В Україні вже давно сформувалася традиція оголошувати про старт великих соціальних проектів напередодні виборів. Зрозуміло, про їх реалістичності замислюються куди менше, ніж про здійснене ефекті. Два роки тому так діяв уряд Тимошенко, сьогодні естафету перехопив Азаров, який пообіцяв хоча б частково вирішити одвічну житлову проблему. Кількість соціальних програм в нашій країні і справді вражає - за останні десять років 104 проекту. На жаль, реалізувати їх складніше, ніж придумати.
Державна іпотечна установа анонсувало черговий проект, пов'язаний з нерухомістю. На цей раз мова йде про так звану оренді з правом викупу. Держава збирається купувати недорогі квартири в новобудовах і здавати їх в оренду людям, які стоять в чергах на житло. Учасники програми протягом достатньо тривалого періоду (максимум - до 15 років) повинні будуть виплатити повну вартість квартири плюс ще 3%. Оренда з правом викупу дуже схожа на програму «Доступне житло», що стартувала в травні, однак є істотна відмінність: в новій схемі відсутній банк, якому держава компенсувала б 13 з 16% ставки по іпотечному кредиту, тому що ДІУ викуповує нерухомість самостійно. На перший погляд, це істотно спрощує систему, вимагає менше документів для участі і, по ідеї, позбавляє покупця від необхідності прямої взаємодії з банками.
Передбачається, що одна людина або бездітна сім'я можуть придбати нерухомість площею до 40 кв. м, родина з дитиною - до 58 кв. м, а з двома і більше дітьми - до 76 кв. м. При цьому вартість квартир розглядається з розрахунку 7,5 тис. грн. за квадратний метр в столиці, 5,5 тис. - в обласних центрах, а в менших містах - 4,3 тис. грн. Це помітно нижче склалися на ринку цін (особливо в Києві). Однак деякі забудовники готові продати частину житла і за такими цінами: це дозволить їм відразу отримати гроші за квартири і вкладати їх у нові проекти. Особливо, якщо за це пообіцяють безкоштовну землю і комунікації. Тим більше що на ринок це впливає мало: мова йде про квартири, які інакше не були б розкуплені, а іноді й добудовані.
За словами глави правління ДІУ Валентина Рибачука, для оренди з викупом вже готове приблизно 15 тис. квартир. Цифра цілком пристойна. Для порівняння: стільки ж у Києві будують за рік. Однак цієї кількості недостатньо, щоб задовольнити потреби населення. На сьогоднішній день в черзі на житло стоять більше мільйона сімей (прем'єр говорив і про півтора мільйонах). Нескладно підрахувати, що поки програма може забезпечити в кращому випадку приблизно один відсоток нужденних. Все це виглядає, як крапля в морі. Гірше того, видимість краплі.
В теорії проект привабливий, особливо для людей, вимушених знімати квартири і щомісяця платити за житло, яке ніколи не буде їм належати. Проте все не так райдужно. Та й сам народ поки не створює особливого ажіотажу навколо існуючих соціальних програм, пов'язаних з нерухомістю. Приміром, «Доступне житло», активно просуває вже п'ять місяців, поки привернуло близько 850 сімей. Причина банальна: позичальники побоюються, що анонсовані в передвиборний рік проекти спіткає та ж доля, що і раніше рекламувалися «Молодіжне кредитування»: багато розмов, активність на початковому етапі, а потім поступове скорочення програми, яку просто-напросто нікому тягнути. Коли в минулому році підбивали підсумки «молодіжки», з'ясувалося, що обсяги введеного в експлуатацію житла склали близько 12% від запланованих. А адже колись припускали залучити до цього проекту близько 6 млрд. грн. (Майже чверть цих грошей повинна була йти з держбюджету)! Тепер же про це благополучно забули.
Зараз «Молодіжне кредитування» продовжили на п'ять років і знову просять грошей - всього- 3,8 млрд. грн. на п'ятирічку. В цілому, за словами Азарова, в проекті бюджету на майбутній рік на соціальні програми по нерухомості виділять 8 млрд. грн. І це на тлі дефіцитного бюджету, діри в Пенсійному фонді, газових рахунків та інших «приємних» дрібниць! Втім, чого тільки ні пообіцяєш перед виборами.
