Українцям продають нежитлову нерухомість під виглядом смарт-квартир. Подібний формат житла прийшов в країну кілька років тому, на хвилі зниження доходів громадян і моди на компактні квартири. Розкручуючи смарт-об'єкти, забудовники роблять наголос саме на невеликих метражі і можливості заощадити гроші на покупку і ремонт, так і на комунальних послугах.
"Зараз частка смарт-квартир серед споруджуваних об'єктів первинного ринку не перевищує 5-7%, частка попиту на подібне житло оцінюється до 10%. Придбати смарт-квартиру в Києві можна за ціною від 10 до 27 тис. доларів, середня вартість за квадратний метр – близько 17-20 тис. грн", — розповіла аналітик NAI Ukraine Марина Гуревич.
Але з-за того, що по будівельному нормам житлова квартира не може бути за площею менше 30 кв. м, документально смарт-об'єкти оформляються як апартаменти або квартири-студії, хоча подібної термінології в законодавстві немає.
Є випадки продажу квартир, юридично є комерційною нерухомістю. Це означає, що прописатися в них нереально, а комуналку будуть вважати за вищими тарифами, ніж для звичайного житла.
"Смарт-квартира – це маркетинговий, а не будівельний термін. Бачачи попит на компактне житло, деякі забудовники перетворюють свої старі об'єкти, нерідко проблемні, "розумні" – роблять, наприклад, у трикімнатних квартирах перепланування, поділяючи їх на маленькі квартирки. Більше 50% смарт-квартир в Києві – з проблемними документами", — розповів керівник відділу нерухомості Адвокатського та ріелтерського об'єднання України Георгій Валієв.
Купуючи смарт-квартиру, потрібно діяти за схемою, що і з звичайним житлом:
необхідно переконатися в законності будівництва (вивчити дозволу);
-перевірити документи на землю (наявність прав власності або права користування земельною ділянкою, оформлене на замовника будівництва);
перевірити надійність забудовника (відсутність судових спорів, реєстраційні дані про наявність даних про ліквідацію тощо);
перевірити документи, які оформляє забудовник при купівлі-продажу квартири: чи можуть вони гарантувати права покупця на об'єкт нерухомості і подальше право на реєстрацію права власності.
Покупці смарт-квартир ризикують, в основному тим, що куплене ними житло виявиться нежитловим приміщенням. Але така небезпека чигає і покупців звичайних квартир, зокрема, студій або апартаментів, які за документами цілком можуть значитися як нежитлові приміщення.
"Схему з апартаментами часто застосовують, коли не можуть змінити цільове призначення земельної ділянки (скажімо, воно передбачає будівництво лише нежитлового об'єкта). У ситуації зі смарт-квартирами інша проблема – їх площа настільки мала, що за нормами ДБН ці приміщення не можна відносити до квартир. У зв'язку з чим, рекомендую в договорі з забудовником прописувати, що покупець після закінчення будівництва отримає квартиру, а також вказати окрім запланованої загальної ще і житлову площу. У нежитловому приміщенні житлова площа відсутня", — радить юрист ТОВ "ПКК "Де-юре" Іван Сокиру.
Також можна перевірити затверджену проектну документацію на весь будинок, але для цього потрібно в ній розбиратися, і забудовники дуже неохоче її демонструють.
За словами Валієва, якщо ще на етапі будівництва у комплексу були проблеми з документами, покупець може зіткнутися з серйозними труднощами, коли він отримає готову квартиру. І відсутність поштової адреси – лише одна з них. "Не можна буде прописатися, в такому будинку може не виявитися опалення і гарячої води – тільки електричні конвектори і бойлери. А холодну воду і світло можуть періодично відключати. З такими забудовниками навіть судяться, але договору прописуються таким чином, що суд змушений стає на бік інвестора", — говорить Георгій Валієв.
Є нюанси і з метражем. Згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН Ст. 2.2-15-2005), мінімальна площа однокімнатної квартири становить 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН Ст. 2.2-15-2005. Як показує практика, державна архітектурно-будівельна інспекція часто закривають очі на площі квартир, які занижені порівняно з вимогами норм.
Але ризик для інвесторів полягає в тому, що навіть отримавши дозвіл на будівництво або зареєструвавши декларацію про початок будівництва, державна архітектурно-будівельна інспекція може відмовити в прийманні будинку в експлуатацію посилаючись на порушення ДБН. Забудовники стверджують: площа квартир менше допустимих 30 кв. м, законна: адже метраж окремих приміщень квартири сумарно відповідає положенням ДБН.
Так, площа житлової кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, площа кухні – 7 кв. м, площа суміщеного санвузла – 3,8 кв. м. Разом виходить 25,8 кв. м. Крім того, нормами ДБН допускається використання кухні-ніші – це простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання. Таким чином від 25,8 кв. м віднімаємо ще 7 кв. м, виходить 18,8 кв. м.
"Але забудовники замовчують, що в будь-якому випадку, застосовуючи зазначені вище схеми для маніпуляції з площею окремих приміщень квартири, вони повинні у результаті виходити на загальну площу не менше 30 кв. м", — додав Іван Сокиру.
У чому вигода
Ще один недолік смарт-квартир – високий відсоток їх здачі в оренду власниками. "Незрозумілі" сусіди можуть часто шуміти і створювати дискомфорт для інших мешканців будинку. Адже не завжди вдається здати квартиру тихим студентів або молодих порядним сім'ям – в більшості випадків, цікавлять комплекси з розвиненою інфраструктурою (метро, лікарнями, магазинами), близькість університетів та училищ. А багато смарт-будинки розташовані далеко не в центрі міста, а в колишніх промзонах і на околицях.
Відповідно, і цінник в таких квартирах доступний для багатьох верств населення. "Малогабаритне житло не високорентабельне для забудовника, але дозволяє охопити додаткові сегменти покупців– молодих людей, які купують перше житло та інвесторів, які купують квартири для подальшого перепродажу або здачі в оренду. Якісні характеристики смарт житла (ступінь готовності при здачі в експлуатацію, інфраструктура і транспортна доступність, планувальні рішення, якість матеріалів тощо) варіюється від комплексу до комплексу, як в будь-якому іншому сегменті житла", — зауважила Марина Гуревич.
Відсоток покупки смарт житла заради інвестування коливається від 20 до 50% від усіх угод у цьому сегменті, в залежності від комплексу, інші купують для себе. Смарт-квартири з хорошим ремонтом здаються за ціною від 6 тис. до 12 тис. грн на місяць залежно від місця розташування, наявність інфраструктури та якості ремонту.
При поточної середньої ціни за квадрат – 20 тис. грн – квартира в 20 кв. м обійдеться в 400 тис. грн. При здачі в оренду за 8 тис. грн/міс., річний дохід складе 96 тис. грн, що окупає інвестицію через 5 років, без урахування початкових капітальних витрат на ремонт і наступних витрат на підтримання стану об'єкта.
"Експозиція об'єкта при перепродажі займе як мінімум 1-2 роки, при сумарному збільшення вартості на 10-20%. З урахуванням ризиків на первинному ринку житла і досить помірного рівня прибутковості, доцільність такої інвестиції під питанням", — помітила Гуревич.
Проте в Україні, в умовах кризи банківської системи для людей, які мають хоч невеликі заощадження, вкладення в смарт-житло стає цікавим. "Зараз ринок перенасичений смарт-квартирами. Попит з боку покупців буде стабільним, А от зацікавленість наймачів може знизитися із-за того, що багато комплекси розташовані "в глушині". Отже, і ціни на таке житло можуть впасти", — вважає Георгій Валієв.
