Сьогодні вже очевидно, що кризові явища болюче вдарили по найважливішим галузям економіки. Будівельна галузь, на жаль, не мала шансів стати винятком. Забудовники, усвідомлюючи надзвичайно складну, а іноді й просто патову ситуацію, у яку їх було втягнуто кризою, починають більше уваги приділяти питанням виживання компаній, економії ресурсів, цінуючи свої права, які дуже часто обмежуються укладеними "докризовими" угодами. Таким чином, однією з особливостей української кризи в будівельній галузі є робота забудовників у рамках договорів, які були укладені ще в докризовий період. Досвід свідчить, що такі договори часто укладалися сторонами, які мало думали про реальні наслідки їх розірвання або про можливість настання кризових явищ як форс-мажорних обставин. Незначні деталі були виписані недбало, і сьогодні забудовники вимушені працювати на підставі недосконалих, із правової точки зору, документів. Отже, декілька слів про правові аспекти антикризових заходів держави й деякі практичні поради, які слід пам’ятати кожному забудовникові.
Знеболювальна ін’єкція
Як не дивно, але останні зміни в законодавстві України для запобігання впливу світових кризових явищ мають усі шанси врятувати вітчизняну будівельну галузь. Принаймні, хочеться вірити, що влада "тримає руку на пульсі" української економіки й своєчасно прийме необхідні підзаконні акти для реалізації задекларованих антикризових механізмів. Одним із основних нормативних актів, який було прийнято для стабілізації будівництва є ЗУ "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" № 800-VI. Є думка, що цей закон не слід розглядати як документ тривалої дії, а скоріше, як ін’єкцію знеболювального для постраждалої будівельної галузі. Але закон справді містить механізми, які слід обов’язково знати кожному забудовнику.
Пільгові кредити
Законом № 800-VI передбачено надання фізичним і юридичним особам пільгових кредитів на будівництво житла й компенсацій процентної ставки за цими кредитами. За умови, якщо механізм, запропонований законодавцем, дійсно працюватиме на прозорих і чесних умовах, можна прогнозувати деяке пожвавлення купівельної активності інвесторів. Однак слід мати на увазі, що насамперед держава має намір завершити будівництво об’єктів, які вже мають певний ступінь готовності. Кошти на здійснення заходів, визначених законом № 800-VI, передусім спрямовуються на завершення будівництва об’єктів, які відповідають визначеним КМУ вимогам і мають ступінь готовності понад 70% у 2009 р., а ті, які мають ступінь готовності понад 50% - у 2010 р. (виключно після завершення фінансування об’єктів з 70-відсотковим ступенем готовності). Таким чином, пріоритетом визначено саме доведення до завершення вже розпочатого будівництва, а коштів на інші заходи (зокрема на здешевлення кредитів) у бюджеті може й не вистачити. До речі, Мінрегіонбуд уже завершив інвентаризацію об’єктів, які мають ступінь готовності понад 70%. За словами міністра, таких об’єктів нараховується понад 750, однак забудовників, чиї об’єкти добудують, обиратимуть на конкурсних засадах із доволі жорсткими умовами.
Іпотека майнових прав
Позитивним зрушенням є норма Закону № 800-VI про те, що банки мають здійснювати пільгове кредитування забудовників для будівництва житла й інших об’єктів під заставу цінних паперів і майнових прав. Таким чином, відтепер передача в іпотеку незавершеного будівництва може здійснюватися не тільки шляхом передачі в іпотеку власне недобудованого об’єкта чи прав на земельну ділянку, але й шляхом передачі майнових прав, що не потребує реєстрації недобудови в БТІ. Наприклад, можна передати в іпотеку майнові права на квартиру, яку планується збудувати на 16-му поверсі, при готовності лише 5-го. Слід відзначити, що в таких правовідносинах позиція, яку займуть комерційні банки, відіграватиме вирішальну роль, адже якщо банк не зацікавлений в іпотеці майнових прав на об’єкт, який іще невідомо, чи буде взагалі збудований, то забудовник навряд чи отримає кредит. У будь-якому випадку, слід звернутися до фахівця й детально проаналізувати документи, які стосуються будівництва. На практиці не один раз зустрічалися випадки, коли нотаріуси відмовлялися посвідчувати договір іпотеки майнових прав у зв’язку з відсутністю права вимоги за такими правами.
