Чого чекати від нерухомості в 2013 році: Новобудови подорожчають - вторинка продовжить дешевшати?

Кількість квадратних метрів в Україні впевнено зростає: за даними Держстату, за січень-вересень 2012 року в містах було введено в експлуатацію  4,7 млн. квадратних метрів житла - це на 27,9% більше, ніж за дев'ять місяців 2011 року. Збільшення пропозиції житла в новобудовах тисне на  вторинний ринок: поступово знижується ціна «квадрата» - за 2012 рік в Києві та містах-мільйонниках «вторинка» подешевшала на 5-20%.

У той же час ціни на квартири в споруджуваних будинках ростуть. «У середньому житло подорожчало на 8-10%. Причина такої зміни цін у зростанні вартості  будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, а також в завершальній стадії будівництва ряду великих об'єктів », - зазначає  директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов.

Тим не менш, нові метри стають переважно. Перш за все, це пов'язано з рівнем якості таких об'єктів. «В останні роки покупці  вимогливішими до вибору нерухомості, вони більше звертають увагу на якість і потенційну ліквідність об'єкту. У підсумку відбудеться  плавне, але неминуче здешевлення квартир в старому і ветхому житловому фонді, малометражок. Дійсно якісні і ліквідні варіанти  можуть трохи підрости в ціні », - вважає Ірина Луханіна, генеральний директор АН« Благовіст ».

Логіка в цьому є. Низькоякісне порохнявіє житло дешевшатиме і втрачати ліквідність. Але ось що наводяться на користь «подорожчання»  первинки такі аргументи, як зростання витрат на будівництво нового житла, швидше, викликають посмішку. Тому що частка цих витрат у ціні реалізованих  квадратних метрів - навіть не половина, а менше. Решта - легальні й нелегальні побори з забудовників, а також їх власна прибуток.

Нові та різні

У 2012 році квартири в споруджуваних будинках нарешті повернули купівельну довіру, втрачену через зупинки будівництва десятків  об'єктів у період кризи 2009-2010. За даними SV Development, у лютому 2011 року в Києві було куплено 126 квартир в новобудовах, в лютому 2012 року -  698, а в листопаді того ж року вже 1900 квартир в нових будинках знайшли своїх власників. Збільшення продажів стало можливим завдяки зростаючої активності  забудовників: за даними проектної групи «Архиматика», темпи будівництва в 2012 році в порівнянні з 2011 зросли на 30-40%, і більше 60%  об'єктів здаються в експлуатацію згідно з графіком, тобто без відставання.

«У 2012 році в порівнянні з 2011 роком обсяг проектованого в столиці житла збільшився на 25%. Сьогодні в Києві проектують близько 4 млн. кв. м  житла, яке буде введено в експлуатацію в 2014-1017 роках. При цьому близько 70% припадає на житло економ-класу », - говорить Олександр  Попов. На гребені попиту - однокімнатні та двокімнатні в будинках економ-сегмента, розташованих в «спальних» районах міста. Ціна  таких квартир - 53-80 тис. дол У об'єктах економ-класу ціна метра в 2012 році знаходилася в межах 7,5-9,8 тис. грн., а в будинках бізнес-класу  - 11-14 тис. грн.

«За 2012 ціни на первинне житло зросли приблизно на 5-7%. Причиною тому рівень інфляції в країні, який провокує підвищення вартості  всіх споживчих товарів, будівельних матеріалів, палива, а крім того, підвищення попиту на житло серед населення », - упевнений віце-президент  ХК «Київміськбуд» Аркадій Бондарев.

Зростання попиту на первинні метри, як стверджують продавці, пов'язаний не тільки з вирішенням житлового питання. Тренд 2012 року - інвестування  в метри з метою збереження заощаджень. У 2013 році тенденція вкладання коштів у нерухомість, на думку продавців, збережеться - цьому буде  сприяти як нестабільна економічна ситуація в країні, так і існуюче недовіра до національної валюти.

Проти цього можна навести інший аргумент: брутто-доходність від здачі однокімнатної квартири в оренду не перевищує 8-9% річних. Але! Тут  не враховані податкові платежі (а вони вже істотні навіть для «спрощенців»), витрати на підтримку товарного вигляду здається в оренду  житла, а також неминучий «простий» квартир (не всі 12 місяців в році квартири зайнятих орендарями, нерідко вони пустують в очікуванні нових  мешканців). Тобто єдиним аргументом на користь саме інвестування в первинку може стати її здешевлення мінімум на 20-25% - от  тоді чиста прибутковість такого житла буде хоча б трохи вище нинішніх доларових депозитів у надійних банках.

