Кількість угод купівлі-продажу житла впевнено зростає. За даними компанії SV Development, у серпні в Києві було продано 3400 квартир, а це на 5,6% більше у порівнянні з липнем. Цікаво, що 1440 угод укладено на первинному ринку, а це 42% загальної кількості продажів. Середня ціна квадратного метра столичної «первинки» підросла з початку року на 4,5% - до 1685 долл./м2. Чого чекати від цін на ринку нерухомості? Наскільки доступними будуть іпотечні кредити? Чи продовжать забудовники радувати покупців програмами розстрочки? Про це сперечалися учасники круглого столу «Нерухомість: ціни та перспективи, стан і вплив іпотеки на ринок», організованого журналом «Деньги».
Стабільніше нікуди
Аналітики-ріелтори стверджують, що житло дорожчає, проте в цілому ціни квадратних метрів залишаються практично незмінними протягом всього 2012 року. «У бізнес-класі гравців небагато, пропозицій мало, і ціни там за останній квартал виросли на 0,5%. В економ-класі інша ситуація - Туди виходять нові компанії, і за квартал ціна метра зменшилася на 0,7% », - зазначив керівник інформаційно-аналітичної служби компанії UDP Юрій Серещенко. За його словами, сьогодні в Києві всього 167 об'єктів житлового будівництва. При цьому в столиці за другий квартал було запущено 13 нових об'єктів загальною площею 320 тис. кв. м.
Активність забудовників безпосередньо пов'язана з купівельним попитом. «За останні три роки стан попиту якісно покращився. В 2010 році було скоєно 1 тис. угод на місяць (на первинному і вторинному ринку в сумі, дані по Києву, - Ред.), Рік тому - 2 тис., а зараз - 3 тис. щомісяця. Покупці потихеньку отримують підтримку банків, ДІУ, крім органічного попиту (на свої гроші), оживає ринок позикового фінансування, але поки це не впливає на ціни », - вважає Михайло Артюхов, директор з продажу ЮЗТС.
При цьому учасники ринку впевнені: поступово пропозицію нового якісного житла потіснить «вторинку», що призведе до суттєвого зниження цін на старі метри. «Купуючи квартиру в новобудові, покупець розуміє, що разом з квартирою він може купити парк, футбольне поле, фітнес-центр, на вторинці цього зробити практично неможливо. Вторинка буде дешевшати », - прогнозує пан Серещенко. Поки найбільш активне будівництво житла в Україні відбувається в Києві, проте поступово регіональні ринки стають предметом пильної уваги з боку інвесторів. «У Криму ринок будівництва досить активний. У 2013 році ми почуємо про нові гравцях - іноземних будівельних компаніях, які зараз тільки придивляються до ринку », - впевнений пан Артюхов. Забудовники вважають, що позитивна динаміка продажів призведе до зростання кількості угод на "первинці" за підсумками 2012 року на 30-40% в порівнянні з 2011 роком.
Іпотека в ціні
До кінця вересня іпотечний індекс КредитМаркет досяг 26,4% річних. Така середня по ринку ефективна ставка по іпотеці (враховує всі обов'язкові платежі, комісії та страховки). Банкіри впевнені: при зростаючій вартості депозитів складно говорити про доступні ставках по кредитах на покупку житла. Втім, окрім комерційної іпотеки, банки готові запропонувати інші, більш дешеві варіанти кредитування: по держпрограмі «Доступне житло »і по спільній програмі з Державною іпотечною установою.
Проте доступність таких кредитів під питанням через високі вимоги до позичальників, особливо в частині підтвердженого офіційного доходу. «Ми в серпні видали 400 кредитів на суму 84 млн. грн. за державною програмою «Доступне житло». Середній розмір власного внеску - 36% вартості нерухомості, що купується, а розмір щомісячного платежу - 8-10 тис. грн. Тобто клієнт повинен показати рівень зарплати - від 13-14 тис. грн. на місяць і вище », - говорить Дмитро Замотаєв, начальник управління кредитних продуктів роздрібного банкінгу Укргазбанку. Нагадаємо, Украгазбанк - основний поки оператор по програмі «тривідсоткової іпотеки» (держпрограма «Доступне житло»).
Слабо розвивається видача кредитів по програмі банків з ДІУ. За даними начальника відділу моніторингу кредитних програм банку «Хрещатик» Андрія Осипова, за вісім місяців 2012 року банки видано всього трохи більше 50 кредитів за даною програмою. Дорога комерційна іпотека також не блищить яскравими результатами. «Ми видаємо 10-20 кредитів на місяць, і середня сума позики - 20 тис. дол Це зазвичай докредітовка покупця на суму, якої бракує йому для здійснення угоди », - говорить директор департаменту роздрібних сегментів Правекс-Банку Олег Заєць.
Крім високих ставок, гальмує зростання продажів житла на первинному ринку і обмеженість пропозиції: далеко не всі фінустанови готові кредитувати «Первинку». Тому найбільш затребувані покупцями програми розстрочки від забудовників. На думку гравців ринку, в 2013 році розстрочка також буде одним з основних драйверів продажів.
