Нинішнє літо для ринку нерухомості не можна назвати традиційним, оскільки замість звичайного затишшя щодо кількості здійснюваних угод, навпаки спостерігається істотне пожвавлення галузі, відзначають аналітики. Так, за даними консалтингової компанії SV Development, у червні-2013 в столиці було укладено 3850 договорів з купівлі-продажу житла, причому 2130 з них припали на "вторинку", а 1720 - на "первинку".
Пожвавлення ринку йде вже півроку
Як відзначають в SV Development, у першому півріччі столичний ринок житла демонструє зростання кількості укладених угод від місяця до місяця. Цей тренд явно демонструє представлена нижче статистика.
Таким чином, за перше півріччя 2013-го в Києві всього було продано і куплено 14 тисяч квартир.
Експерти ринку називають різні причини зростання інтересу покупців до можливості стати власником житла: від страху потрапити під фінансовий прес нових ініціатив української влади до накопичення певної валютної маси, достатньої для придбання "даху над головою". Однак, навіть незважаючи на деяке пожвавлення ринку житла, все ж традиційним залишається інтерес майбутніх власників до цінових параметрах пропонованих "Квадратів": наших співгромадян і раніше найбільше цікавить житло економ-класу. У компанії SV Development відзначають, що сьогодні серед покупців найбільш популярні 2-кімнатні варіанти (47% договорів), 1-кімнатні (41%), 3х-і більше кімнатні (12%). Що стосується цінової політики ринку житла, то тут найбільший попит на квартири зафіксований в розрізі вартості до 100 тисяч доларів (60% угод). Значно менший попит спостерігається на житло, за яке "просять" від 100 до 200 тис. доларів (25%) і понад 200 тис. доларів (15%).
Як "розігрів" відіб'ється на цінах
Літній пожвавлення ринку нерухомості логічним чином відбилося на ціновій політиці галузі, відзначають аналітики. Якщо говорити про конкретні цифрах, то варто звернути увагу, що, за даними компанії SV Development, у червні-2013 найдешевше житло в Києві пропонувалося у Деснянському районі ($ 1 554/кв.м - "вторичка", $ 1 411/кв.м. - "Первинка"), а найдорожчі квартири продавалися в Печерському районі ($ 3 018/кв.м. - "Вторичка", $ 2 593/кв.м. - "Первинка").
За словами ріелторів, цього літа цінова політика "квадратів" демонструє не тільки деяку стабільність, а й навіть невелике зростання - в межах 5-7%. "Якщо ще взимку і навесні ті квартири, що виставлялися на 3-5 тис. доларів вище середнього по ринкупредложенія, то вони могли" висіти " в оголошеннях місяцями, тому що покупець вважає кожну копійку. У підсумку продавцеві доводилося або знижувати ціну на житло до цікавого для покупця рівня, або чекати того, хто запропонує необхідну суму, - пояснює "Обозревателю" ріелтор Анна. - Однак цим влітку населення, налякане ініціативами влади, вже веде себе по-іншому. Пожвавилися і продавці, і покупці. І продавці готові йти на адекватний торг - В межах до 3 тис. доларів, хоча раніше більш звичним був торг в 1-1,5 тис. доларів. Та й покупець вже згідливіший і готовий платити за квартиру на 3-5 тис. доларів більше, якщо варіант сподобався, оскільки боїться його втратити ".
На думку аналітиків ринку, цей невеликий сплеск цін, який, до слова, спостерігається і в столиці, і в регіонах, є тимчасовим. "За родом своєї діяльності мені багато доводиться спілкуватися і з продавцями, і покупцями. І багато з них поспішають купити-продати житло в самий найближчий час. Адже люди не знають, як працюватиме ринок нерухомості після реалізації ініціатив влади. І тут багато гравців вважають, що після того, як ринок житла змушений буде жити за новими правилами, то слід чекати не тільки істотного зниження кількості угод, але й, можливо, здешевлення вартості житла. У принципі, це цілком реально, оскільки галузь не готова до ініційованим владою нововведень ", - висловив "Оглядачу" свою точку зору ріелтор Олексій.
