Крим і схід України вже залишили близько 55 тисяч біженців. З них, за даними НАТО, більше 27 тис. переселилися в інші регіони нашої країни. І незважаючи на те, що у більшості переселенців недостатньо коштів на дальню міграцію, результат українців із зони конфлікту стає все масовішим. За свідченням банкірів, вищезгадані громадяни зняли з рахунків близько 3,3 млрд. грн., І експерти вважають, що це далеко не всі кошти, що зберігаються на депозитах жителів Донбасу.
З точки зору біржових маклерів ринок нерухомості отримав позитивний сигнал. При сформованих обставинах прогнози вказували, що бізнес, пов'язаний з житлом, гіпотетично освоїть їх левову частку. Так, за даними Держстату, за п'ять місяців цього року обсяги житлового будівництва виросли більш ніж на 16% порівняно з аналогічним періодом 2013 року. Напевно ця статистика врахувала і показники зведення приватних заміських будинків, які традиційно складають близько половини від усіх обсягів забудови. Проте деякі девелопери, увірували в майбутній профіт і перенаправили кошти зі сфери будівництва комерційної нерухомості в житловий сектор.
ПІД ЧАС ЧУМИ
Якщо попит, а відповідно і ціни на житло, в Слов'янську, Горлівці, Краматорську та інших гарячих точках став дорівнює нулю, то він буде реалізований в інших регіонах.
У квітні 2014 вартість будівельно-монтажних робіт в Україні по відношенню до березня зросла на 2,1%. У власників нерухомості з'явилася надія на можливість продажу житлоплощі за новою ціною при хорошій питомій вазі старого ціноутворення. Їм зрозуміло, що ні сплеск ура-патріотичної солідарності, ні розселення по санаторіям і занедбаним піонерським таборам, ні допомогу родичів не зможуть забезпечити дахом всіх нужденних. До того ж в західних областях культурний дисонанс із жителями Східної України настільки загострений, що на реальну толерантність і допомогу можуть розраховувати лише переселенці з Криму.
Відповідно рано чи пізно внутрішні мігранти будуть змушені акумулювати активи для купівлі житла. До того ж перші сплески активності придбання квартир, відмічені в кінці травня - початку червня (саме в період активізації АТО), підігріли оптимізм продавців.
КВАРТИРНА НЕДОСТАТНІСТЬ
Однак не всім мріям судилося здійсниться. Дніпропетровські девелопери з Alef Estate констатують фактично нульову активність на первинному ринку нерухомості. Причина - не тому, що не хочуть, а тому, що не можуть. «Очевидно, що загальна політична та економічна ситуація в країні вкрай негативно впливає на ринок первинної житлової нерухомості, - вважає керівник проектів Center of Real Estate Олена Вдовенко. - Населення, вимушене переселятися з територій, де ведуться військові дії, в більшості своїй не має достатніх коштів для купівлі нерухомості в інших регіонах, як і можливості реалізувати свою власність ».
Проте більшість великих столичних забудовників житла згортають свої проекти. Чого, природно, не скажеш про регіони, де проводиться АТО. У Донецьку і Луганську вже заморожено безліч будівництв. Кількість угод в цих областях стрімко падає - продаються лише квартири за істотно заниженою ціною.
«У зоні проведення АТО на невизначений час будуть зупинені десятки проектів, - говорить генеральний директор компанії SOLID Group Ігор Гур'єв. - Тому біженці, що володіють значними накопиченнями в гривневому еквіваленті, зможуть не тільки придбати нове високоліквідне житло в столиці та інших великих містах, а й врятувати свої заощадження від можливого знецінення національної валюти ».
На вторинному ринку все частіше фіксуються спроби обміну, як правило, між материком і Кримом. За визнанням ріелторів, найчастіше люди таким спосіб намагаються переселитися з Луганської та Донецької областей. Крім того, існує рух і в зворотному напрямку. Багато хто бажає обміняти свою кримську нерухомість на материкову частину України, в основному на Київ чи Львів.
Але з правової точки зору ці операції є ризикованими, оскільки в Україні не існує практики обміну нерухомості, всі угоди все одно здійснюються через купівлю-продаж. А люди не хочуть ризикувати з перевезенням великих сум готівки через кордон - банківська система між Україною і Кримом донині не працює.
До того ж покупка нерухомості в Криму в Україні не буде вважатися законною, а проводячи її за законами РФ, покупець не буде захищений українським законодавством, і навпаки. Та й Росреестр в Криму тільки починає формуватися, і на 1 липня його філії були відкриті тільки в двох містах - Севастополі та Сімферополі. І механізм реєстрації угод з нерухомості ще остаточно не налагоджений.
НАШЕ ВСЕ
«Позитивна тенденція зафіксована в секторі оренди житла, вартість якої зросла на 10-20%, залежно від регіону», - відзначає Олена Вдовенко. Адже навіть ті громадяни, які мають необхідні кошти, відчувають істотні ускладнення при спробах перевести в готівку свій депозитарій. «У випадку загострення АТО і збільшення потоку біженців навіть суттєво накрутили ціни не врятують ринок оренди від перегріву, - вважає провідний фахівець центру нерухомості «Золотий ключ» Євген Анікін. - Так уже склалося, що вкрай західної рисою толерантності до Східноукраїнському менталітету стали Хмельницька та Рівненська області. Прибуття 30-50 тис. біженців поглине все пропозиції з оренди та посилить навантаження на вторинний ринок житла. Це буде обумовлено тим, що, з одного боку, у людей не буде часу чекати, коли здадуть новобудови, з іншого - наміченим на осінь подорожчанням первинки ще на 10-20% ».
Аналіз ситуації показує, що первинний і вторинний ринки житла доступні не більш ніж 20% шукачів нової батьківщини. Максимум, що можуть собі дозволити решта, - це оренда.
Теоретично ця проблема - турбота держави, але навіть для будівництва дешевої нерухомості потрібні і час і кошти. У бюджеті на цей рік фінансування таких програм в належному обсязі не передбачено, а для проведення тендерів госвикупа на рахунках казначейства повинні лежати гроші, яких теж немає.
Вихід один - будівельний бізнес частково повинен відмовитися від швидкого прибутку і почати більше працювати з довгостроковою перспективою. У Європі забудовник, який продав лише 30% площі, не чекає роками появи покупців, а негайно виходить на ринок оренди житла. Нехай це не дуже вигідно, але у всякому разі активи приносять хоч якийсь прибуток і сприяють погашенню кредитів. Можливо, нашим будівельникам, звиклим до роботи з короткими грошима, це і здасться диким, але на Заході широко використовується практика будівництва кондомініумів під знімання з квартирами помірної площі та орендною платою, яка забезпечує невисокий, але стабільний дохід.
Адже сьогодні вартість житла на первинному ринку через девальвацію, подорожчання будматеріалів, робочої сили та енергоносіїв піднялася в середньому на 10-15%. І це не межа, оскільки подальше зростання вартості умов виробництва - води, електрики і нафтопродуктів - обіцяє збільшення ціни квадратного метра ще на 10-20% протягом найближчих двох місяців.
Навряд чи купівлі житла сприятиме банківська іпотека - процентна ставка за гранню 20% річних може свідчити лише про нездорової ринкової психіці позичальника.
У нинішніх умовах далеко не всі учасники ринку зможуть здійснювати фінансові ін'єкції в житлове будівництво, а об'єктивних передумов до збільшення платоспроможності приватних інвесторів ні девелопери, ні ріелтори, ні забудовники не бачать.