«Надання розстрочення пов'язано зі слабкими продажами, але з іншого боку - і з портретом покупця. Ми спостерігаємо органічний попит - Люди хочуть продати своє житло і переїхати в нове. І короткострокове фінансування для них життєво необхідно », - констатує г-н Артюхов. За словами Юрія Серещенко, практично всі забудовники пропонують покупцям квартири в розстрочку, часом частка розстрочки досягає 60%.
Майбутнє ринку первинної нерухомості і банкіри, і представники будівельних компаній вбачають у розвитку іпотечного кредитування і державних програм.
Що ж стосується цін, то до кінця 2012 року вони не виростуть. При цьому спостерігається, як уже було сказано, зростання числа операцій. У сукупності це натякає на те, що ринок досяг дна, от тільки ніяких передумов для виходу з цього стану немає. Втім, дно - це хороша новина для покупця.
Комерційні банки не можуть собі дозволити залучати депозити під 19% і видавати кредити під 17%. Сьогодні ефективна ставка комерційних банків по іпотечних кредитах - 26% річних. Іпотека балансує між попитом і пропозицією. Коли клієнтові вигідно буде? Коли ставка буде до 15-16%. На іпотеці маржа банку має бути мінімум 5%. Висновок: коли депозити стануть дешевше в два рази, ніж зараз, тоді ми зможемо говорити про розвиток іпотеки, - Олег Заєць, директор департаменту роздрібних сегментів Правекс-Банку.
Розстрочка від забудовників - вимушений захід, щоб утримати продажі. Подальша доля розстрочки залежатиме від іпотечного кредитування. Якщо буде 10-20 банків, готових кредитувати первинку, то забудовники будуть відмовлятися від програм розстрочки. Ми бачимо потребу будівельних компаній в придбанні банками пулу розстрочки. Адже розстрочка заморожує оборотні кошти, які могли б йти на будівництво. Ми зараз опрацьовуємо, щоб з двома забудовниками закрити операцію з викупу пулу розстрочки, - Дмитро Замотаєв, начальник управління кредитних продуктів роздрібного банкінгу Укргазбанку.
Ми не прогнозуємо серйозних змін вимог до потенційних позичальників по іпотеці, аналіз платоспроможності відпрацьований, весь пакет документів буде зберігатися. За ставками - тут зміна можлива при співробітництві із забудовником - якщо будуть спільні програми банку та забудовника, то можливі зменшені відсоткові ставки, але це відноситься тільки до конкретних об'єктів. На мою думку, програми розстрочення та іпотеки будуть працювати разом, у клієнта має бути вибір - короткострокова програма розстрочки або довгостроковий банківський кредит, - Андрій Осипов, начальник відділу моніторингу кредитних програм банку Хрещатик.
Ціни на ринку первинної нерухомості стабільні. Деякі забудовники прив'язуються у своєму ціноутворенні до комерційних курсів гривні (До долара). Але більшість гравців формують ціни в гривні. Зміни цін на первинці пов'язані більше з етапами будівництва - будинок будується, ціни ростуть. Є також фактор конкуренції: якщо в певному районі немає пропозиції, то ціни на існуючі об'єкти ростуть. У довгостроковій перспективі попит буде сповзати в передмістя. З'являться хороші пропозиції житла в невеликих багатоквартирних будинках у містах-супутниках, - Михайло Артюхов, директор з продажу ЮЗТС.
Реєстрація по-новому
З 1 січня 2013 року вводиться нова система державної реєстрації прав власності на нерухомість. Буде новий єдиний реєстр прав, де буде вся інформація про майно, ділянках та обтяження. Для цього було створено 583 територіальних органу державної реєстраційної служби, працюють 2653 державних реєстратора. Щоб громадянин (або юрособа) міг продати майно, йому необхідно буде звернутися до нотаріуса. У нотаріуса буде доступ до всіх існуючих зараз реєстрами, і нотаріус переносить дані з усіх реєстрів в єдиний реєстр, засвідчує угоду купівлі-продажу і вносить ці дані в єдиний реєстр. Іншими словами, здійснити операцію та реєстрацію прав стане простіше. Також нова система реєстрації спростить реєстрацію іпотечних договорів. Варто відзначити, що реєстрацію нового (побудованого) нерухомого майна будуть здійснювати державні реєстратори. Тобто за отриманням свідоцтва про право власності необхідно буде звернутися в будь орган держреєстрації. Термін реєстрації прав на нерухомість нотаріусом - 1 день, держреєстратором - 5 днів. Планується за державну реєстрацію встановити плату 119 грн., за реєстрацію обтяжень - 51 грн. Плата за надання виписки з реєстру також буде встановлена, і я не думаю, що вона буде більше, ніж мито (119 грн.). Розроблено також доступ банків до даних єдиного реєстру, але не в повному обсязі, а лише в розділі, що стосується іпотек. Згідно з новими правилами, в БТІ необхідно буде звертатися тільки за технічної інвентаризацією. Як відомо, Президент ветував закон про інвентаризацію. У проекті закону, який запропонував Президент України, відсутня обов'язкова інвентаризація (При здійсненні угод, - Ред.), А є лише інвентаризація за ініціативою сторін. Обов'язкової інвентаризації підлягають новострої, - Інна Завальна, перший заступник Голови Державної реєстраційної служби України.
