, в Одесі також ціни застигли, тобто отримати за мою «двушку» поруч з центром 56 тисяч доларів було непросто - квартира продавалася майже рік, і в процесі торгу довелося поступитися покупцям 3 тисячі доларів », - розповідає пані Одаренко. Що відбувається з цінами на житло? Де обіцяний експертами обвал цін?!
Київський бум-бум
Квартири на вторинному ринку в Києві купують активно: за даними SV Development, в березні було укладено 1234 угоди купівлі-продажу квартир, це близько до середньомісячних показників за минулий рік. Спад в січні-лютому мав місце: наклалися відразу два чинники: традиційне Постноворічний затишшя і легка паніка з приводу зміни правил реєстрації угод з нерухомістю. Але це затишшя практично не торкнулося ціни. Столична «Вторинка» як і раніше шокує високими цінами за метри в зношених донезмоги панельних багатоповерхівках і космічними сумами, в які оцінюють свою власність продавці квартир у центральних районах Києва.
Переваги покупців колишні: 43% у загальному обсязі продажів займають однокімнатні квартири, 45% - двокімнатні, на частку трикімнатних доводиться 12% угод. При цьому, як і роком раніше, найбільш затребуваними залишаються однокімнатні та двокімнатні вартістю 400-640 тис. грн. За даними компанії Real Druzi, найбільшим попитом у першому кварталі користувалися квартири, розташовані в Дарницькому (22% угод) районі. У той же час квартири у Подільському (5%), Деснянському, Оболонському та Святошинському (по 6%) районах були найменш затребувані у покупців. Інтерес покупців до Дарницького району пояснюється його розвиненою інфраструктурою і наближеністю до станцій метро (Позняки, Осокорки, Харківська). У цьому районі дуже широкий вибір для покупця: виставлені на продаж як квартири в будинках споруди 2007-2012 років, так і квартири старого житлового фонду. Наприклад, однокімнатна у відносно недавно побудованому будинку (площа - 44 кв. м) коштує 512 тис. грн. За «одиничку» площею 34 кв. м у старому будинку просять 440 тис. грн.
Традиційно в столиці у продажу є малометражні готельки і хрущовки (площею 27-30 кв. М), які продають за 360-380 тис. грн. Однак попит на малоліквідне житло знаходиться на гранично низькому рівні: готові заплатити за квартиру 45-48 тис. дол покупці придбання старої тісному квартирки воліють інвестування в споруджувані метри.
Хоча в споруджуваних і вже побудованих нових будинках ціна метра набагато нижче, ніж на «вторинці», продаж в новобудовах набагато скромніше: за три місяці 2013 була продана 1541 квартира проти 2522 покупок давно обжитих квартир. Втім, як відзначали «Гроші», зацікавленість покупців в споруджуваних метрах поступово зростає (див. номер від 9.04.2013, є на dengi.ua). І все ж поки більшість спраглих обзавестися власними метрами воліє розглядати старий фонд. Причина проста. Площа таких квартир скромніше, ніж новозбудованих, і якість будівель нижче, але в підсумку придбання виявляються дешевше. Якщо за нову "одиничку", розташовану в Дарницькому районі (Харківське шосе, Київ), забудовник «Київміськбуд» просить 481,5 тис. грн., то в старому будинку в тому ж районі однокімнатну можна купити за 390-400 тис. грн. Різниця - За рахунок площі, адже нові метри обходяться однозначно дешевше: 9-10,5 тис. грн. проти 12-14 тис. грн. на «вторинці».
З цінами в Києві ситуація неоднозначна: статистика ріелтерів свідчить про явне зростанні вартості житла (див. графік), з іншого боку - І продавці, і навіть самі посередники в один голос кричать про триваюче зниження цін. На думку « Грошей », Нинішні коливання цін (для однокімнатних ціни пропозиції піднялися за рік на 2%) говорять, скоріше, про цінову стабільність.
Так, деякі ліквідні категорії об'єктів (однокімнатні біля станцій метро) подорожчали (на 3-8%), але заявлена ціна більшості квартир знаходиться або на рівні минулого року, або нижче на 1,5-3%. Попит на житло є, але придбати його без залучення кредитів можуть дуже небагато покупці. Іпотечні ж позики як і раніше коштують дорого - у кращому випадку, 21-24% річних у гривні (ефективна ставка), до того ж у багатьох потенційних позичальників немає шансів взяти кредит, так як недостатньо високі офіційні доходи.
Як і колись, угоди відбуваються з істотним дисконтом - звичайно в процесі торгу покупцеві вдається отримати знижку від заявленої ціни у розмірі 8-20%. «У березня 2013 року середні заявлені ціни квадратного метра як і раніше були значно вище середніх реальних у всіх районах Києва. Найістотніша різниця між середньою заявленої і реальною вартістю була в Шевченківському (-48,8%) та Дніпровському (-34,7%) районах. Найменший розрив між середньою заявленої та середньої реальною ціною метра - у Деснянському районі (-5,7%) », - зазначають у компанії Real Druzi.
