Що буде з цінами на нерухомість в 2014 році?

Весь 2013 забудовники провели під девізом «хто дешевше?». Якщо мова йде про житло економ-класу, то ні про яку конкуренцію, крім цінової,  чутно не було. Що й логічно, адже більшість покупців бюджетних квартир зацікавлені не в стелях з ліпниною або вікнах з видом на  Ботсад, а просто в «даху над головою, бажано недалеко від метро».

Ціни на первинці настільки серйозно відстали від вторинного ринку, що покупці поступово переключилися на новобудови. І особливо ясно  ця тенденція простежується в Києві, Одесі та Харкові. Саме в цих містах протягом року спостерігалося активне будівництво нових будинків  і, як наслідок, високий рівень конкуренції між пропонованими об'єктами. «Попит на житлову нерухомість в 2013 році показав стабільний  зростання. При цьому 2013 відрізнявся від попередніх декількох років виходом на ринок досить великої кількості нових об'єктів. Деякі компанії  повернулися до докризової традиції продавати житло на нульовій стадії будівництва, або на стадії котловану. До цього прийому вдавалися як  компанії з державною часткою власності, так і комерційні компанії, що не мають реалізованих проектів », - нагадав головний  архітектор проектної групи «Архиматика» Дмитро Васильєв.

Первинний старт

На ринку первинної нерухомості в 2013 році ціни практично не змінилися, незважаючи на коливання протягом року (див. графік). Це пов'язано як  з відносно невисоким темпом інфляції (див. стор 21) - він пригальмував подорожчання будматеріалів, так і з помірним попитом. Звичайно, в  Києві попит на нові метри був явно вище, ніж у середньому по країні. За даними компанії SV Development, за січень-листопад 2013 року в Києві було скоєно  в загальній складності 28,4 тис. угод купівлі-продажу квартир. З них більше 13 тис. квартир було куплено у забудовників. Так, це менше половини всіх  угод, але зростання зацікавленості в первинних метрах очевидний. Наприклад, у листопаді у забудовників купили 1195 квартир, тоді як на вторинному  ринку - всього 836.

У 2014 році в столиці також буде рости частка угод на первинному ринку, і знижуватися частка угод на вторинному. Серед причин - привабливі  ціни в новобудовах, а також увагу покупців до якості житла, просторим планувань і однорідному соціальному оточенню. «Попит  на нове житло буде збільшуватися, люди поступово мінятимуть старе, старе житло на нове. Проблеми з безготівковим розрахунком і оцінкою  нерухомості і відсутність кредитування вторинного житла спрямують потік платоспроможних інвесторів на ринок первинного житла », -  вважає фінансовий директор будівельної компанії BGM Інна Бречко. За даними Української торговельної гільдії (UTG), в столиці в обсязі пропозиції  переважають новобудови економ-класу - 58%, будинки класу «комфорт» займають 28%, і 14% - це об'єкти бізнес-класу (дані за жовтень  2013 року).

В економ-сегменті ціна квадратного метра в Києві становить 9-11 тис. грн., А в бізнес-класі - 12-18 тис. грн. «Зараз середні ціни на  нове житло економ-класу склалися такі: одно-і двокімнатні квартири продають по 10,6 тис. грн./м2, трикімнатні квартири - до 10,3 тис.  грн./м2. Середня ціна квадратного метра квартир в новобудовах бізнес-класу в «единичках» і «двушках» тримається на рівні 15,7 тис.  грн./м2, трикімнатні квартири продають по 15,5 тис. грн./м2 », - говорить начальник відділу продажів ЖК« Park Stone »Дмитро Шостя. Традиційне  вплив на ціну «квадрата» надає поточний етап будівництва, репутація забудовника і місце розташування об'єкта. Саме тому  компанії, що добре зарекомендували себе, можуть вже на етапі котловану встановити ціну метра для однокімнатної на рівні 10,3-11,4 тис. грн.

Водночас забудовники, які грішать затягуванням терміну здачі більш ніж на 6 місяців, готові продавати свої «одинички» за ціною квадрата  7,5-8,5 тис. грн. У 2014 році ціни на первинному ринку трохи підростуть, однак навряд чи таке зростання перевищить 5-8%. Більше подорожчання (порядку  8-15%) може відбутися тільки для одно-і двокімнатних в сегменті вже побудованих будинків економ-і бізнес-класу. А ось трикімнатні  і багатокімнатні апартаменти, швидше за все, подешевшають на 2-8% через низький попит на ці об'єкти.

«Ціни будуть змінюватися в межах зростання інфляції - до 10% в середньому по ринку. Більший приріст вартості покажуть великі житлові комплекси,  які зараз знаходяться на початковій стадії розвитку, і новобудови в недооцінених районах, які зараз бурхливо розвиваються. Це стосується  Голосіївського району, Теремків, де відкрилися нові станції метро », - вважає Дмитро Васильєв.

У містах-мільйонниках ціни в 2014 році цілком можуть залишитися на рівні 2013 року, особливо це можливо в Харкові та Одесі. У цих містах на  тлі швидко зростаючого кількості об'єктів не спостерігається такого ж бурхливого зростання купівельного попиту. У підсумку ціна житлової нерухомості  там впевнено знижується.

