Щоб відповісти на це питання, варто сказати пару слів про продаж нерухомості в 2012 році. Хоча він не став епохальним для відродження українського ринку іпотеки, але виявився цікавим для розуміння сектора після кризи.
Це було в 2012 році
Згідно з даними Мін'юсту у 2012 році кількість угод з купівлі-продажу нерухомості зросла майже на третину в порівнянні з 2011 роком.
Кількість угод росте вже впродовж трьох років. Це ще раз показує, що ринок вторинної нерухомості існує, живе і має свої успіхи і невдачі. За словами ріелторів, ринок вторинної нерухомості нікуди не зникав, він просто істотно змінився після кризи.
Частка інвестиційних покупців, коли людина набував кілька квартир для вкладення грошей, істотно зменшилася, а ринок так званої покупки через продаж, коли людина здобуває іншу квартиру тільки після того як продає свою квартиру, істотно зріс.
Якщо до кризи частка інвестиційної покупки нерухомості була більше половини всіх угод на ринку, то зараз її частка - не більше 20%. Хоча закономірність очевидна: чим довше курс долара буде стабільним, тим більше буде з'являтися інвестиційних покупок нерухомості.
Будівельникам великих міст в 2012 році знову не вистачало майданчиків. Всі незавершені будівництва, які можна було "розморозити", вже "розморозили". В одному тільки Києві в 2012 році було відновлено будівництво на 45 раніше "заморожених" будмайданчиках.
Якщо подивитися загальна кількість кинутих майданчиків, то може здатися, що їх ще багато. Біда в тому, що це "мертві заморожені трупи". Їх неможливо реанімувати з юридичних причин, адже часто незрозуміло, хто їх власник. Докризові запаси будівництв вже задіяні. Потрібні нові майданчики.
Ще один фактор, важливий для розуміння ринку продажів нерухомості на первинному ринку, - розстрочка. Зі слів будівельників, частка продажів нових квартир в розстрочку у великих містах досягає 90% від всіх проданих. У провінції навіть розстрочка не допомагає - у населення немає грошей.
Це чекаємо в 2013 році
І ріелтори, і будівельники вказують на стійкий попит на нерухомість економічного класу і класу "де-люкс". При цьому дуже низький попит на нерухомість бізнес-класу - вже не "економ", але ще не "еліт".
Через це компанії намагаються будувати житло класу "економ плюс" і побоюються будувати "напівлюкси" та "люкси". Продавати дешево нерухомість бізнес-класу будівельникам невигідно - клієнти можуть купити її тільки в кредит.
 |
| Фото УП |
Тут виникає проблема. Поточні іпотечні кредити дорогі, хоча в січні вони трохи подешевшали. Ближче до травня на ринку можна буде знайти іпотечні позики за реальною ставкою 14-15%. Нижче ставок в 2013 році на десять років і більше не буде. У 2015 році, можливо, на ринку з'являться іпотечні позики по ставкою 10%.
Відродження ринку іпотечного кредитування частково посуне розстрочку будівельників, але в 2013 році поки її не замінить. Буде двовладдя: розстрочка і іпотечні кредити на десять років, але не дуже дешеві.
Програма "Доступне житло" в 2012 році зіграла роль, яку військові називають "розвідка боєм". Початковий варіант програми стільки разів змінювали, що тепер профільне міністерство вирішило радикально її переписати. Це правильно.
Минулий рік показав, як вона може працювати, і хто нею може скористатися. На 2013 рік на проект заплановано виділити 300 млн грн. Це багато - За 2012 рік на неї було витрачено всього 20 млн грн, кредити отримали близько тисячі чоловік.
У 2013 році отримати кредит за програмою "Доступне житло" зможуть, перш за все, особи, які отримують тільки "білу" зарплату на рівні, не нижчому від середньої по Україні. Вони можуть розраховувати на економічне житло в передмісті.
МінЖКГ хоче жорстко контролювати ціну продажу житла за цією програмою. У 2012 році деякі будівельники придумували різні доплати до базової ціною, в результаті чого багато потенційні покупці відмовилися від таких квартир.
Реальна ціна сильно виросту, а пільга по кредиту поширювалася тільки на базову ціну. Тепер МінЖКГ не допускає доплати. Деякі будівельники з цим згодні, обумовлюючи, що це може бути тільки "економимо-мінус".
Все чесно і логічно: програма "Доступне житло" - це все ж соціальна програма. Для елітного житла людина повинна мати свої гроші.
У 2013 році Державна іпотечна установа - ДІУ - хоче запустити програму продажу житла оренду з викупом. Не її реалізацію планується витратити 1,5 млрд. грн. Суть програми проста: ДІУ купуватиме у будівельників житло і здавати його в оренду з правом викупу всі бажаючим.
Тут немає проблеми офіційної зарплати, вартості застави і кредиту. Оренда все це об'єднує, але вона теж не безкоштовна. Фонд сприяння молодіжному будівництву хоче запустити схожу програму для молодих сімей.
 |
| Фото УП |
Обидва відомства говорять про соціальне житло і хочуть грошей. У держбюджеті-2013 є 50 млрд грн, які можна інвестувати в улюблене соціальне житло. Цієї суми вистачило б і ДІУ, і "молодіжці", і МінЖКГ, і не тільки їм.
Може, дійсно для такого корисного справи варто було б зробити цільову емісію гривні, і вкласти ці 50 млрд грн в нерухомість? Навіть з урахуванням "Подарункових наборів" вони не пропадуть дарма. Буде гарна підмога будівельникам, виробникам будматеріалів і навіть металургам.
Чим не реальна програма розвитку країни? ВВП точно виросте на 3%.
