Нещодавно столичний Господарський суд виніс рішення про демонтаж ЖК «Перспектива» на Троєщині (вул. Теодора Драйзера, 40). За судовим вердиктом забудовник зобов'язаний знести будинок як об'єкт самовільного будівництва. Якщо будинок таки зрівняють з землею — це буде прецедентом для України уроком для всіх будівельників.
Акція «під знесення»
Справа в тому, що ділянка, на якому спорудили ЖК «Перспектива» (майже 2,5 га), спочатку була виділена під будівництво школи. Його цільове призначення ніхто не міняв, тобто ця земля не призначена під житло. Справа з незаконним будівництвом тягнеться ще з 2013 року. Тоді прокуратура Деснянського району звернулася до господарського суду з проханням повернути ділянку міській громаді. Забудовником цього об'єкта є ТОВ «Глобал Устрій 3», з яким, нібито, раніше був укладений договір на будівництво школи. Тепер його зобов'язали привести ділянку в початковий стан.
Показово, що незважаючи на рішення суду, квартири в ЖК «Перспектива» і зараз активно продаються. Правда, помітно, що продавці хочуть прискорити цей процес.
Як зазначено на офіційному сайті цього комплексу, зараз оголошена акція — двокімнатна квартира площею 65 кв. м продається всього за а 35,5 тис доларів. А у відділі продажів кореспонденту «Мінфіну», який представився потенційним покупцем, запропонували ще більш привабливу ціну, — 19,5 тис. доларів за одиницю площею 40 кв. м. тобто квадратний метр житла пропонується по 12,5 тис. грн., що дешево навіть для передмістя. Також є варіант розстрочки до двох років з першим внеском від 35%.
На питання про подальшу долю житлокомплексу в відділі продажу запевнили: тримають ситуацію під контролем. Так, рішення суду дійсно є, але це лише суд першої інстанції і компанія вже подала апеляцію на його вердикт. «протягом півтора місяців проблема буде вирішена», — оптимістично запевнили у відділі продажів. Там також зазначили, що з документами у компанії все в порядку, а судове рішення -це не більше ніж «шантаж» і підступи конкурентів. «Всього в комплексі 4 секції. У першій вже три роки живуть люди, друга зараз активно заселяється, третя і четверта будуються», — пояснили в «Глобал Термін 3». У компанії також розповіли, що дисконт на квартири пов'язаний з судовими неприємностями. Як тільки конфлікт вирішиться, вартість квадрата знову підвищиться до 15 000 грн.
«Це дійсно суду першої інстанції і поки незрозуміло, чи дійде справа до зносу і якщо дійде, то коли саме», — прокоментував ситуацію керівник компанії «Євро Рейтинг» Григорій Перерва. Втім, за його словами, якщо будинок все ж знесуть, це буде перший масштабний прецедент в Україні і він зможе нарешті покласти край розгулу незаконного будівництва в Україні. З колегою згоден і голова компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Це хороше рішення. Якщо знесення незаконних об'єктів стануть реалізовувати на практиці, забудовники будуть вести свій бізнес більш відповідально,, — говорить він.
Бум незаконних будівництв
За оцінками експертів, зараз в Україні будується з порушеннями до 30% всіх житлових будинків. У Києві законність будівництв моніторить департамент містобудування та архітектури КМДА, а дані цих досліджень оприлюднюють в електронному містобудівному кадастрі. Станом на початок року в списку незаконних значилося близько 70 об'єктів у різних районах столиці. Найбільше незаконних будівництв — у Дніпровському (всього 10, в тому числі, «Нова хвиля», «Стародарницкий», «Мега Сіті», «Доміно» та ін) і Шевченківському ( всього 16, в тому числі, «InCo home на Подолі» в районі Лук'янівки, ЖК «Прибалтійський», «Покриву», «Кузьмінський», «Ясногірська» та ін) районах.
По деяких об'єктах вже розпочаті судові виробництва. Так, за ЖК «Прибалтійський» по вул. Ризькій, 19-А ведеться досудове розслідування. По ЖК «Кузьмінський-2» на вул. Магістральної, 33 направлено лист про відкриття кримінального провадження. Таке ж рішення є і по безіменному жилкомплексу на вул. Лук'янівській, 15. За багатоповерхівці «Елегант» (вул. Жилянська, 118) кримінальне провадження вже йде. Як і по ЖК «Молодіжна ініціатива» (вул. Руданського, 9-А). Тривають розгляди також з приводу законності будівництва котеджів по Броварському проспекту, клубного будинку «На Левадной» (вул. Левадна, 56), ЖК «Приозерний» ( вул. Здолбунівська, 13). Всього в поле зору правоохоронців потрапило декілька десятків багатоповерхівок. Але проблема в тому, що такі справи розглядаються дуже довго — за 3-5 років і більше. Поки йде слідство, забудовники, як правило, не тільки не припиняють роботи, але і активно рекламують свої об'єкти і продають будинки.