Іншим трендом 2013 стане збільшення пропозиції житла економ-класу. «Однією з ключових тенденцій 2012 року став активне поява  на ринку «бюджетних» пропозицій від невеликих компаній.

Ця тенденція змусила багатьох серйозних забудовників переорієнтуватися на «малий метр». Якщо до кризи нормально продавалися  однокімнатні квартири по 55-60 кв. м, то в тих комплексах, які зводилися в останні два-три роки, площа «одинички» становить  35-45 кв. м. А самих «одиничок» в під'їзді вже набагато більше. Відомі випадки, коли забудовники «на ходу» переплановуватися  3-кімнатні квартири в «одинички», - розповів начальник відділу продажів ЖК «Park Stone» Дмитро Шостя.

Ціни на первинному ринку в 2013 році, як обіцяють продавці, зростуть у середньому на 3-8%, а окремі об'єкти економ-класу на завершальному етапі  будівництва подорожчають на 10-12%.

При цьому покупці все одно будуть частіше купувати вторинне житло: виною тому не вирішені в нових будинках побутові питання і юридичні ризики.  У журнал «Деньги» протягом 2012 року неодноразово надходили скарги власників квартир у новобудовах, пов'язані з відсутністю нормального  функціонування систем комунікацій (електрики, опалення і гарячої води) у вже введених в експлуатацію будинках, не кажучи вже про порушення  термінів здачі в експлуатацію навіть після вчасного або майже вчасного завершення будівництва.

«Мій будинок був зданий« Київміськбудом »в експлуатацію ще рік тому, всі документи на квартиру оформлені, ремонт зроблений, можна в'їжджати.  Але як? Відсутній підключення до постійного електропостачання, іноді по три дні в будинку немає ні світла, ні тепла », - розповіла кореспондентові  «Грошей» власниця квартири в новобудові по вулиці Ахматової, 34, Мар'яна Гармаш.

У містах-мільйонниках ціни на ринку первинної нерухомості протягом минулого року залишалися стабільними, зростання склало всього 3-5%. «У  2012 року ми відзначали незначне, але стабільне зростання цін. В середньому вартість метра в Харкові за минулий 2012 зросла на 3,7%. На ціноутворення  впливали місцерозташування і клас житла, рівень завершеності будівництва, особливості будівельних технологій, курс долара і вартість  будівельних матеріалів », - зазначив директор компанії« Авантаж »Євген Іосілевіч.

Як і в столиці, в регіонах високий попит на невеликі квартири в будинках економ-класу. У Харкові «квадрат» в таких об'єктах варто 5,4-6  тис. грн., в Одесі - 5-7,5 тис. грн., а в Дніпропетровську, Донецьку та Львові - 5-8,5 тис. грн. На відміну від інших великих міст, у Львові  практично немає вибору житла економ-класу, там забудовники воліють зводити малоповерхові будинки преміум-класу та наповнені інфраструктурою  ЖК бізнес-класу. Вартість метра в таких будинках складає 9-16 тис. грн. У 2013 році в цьому місті збережеться відкладений попит на квартири  економ-сегменту - про нові проекти недорогого житла ніхто з місцевих забудовників поки не заявив.

Вторинне дно

Ріелтори проводжали 2012 рік, оповідаючи про цінової стабільності, покупці - святкуючи новосілля в квартирах, куплених на 5-15% дешевше,  в порівнянні з ціною роком раніше. «У 2012 році на вторинному ринку Києва панувала цінова стабільність. Ціни коливалися в межах 2-3%. У грудні  середня вартість представлених до продажу в столиці 1-4-кімнатних квартир була відзначена на рівні 16,1 грн. З початку 2012 року доларові  ціни на квартири в Києві зменшились на 5% », - відзначає Ірина Луханіна. За її словами, на кінець 2012 року середня ціна метра в квартирах на  Лівому березі склала 11,6 тис. грн., На Правом - 15,6 тис. грн., А в центрі міста - 23,7 тис. грн.

На ціноутворення впливали традиційні для ринку нерухомості фактори: розташування, кількість кімнат, стан житлового фонду будинки і квартири,  інфраструктура.

У ситуації девальваційних очікувань багато зволіли інвестувати кошти в поліпшення власних житлових умов або купівлю квартири  для подальшої здачі в оренду. Як і у випадку в «первинкою», покупці активно шукали і набували квартири економ-класу за ціною  до 100 тис. дол, проте минулого року збільшилася кількість тих, хто цікавився готовим бізнес-житлом за ціною до 150 тис. дол Столичне  житло в 2013 році просяде мінімум на 6-10%, особливо падіння цін торкнеться хрущовок, малометражних об'єктів на віддалі від метро, ​​інших низьколіквідних  квартир.