У середньому протягом 2013 у Львові, Донецьку та Дніпропетровську можна було придбати квартиру економ-класу в новобудові за ціною квадрата  на рівні 6,5-7,5 тис. грн. А в Харкові та Одесі у продажу є квартири від забудовника за ціною метра від 5 до 7,5 тис. грн. Особливих цінових стрибків  в регіонах очікувати не варто. «Цінова динаміка має прямолінійну залежність від ринкової кон'юнктури: при спаді ділової активності  знижується і ціна за квадратний метр житла, при підйомі активності - зростає. Традиційно спади ділової активності припадають на літні  місяці відпусток і зимові - новорічних свят », - зазначає старший аналітик департаменту стратегічного консалтингу компанії  UTG Костянтин Олійник.

Потужний драйвер

Більшість угод з купівлі метрів на первинному ринку здійснюється без позикового фінансування - за власні кошти покупців.  «У жовтні 2013 без залучення позикових коштів укладено 50% угод, купівля з використанням розстрочки спостерігалася в 40% угод, частка  покупок з використанням кредитних коштів становить 10% », - повідомляють в UTG.

Мабуть, головний драйвер ринку первинної житлової нерухомості зараз - програми розстрочки від забудовника. «Попит на первинну нерухомість  в поєднанні з високою активністю забудовників привів до збільшення обсягів продажів на 25%. Зростанню кількості угод сприяв і запуск  девелоперами власних програм розстрочки та кредитування », - відзначає Дмитро Шостя. У 2014 році компанії також будуть активно пропонувати  покупцям купувати житло в розстрочку. Правда, швидше за все, безпроцентних програм буде ставати все менше, а термін розстрочки нечасто  перевищуватиме 12 місяців. При цьому забудовники і раніше не будуть фіксувати в договорі ціну квадратного метра, а значить, покупцям  доведеться спочатку, вибираючи розстрочку, погоджуватися на поступове подорожчання квартири.

Найбільш поширеними умовами розстрочки від забудовника будуть ті, де покупцеві пропонується внести 30-50% вартості покупки у вигляді  власного внеску, оплачувати частку, що залишилася рівними частинами без відсотків до введення будинку в експлуатацію, а після здачі об'єкта погашати  заборгованість з процентною ставкою 7-14% річних (розстрочка у гривні).

Рідше, ніж розстрочка, у забудовників зустрічаються партнерські іпотечні програми - спільні з будь-яким банком. Звичайно в ролі партнерів  виступають банки, які кредитують саму компанію-забудовника, простіше кажучи, фінансують будівництво. У цьому випадку банк, пропонуючи іпотечні  кредити на покупку квартир в конкретному об'єкті, вельми зацікавлений у зростанні продажів квартир, адже так його позичальник швидше розрахується  по кредиту.

Наприклад, покупку квартир в об'єктах компанії ЮЗТС кредитує UniCredit Bank. Цей же банк є партнером РК RiverStone і ЖК «Паркові озера»  (Обидва у Києві). Забудовник «Інтергал-Буд» співпрацює з Дельта-Банком, а компанія «Форум-Інвест» - з банком «Хрещатик».  Умови партнерських іпотечних програм звичайно припускають початковий внесок 30-40% і процентну ставку на рівні 15-19% річних. У  2014 здешевлення таких кредитів очікувати навряд чи варто (див. стор 30), а тому забудовники раніше будуть робити акцент на власних  програмах розстрочки.

Вторинне дно

У 2013 році втомлені від постійного очікування змін на ринку нерухомості ріелтори перестали передрікати ринку швидке відродження. Це не дивно,  бо за підсумками 2013 вторичка просіла як мінімум на 1-4%. Як мінімум - це тому що реальна глибина торгу по об'єктах вторинного  ринку підчас досягала 12-20% від спочатку озвученої продавцем ціни. Так, поки продажу старого житла перевищують рівень продажів квартир  від забудовників, але все одно тенденція така, що вторинні метри втрачають колишню привабливість в очах покупців. «У 2014 році на  первинний ринок перейде ще близько 10% покупців вторинного житла. Вторинка з кожним роком перестає бути цікавою покупцям, так  як за ціною і якістю не може конкурувати з новобудовами », - впевнений Дмитро Васильєв.

На думку "Денег", в 2014 році продажі на вторинному ринку перевищуватимуть продажі на первинному. Причина - громадяни все ще не впевнені,  що країна вийшла з кризи (і вони праві), а значить, багато хто сумнівається, що забудовники виконають узяті на себе зобов'язання і добудують об'єкти.  У підсумку самі сумніваються воліють вкласти гроші в готову нерухомість.

Як і колись, в ціні одно-та двокімнатні за ціною до 800 тис. грн., Побудовані в 2004-2012 роках, розташовані в районах з розвинутою інфраструктурою.  Такі квартири не тільки не подешевшають, але можуть додати в ціні 3-6%. Продавцям малометражок, хрущовок і квартир у віддалених від центральної  частині міста районах Києва та міст-мільйонників доведеться в 2014 році йти на поступки покупцям, знижуючи заявлену ціну на 5-15%. В цілому  ж в 2014 році вторинна нерухомість покаже короткострокове зростання цін навесні і восени, але за підсумками року, швидше за все, подешевшає на 6-9%.

Як змінювалася ціна квадрата в Києві протягом 2007-2013 рр.. *

 

 

* Вторинний ринок, дані SV Development.

Як змінювалася ціна квадрата первинки в Києві в 2013 г . *

 

 

* Дані SV Development.

Ціни «в стопі» *

 

Місто	Січень, долл./м2	Декабрь, долл./м2	Зміна за період,%
Дніпропетровськ	1213	1205	-0,60%
Донецьк	1195	1187	-0,60%
Харків	1105	1096	-0,80%
Одеса	1527	1516	-0,70%
Львів	1476	1461	-1,01%

 

* Вторинний ринок, дані SV Development.