Слід пам'ятати, що під час останньої кризи вже була ситуація, коли люди довгий час не могли отримати від держави обіцяні 13% за програмою «Доступне житло». У підсумку вони були змушені виплачувати ці гроші самі, тому що штрафи, до яких вдавалися банки, були набагато більше тих компенсацій, що обіцяла держава.
Бентежить потенційних учасників і те, що квартира стає власністю орендаря тільки після виплати всіх внесків. До тих пір вона належить орендодавцю. Це логічно. Однак в українських реаліях - ризиковано. ДІУ, м'яко кажучи, не може дозволити собі розкидатися грошима, тим більше що уряд недавно урізав йому статутний фонд. Два роки тому планувалося, що його збільшать до 2,2 млрд. грн., проте реалізувати ці плани не вдалося, і влітку його перезатвердити в набагато більш скромних розмірах - 0,95 млрд. грн. Заявлені плани залучити 2,5 млрд. грн. за рахунок продажу облігацій теж не виглядають ринковими. Сумнівно, що інвесторів зацікавить прибутковість в 3%.
Власне облігацій ДІУ намічається всього на суму 0,5 млрд. грн., А інші будуть облігаціями під держгарантії. Швидше за все, передбачається, що їх придбають державні Ощадбанк та Укргазбанк, яких зобов'яжуть взяти участь у програмі. Благо, пан Рибачук зазначив, що його структура «постійно залучає кошти державних банків». Однак їхні баланси теж не нескінченні, а «ентузіазм» від участі в покупці низькодохідних і високоризикованих активів легко прораховується. Та й майбутнє самого ДІУ не дуже ясно - навряд чи хтось ризикне точно сказати, що буде з ним або його агентом через 10-15 років. У підсумку такі квартири можуть виявитися в заставі у якого-небудь банку - і це не абстрактна ситуація. Не кажучи вже про те, що і у держструктур можна заарештовувати борги.
Є і ще один привід для хвилювання - проект спрямований на досить небагаті верстви населення. Тобто, незважаючи на те, що суми, які доведеться виплачувати щомісяця, здаються скромними в порівнянні з тими грошима, які зазвичай йдуть на придбання нерухомості, вони можуть виявитися непідйомними для цих людей. Легко можна розрахувати розмір щорічної плати: розділити вартість квартири на 15 років і додати ще 3%. Все це за умови відсутності початкового внеску. Так само просто ми можемо визначити і, наприклад, ту суму, в яку молодої київської сім'ї обійдеться квартира в 40 кв. м, - 2400 грн. на місяць. Це, здавалося б, гроші, за які можна зняти житло хіба що на околицях Києва. Однак це ненабагато менше середньої київської зарплати: у підсумку одному з членів сім'ї доведеться практично повністю вкладати свій дохід у придбання квартири.
Слід пам'ятати і те, що в програмі можна взяти участь тільки один раз. При цьому якщо людина, заплативши частину суми, відмовився від проекту, він не зможе викупити квартиру через деякий час.
З приводу щомісячних виплат виникає ще одне питання. В інформації, яку на прес-конференції озвучив глава правління ДІУ В.Рибачук, фігурують такі суми: виплати до 2600 грн. в столиці і до 1000 грн. в провінції. Однак розрахунки показують, що без урахування первинного внеску навіть у місті обласного підпорядкування доведеться заплатити до 1,4 тис. грн. в місяць за однокімнатну квартиру. Схоже, що за красивими цифрами стоїть необхідність наявності великого первинного внеску.
Важливо з'ясувати ще й те, у якому стані квартири дістануться орендарям. Всім відомо, що будівельні фірми здають квартири без оздоблення. Враховуючи те, що держава буде купувати найдешевшу нерухомість, очікувати, що орендар побачить щось крім голих стін і бетонної підлоги, не доводиться. За чий же рахунок буде облаштовуватися квартира? Чи буде держава наймати когось, чи проблема знову лягає на плечі тих, хто бажає придбати нерухомість? Можливо, держава буде шукати якісь компанії, що займаються ремонтами, і це позитивно позначиться на сфері в цілому.
Загалом, новий проект трохи стимулює будівельну галузь, в тому числі і в регіонах. Та й у цілому він здається менш доступним для столиці, ніж для областей, навіть з урахуванням різниці в зарплатах. Про це свідчить і той факт, що на квартирний облік пропонують ставати тільки за місцем прописки. Ось тільки чи компенсує незначне поліпшення житлової ситуації в регіонах всі ті гроші, що будуть витрачені на цей, по суті, передвиборний проект?