Новела для БТІ
Відтепер забудовникам дозволяється проводити держреєстрацію права власності в БТІ на об’єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку. Ця норма закону видається не досить коректною, оскільки констатується лише наявність права забудовника звернутися до БТІ з відповідною заявою й сподіватися на позитивне вирішення питання. В іншому випадку доведеться звертатися до суду й спонукати БТІ до реєстрації. Окрім того, до прийняття згаданого закону деякі бюро технічної інвентаризації й так здійснювали реєстрацію прав власності на недобудову.
Повернення коштів
Однією з найважливіших новел у законодавстві є норма, яка встановлює пряму заборону на розірвання договорів на будівництва житла, якщо за такими договорами вже здійснено оплату 100% вартості. Такі угоди можуть бути розірвані виключно за згодою сторін. Однак у випадку розірвання договору, за яким кошти ще не були сплачені у повному обсязі, фактично сплачена сума повертається інвестору лише після продажу цього житла. Якщо ж термін введення будинку в експлуатацію переноситься більш як на 18 місяців, ця норма закону не застосовується. Очевидним є добрий намір законодавця вберегти забудовників від масового відтоку коштів у кризовий період у зв’язку з "виходом" інвесторів, які оплатили лише початкові внески за квартири. Але суперечність згаданої норми закону з ЦКУ є очевидно. На практиці, якщо забудовник не повертатиме кошти інвесторові, посилаючись на норму Закону № 800-VI, вірогідним є подання позову до суду й виграш справи інвестором, що матиме наслідок у вигляді примусового вилучення коштів із рахунку забудовника й стягнення процентів за користування чужими коштами. До речі, утримувати кошти можна й іншим законним шляхом - посилаючись на форс-мажорні обставини. Для цього необхідно своєчасно отримати довідку ТПП України (Законом № 800-VI ТПП України запропоновано розглядати звернення забудовників про надання їм довідки про зупинення або припинення діяльності внаслідок дії обставин непереборної сили). Таким чином, статус нинішньої кризи як форс-мажорної обставини фактично підтверджено на законодавчому рівні.
Пайова участь
Окремої уваги заслуговують новели щодо пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури населеного пункту. Розмір пайової участі відтепер зменшено до 4%, а розраховуватиметься сума, виходячи із загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об’єкта, яку визначено згідно з ДБН без урахування витрат на придбання й виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж тощо. Обов’язок сплати таких внесків відтепер виникає лише після здачі об’єкта в експлуатацію згідно з договором про пайову участь, але не пізніше одного місяця після здачі об’єкта в експлуатацію. Досить цікавою є норма згаданого закону про надання забудовникам відстрочки по сплаті пайових внесків. Підставою для відстрочення таких платежів є заява забудовника, яка має містити інформацію про суму й термін відстрочення сплати платежів. При цьому максимальний термін відстрочення не може перевищувати терміну, протягом якого діятиме ст. 3 Закону № 800-VI.