Чи не час дорожчати
У містах-мільйонниках, де попит нижче, ніж у столиці, також немає приводу говорити про істотну зміну цін на «вторинні» метри. У Донецьку продавцям вдається утримувати позиції на рівні минулого року - за 12 місяців у середньому ціна метра впала на 1-3%. Свій внесок у те, що ринок стабільний, зробили забудовники - у місті нові метри часто пропонуються за досить високими, порівняно з іншими містами-мільйонниками, цінами. У центральному Київському районі Донецька однокімнатні пропонуються за ціною 320-480 тис. грн. У віддаленому від центру Петровському районі можна знайти «одиничку» за 170-230 тис. грн.
У Дніпропетровську ціни просіли за рік на 7-20%. При цьому найдорожчими залишаються квартири в Жовтневому районі: там що вимагає ремонту однокімнатну продають за 280-350 тис. грн. У Ленінському районі можна знайти однокімнатну за ціною 160-240 тис. грн. Правда, такі ціни зазвичай у квартир площею 28-32 кв. м. Просторі апартаменти в недавно побудованих будинках коштують, як правило, на 25-40 тис. грн. дорожче.
В Одесі «вторинка» явно і недвозначно дешевшає: за рік ціни просіли на 4-13%. Всьому виною активна забудова спальних масивів. Через велику пропозиції на «первинці» одесити відмовляються вселятися в старий фонд. «У нас кругом одні будови, де ціни набагато цікавіше, ніж у старих будинках, тому, наважуючись купувати квартиру, більшість віддає перевагу новобудовам », - запевняє одеситка Лариса Бєляєва. У центрі Одеси за однокімнатну просять 330-460 тис. грн. На околиці міста купити "одиничку" можна за 180-240 тис. грн.
У Львові традиційний дефіцит метрів у продажу - як нових, так і «вторинних». Через це ціни стабільні, а вартість трикімнатних за останній місяць трохи підросла - на 2-3%. У розташованому поруч з центром Личаківському районі купити однокімнатну можна за 250-270 тис. грн. У центральному Галицькому районі квартира площею 40-42 кв. м обійдеться в 460-530 тис. грн.
У Харкові, де пропозиція «вторинного» житла, як і у Львові, дуже скромне, відбувається поступове зростання цін. Серед причин - продавці «Вторинного» житла намагаються наздогнати забудовниками, а на «первинці» ціни поступово зростають. У підсумку за останній місяць квартири в Харкові подорожчали на 3-5%. Купити однокімнатну в цьому місті можна за 200-240 тис. грн. У містах-мільйонниках торг також доречний, однак, на відміну від столиці, зазвичай покупцям житла в регіонах вдається виторгувати невелику знижку - максимум 2,5-6%. Ніяких перспектив подорожчання в містах-мільйонниках немає - коливання в межах 1,5-3% протягом року будуть пов'язані з сезонністю: влітку попит знижується та продажу «сходять нанівець», а восени на хвилі ділової активності попит підвищується і кількість угод із продажу житла зростає.
Як змінилася ціна метра на вторинному ринку *
* Дані agent.ua на 25.04.13, середня ціна, долл./м2.
Як змінювалася ціна метра "вторинки" у Києві *
* Для однокімнатних, дані mirkvartir.ua , долл./м2.
Разом за рік: +2,1%
Які квартири шукають покупці в столиці *
| Ціна квартири | Рівень попиту,% |
| менше 50 тис. дол | 4,7% |
| 51-75 тис. дол | 16,8% |
| 76-100 тис. дол | 20,6% |
| 101-150 тис. дол | 25,7% |
| 151-200 тис. дол | 13,1% |
| Дорожче 200 тис. дол | 19% |
* Дані за 1 квартал 2013 року, джерело: компанія Real Druzi.
Право на дохід
Навесні орендодавці в Україні в черговий раз спробували змінити умови здачі своїх квадратних метрів. Принаймні, статистика говорить про впевнене зростання заявлених власниками квартир ставок оренди. За даними компанії SV Development, за останні шість місяців середня ставка оренди однокімнатних у Києві збільшилася на 4,3%, до 4,1 тис. грн. на місяць. Втім, у столиці, як і раніше, є можливість орендувати однокімнатну за ціною 2,5-2,8 тис. грн. на місяць. Такі квартири розташовані в Деснянському районі, де за 3 тис. грн. цілком реально зняти мебльовану і обладнану побутовою технікою простору однокімнатну квартиру. Схожа квартира в Оболонському районі обійдеться квартиронаймачу в 3,5-4 тис. грн. в місяць. Традиційно найдорожчі об'єкти - на Печерську, де власники готові здати «одиничку» за 4,5-5 тис. грн. / Міс. У містах-мільйонниках апетити власників житла скромніше, ніж у Києві, хоча поступове зростання ставок відбувається і там. Найдорожчий для орендаря - Донецьк, де поблизу центру зняти однокімнатну можна за 2,2-3 тис. грн. на місяць. В Одесі на околиці міста оренда обійдеться в 700-900 грн. / Міс., Ближче до центру - 2,2-3 тис. грн. У Дніпропетровську та Львові ставки оренди практично ідентичні, хоча в західній столиці варіантів для орендарів вкрай мало. У середньому орендувати "одиничку" у цих містах можна за 1,2-1,8 тис. грн. / Міс. Харків, як і колись, розпорядженні самими дешевими метрами: там оренда квартири на місяць обійдеться орендареві в 600-900 грн.