В той же час в якісних будинках Києва споруди 2004-2010 рр.. ціна «квадрата» може підрости на 3-8%.

У містах-мільйонниках різкого стрибка цін на ринку вторинної нерухомості в 2013 році не передбачається. Попит там нижчі, ніж у столиці, а ціни, незважаючи  на уявну доступність (якщо порівнювати з київськими), для місцевих покупців непривабливі. У 2012 році ціна метра в містах-мільйонниках  впала на 10-15%, а в «одинички» Дніпропетровська і зовсім опустилася на 26% (див. таблицю). «Стримуючим зростання цін фактором у Харкові  є розвиток забудови. Квартиру в споруджуваному будинку економ-класу іноді можна купити значно дешевше, ніж житло на вторинному  ринку, і при цьому покупець первинної нерухомості серйозно виграє в якості. Ключовим фактором у стабільності цін у 2012 році був активний  зростання пропозиції: протягом останніх 12 місяців обсяг вакантних житлових площ на вторинному ринку збільшився на 36%. При цьому попит виріс на  14% », - говорить керівник компанії« ХАН (Харківське агентство нерухомості) »Світлана Якимова.

Буде дешевшати регіональна «вторинка» і в нинішньому році. На ціни вплине активність забудовників і зростання пропозиції на ринку первинної  нерухомості. У разі ослаблення позицій гривні (девальвації) вже взимку вартість вторинного житла може «замерзнути», тобто тривале  час залишатися на нинішньому рівні. Звичайно, більшість угод, як і в 2012 році, будуть відбуватися з дисконтом - знижка від початкової ціни  складе від 5-7% у випадку з однокімнатними і до 15% для багатокімнатних об'єктів. Подорожчати на 8-10% в 2013 році можуть дефіцитні об'єкти -  ліквідні однокімнатні в будинках не старше 10 років.

Сплячий драйвер

На первинному ринку, як і в 2012 році, правити бал буде розстрочка від забудовників. Саме цей інструмент дозволив в минулому році багатьом будівельним  компаніям продати до 60% квартир об'єкта. «Без розстрочки ринок нерухомості, який більш ніж на дві третини складається з економ-пропозиції,  позбувся б дуже великого каналу продажів - не менше 30% », - вважає Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного  розвитку і маркетингу компанії ТММ.

Програми розстрочки - як безпроцентні, так і процентні - будуть активно пропонуватися компаніями і в 2013 році. «Розстрочку можна надати  тільки до введення будинку в експлуатацію. Тенденція 2012 року - продажу починаються після того, як будинок готовий на 55-65%. На будівництво однієї  секції на 22-23 поверхи йде два роки. Тобто максимум, на який може розраховувати потенційний покупець сьогодні, - це розстрочка  безпосередньо від забудовника на 1 рік », - констатує Дмитро Шостя.

Втім, розстрочка на 1 рік навряд чи зможе допомогти тим покупцям, які хотіли б придбати якісне житло з прицілом на виплати в  протягом 5-8 років.

Стримувати відкладений на ринку житлової нерухомості попит буде «сплячий» драйвер ринку - іпотечне кредитування. У протягом 2012 року  в іпотеку купувалася мізерна частка квартир як на первинному, так і на вторинному ринку. «Іпотека практично не впливала на цей ринок  в 2012 році. Ми відзначаємо частку іпотеки в загальній кількості угод (вторинний ринок - ред.) На рівні 1-1,5% », - говорить Ірина Луханіна.  У 2013 році іпотечне кредитування навряд чи стане доступнішим - в умовах дорогих ресурсів, складно прогнозованою економічної ситуації  і не занадто високої платоспроможності клієнтів банки побоюються видавати кредити на покупку житла.

У кращому випадку на цьому ринку будуть працювати 5-8 банків, ціна таких позик буде на рівні 20-24% річних (номінальна ставка), а залучати  кредити будуть покупці нерухомості, яким не вистачає для здійснення угоди максимум 25% суми угоди.

«Значущими драйверами для зростання ринку була б масова доступна іпотека та вигідні умови залучення фінансування у проекти. У 2013  році ці драйвери не запрацюють », - резюмує Олексій Говорун.

Топ-3 чинників, що впливають на ціну житлової нерухомості в 2013 році

1. Обсяг пропозиції житла, що будується
2. Розстрочка від забудовників
3. Рівень активності банків у видачі іпотечних позик
4. Курс гривні по відношенню до долара

Як змінювалася ціна «квадрата» у новобудовах у 2012 році? *

* Дані mirkvartir.ua, середня ціна в Києві, долл./м2.

Як змінилася ціна метра на вторинному ринку в 2012 році? *

* Дані agent.ua на 20.12.12., середня ціна, дол / м2.