Введення в експлуатацію
У випадку завершення будівництва житлового будинку чи іншого об’єкту нерухомого майна, не дивлячись на кризові явища й підтримку держави, забудовнику не обійти нової процедури введення нерухомості в експлуатацію. Із 2009 р. набрала чинності постанова КМУ № 923 від 8 жовтня 2008 р. "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів". До речі, новий порядок нещодавно відпрацьовувався на спільній нараді міністра регіонального розвитку та будівництва України з керівниками територіальних органів Держархбудінспекції й будівельних компаній. Новий Порядок визначає, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється комісією, яка утворюється інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, що видала дозвіл на виконання будівельних робіт на підставі письмової заяви замовника. Комісія формується протягом трьох робочих днів із дня подання замовником заяви. Результати роботи приймальної комісії оформляються актом готовності об’єкта до експлуатації. У випадку неготовності об’єкта до експлуатації повторно комісія може бути утворена лише після усунення виявлених недоліків. Строк перевірки готовності об’єкта не може перевищувати 10-ти робочих днів від дати утворення комісії. Результати роботи приймальної комісії оформляються актом готовності об’єкта до експлуатації, на підставі якого забудовнику видається свідоцтво про відповідність об’єкта державним нормам і правилам.
Антикризові заходи
Звичайно, допомога держави є важливою, і кроки, зроблені в цьому напрямку, заслуговують на увагу. Однак без впровадження дієвих підзаконних механізмів реалізації антикризоваих явищь сподіватися на їх успішність годі. Але що ж залишається робити забудовнику в такому випадку? Відповідь одна - самозахист.
По-перше, слід уважно ставитися до виконання обов’язків згідно з укладеними договорами. Бажано не допускати суттєвих порушень строків спорудження житла, а якщо цього уникнути неможливо - заручитися відповідними доказами відсутності своєї вини (довідка ТПП України про форс-мажорні обставини). По-друге, як це не прикро усвідомлювати, але це скорочення чисельності працівників, які до цього часу виступали в ролі так званого кадрового баласту. По-третє, це більш гнучка політика при роботі з клієнтами, яка потребує значних зусиль для пошуку взаємовигідних рішень. Окрім цього, не зайвим буде оптимізувати рекламний бюджет компанії. І нарешті, по-четверте, це увага до будь-яких, на перший погляд, незначних деталей і норм, які містяться як у законодавстві, так і в договорах, оскільки саме такі "дрібниці" в результаті можуть або врятувати бізнес, або назавжди позбавити його шансів на виживання.
Пам’ятка забудовнику
Підсумовуючи викладене вище, хотілося б дати стислі поради, які, сподіваємося, стануть у нагоді кожному забудовнику, який працює в цей складний для вітчизняної будівельної галузі час.
1. Не слід використовувати норми Закону № 800-VI для тривалого утримання коштів інвесторів, договори із якими були розірвані, оскільки кошти, скоріше за все, будуть стягнуті в судовому порядку разом із нарахованими відсотками. Для утримування коштів іншим законним шляхом можна, наприклад, посилатися на форс-мажорні обставини. Для цього необхідно заручитися підтримкою ТПП України, отримавши відповідну довідку.
2. Необхідно максимально формалізувати спілкування з контрагентами. Особливу увагу варто приділяти дотриманню форми й строків письмових повідомлень згідно з укладеними договорами і якості підготовки таких листів. Слід усвідомлювати, що кожна така відповідь може бути потенційним доказом у суді. При цьому слід уникати будь-яких неофіційних повідомлень факсом чи електронною поштою.
3. Бути "в одному руслі" з інвесторами. Регулярно відвідувати їхні форуми, які, як правило, створюються найбільш ініціативними з них. Слід чітко розуміти: коли інвестор усвідомлює можливість зриву строку отримання ним житла, він починає збирати доказову базу для подачі позову або для правового шантажу забудовника.
4. Під час планування діяльності слід до найменших дрібниць враховувати не лише антикризовий Закон № 800-VI, але й інші зміни, які сталися у вітчизняному законодавстві (наприклад, зміна порядку відведення земельних ділянок).
5. При найперших проявах агресивних намірів інвесторів чи інших контрагентів за укладеними із забудовниками договорами необхідно терміново звертатися до юридичних радників для вжиття попереджувальних заходів. У будь-якому випадку, залучення до переговорного процесу юридичного радника, як правило, призводить до суттєвого зменшення вимог контрагентів.