У підсумку виходить, що на момент судового розгляду у таких багатоповерхівках вже живуть люди. Тому рішення про знесення таких об'єктів в Україні не виносилися, — пояснюють експерти.
Юрист ЮФ «Ільяшев і Партнери» Владислав Уривський розповів «Мінфіну», що спорів, пов'язаних зі знесенням самовільно побудованих об'єктів, в судах досить багато. Це справи та про знесення та невеликих будинків, і великих житлових, офісних та торгових комплексів.
«Однак рішень, в яких забудовника зобов'язали знести масштабний об'єкт, що має велику кількість інвесторів, трохи, а рішення Господарського суду р. Києва у справі «Перспективи» і зовсім є виключним», — говорить він.
Як судять за самобуд?
Юрист пояснює лояльність суддів до забудовникам кількома причинами.
«Одна з основних — це те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використані всі інші передбачені законодавством заходи притягнення винного до відповідальності. Дана позиція викладена в Постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 №6.
Кожна ситуація з самовільно побудованим об'єктом є індивідуальною. У забудовника може бути, наприклад, вся необхідна дозвільна документація, але він в процесі будівництва відхилився від проекту або істотно порушив будівельні норми і правила, що може зробити об'єкт небезпечним для експлуатації», — говорить Уривський.
Будівлю також може бути побудована без дозвільної документації, але при цьому у відповідності з усіма будівельними нормами. Незаконним об'єкт робить також будівництво на ділянці з іншим цільовим призначенням, у санітарно-захисній зоні і т. д.
Тому забудовнику завжди дається можливість усунути недоліки «по хорошому».
«У свою чергу, у частині 4 ст. 376 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво, майно підлягає знесенню. Застережень у цьому положенні немає, у зв'язку з чим можна зробити висновок, що за позовом власника земельної ділянки теоретично можуть зобов'язати знести будь самовільно збудований об'єкт», — додав Уривський.
Григорій Перерва каже, що хоча прецедентів зі знесенням цілих будинків в Україні не було, були випадки, коли демонтували окремі поверхи. «Коли виявляли, що забудовник порушив вимоги щодо поверховості об'єкта (спорудив більше, ніж дозволено за документами), поверхи зносили в Києві та Одесі. Причому, в Одесі дуже голосно і показово», — розповів він «Мінфіну».
Що робити мешканцям
Головний питання — що тепер робити мешканцям ЖК «Перспектива» і тим, хто встиг придбати квартири в споруджуваних секціях. Уривський радить їм активізуватися і не допустити, щоб будинок знесли. «Потрібно подавати апеляційну і касаційну скарги, проводити всі можливі процесуальні дії для захисту своїх прав. Якщо ж об'єкт все-таки знесений за рішенням суду, то в першу чергу інвестору варто вживати заходи по стягненню з забудовника вкладених грошей і заподіяних збитків, так як саме забудовник як суб'єкт містобудування зобов'язаний дотримуватися містобудівних норм», — говорить він.
Юрист компанії «ВОЛХВ» Ярослава Борка говорить, що у випадку з РК «Перспектива» єдиний вихід для тих, хто купив квартири, — йти до суду та подавати позов до забудовника з вимогою про відшкодування майнової та моральної шкоди, включаючи судові витрати та штрафні санкції.
«Для ефективного захисту своїх прав, необхідно приділити належну увагу укладеними договорами з забудовниками і до подання позову до суду зібрати максимальну кількість доказів. Крім цього, потрібно звернутися до забудовника для отримання засвідчених копій будівельно-технічної документації, документації, що стосується виділення землі, містобудівних умов і копій генерального плану за цим місцем забудови. У разі відмови — звертатися в органи місцевого самоврядування та правоохоронців», — підсумувала Ярослава Борка.
Михайло Артюхов зазначає, що подібні рішення суду повинні прийматися паралельно з рішенням про те, як захистити постраждалих людей. Сумнівно, щоб забудовник раптом почав добровільно виплачувати компенсації мешканцям. А враховуючи прецеденти минулих років, коли скандальні забудовники з грошима покупців просто зникали з країни, нескладно передбачити, що мешканці знесеного будинку ризикують просто опинитися на вулиці. Розселити їх за новим квартирам столична влада теж навряд чи зможуть — у міста просто немає такого об'ємного резервного фонду житла.