У цілому, якщо узагальнити різні думки експертів з приводу можливого зниження цін на житло, то діапазон прогнозів досить широкий - від 5 до 15%. І такий тренд зниження може вже стартувати нинішньої осені, говорять аналітики. Правда, різкого обвалу не варто очікувати, кажуть експерти. "Швидше за все, зниження цін може йти плавно, так як ринок нерухомості буде намагатися" намацати "нове" дно ". І тут можливі будь-які варіанти цінової поведінки ринку. Наприклад, якщо на "вторинці" буде складно укладати договір купівлі-продажу, а ціни для покупців будуть нецікавими, тоді люди почнуть більше вивчати можливості придбання житла на "первинці". І тоді "вторинка" подешевшає через ослаблення попиту, а "первинка", навпаки, подорожчає через посилення попиту. Але якщо ринок нерухомості пристосується до нових законодавчих змін, ситуація може залишитися незмінною і стабільною, за винятком якихось окремих параметрів ", - говорить агент нерухомості Анна.
"Вовка боятися - в ліс не ходити"?
Яких же таких нововведень побоюються учасники ринку нерухомості? Нагадаємо, мова йде про двох законодавчих ініціативах.
Перше - з 1 вересня набуває чинності постанова Нацбанку про обмеження суми готівкових розрахунків "стелею" у розмірі 150 тис. грн. Експерти вважають, що це рішення, мета якого вивести з "тіні" готівкові розрахунки громадян, може загальмувати життєдіяльність ринку нерухомості. Адже багатьом доведеться оплачувати покупку житла через банк, де доведеться нести додаткові фінансові витрати і платити за конвертацію валюти в гривню (так як переклади будуть проходити тільки в національній валюті), відкриття рахунку, переведення в готівку коштів, переказ грошей та інші процедури. Всі ці додаткові витрати, які доведеться гасити покупцеві крім самої вартості квартири, можуть потягнути на 1-3% від середньої вартості житла, вважають ріелтори.
Друге - з 1 серпня набуває чинності розпорядження Мін'юсту про проведення оцінки нерухомості при купівлі-продажу з метою оподаткування. Без такої оцінки нотаріус не зможе засвідчувати договори купівлі-продажу. Як пояснюють юристи, після вступу цієї ініціативи чинності оцінку нерухомості зможуть виробляти тільки фахівці, що мають спеціальний сертифікат, а в нашій країні зараз таких приблизно п'ять десятків. "Виходить, що оцінювачі повинні в найкоротші терміни отримати необхідні сертифікати. Але чи готова база для їх проведення курсів та їх надання сертифікатів? Знайомі оцінювачі кажуть, що у них виникли проблеми з сертифікацією. Тому навіть не беруся говорити, скільки в підсумку будуть коштувати послуги оцінки, якщо ринку зараз загрожує монополізація. Ці послуги подорожчають в рази. І до чого все це призведе? До аналогічної ситуації червня 2012 року. Коли зміни підходу до оцінки нерухомості відразу ж паралізували ринок житла. Сподіваюся, в підсумку проблеми якось будуть вирішені, щоб і вівці були цілі, і вовки ситі ", - занепокоєний ріелтор Олексій.
А іпотека - "коливається"
Зростання кількості угод на ринку нерухомості не може не відбитися на ринку іпотечного кредитування позитивним чином. Адже хоча сьогодні люди намагаються не влазити в багаторічну кредитну кабалу, оскільки не хочуть брати в банку великі суми іпотеки, все ж досить живим залишається інтерес населення до іпотеки в параметрах до 10-20% вартості житла в період на 1-5 років, відзначають гравці ринку. "Такі іпотечні кредити, коли сума кредитування є невеликий, є для населення менш ризикованими з психологічної точки зору, ніж кредити з великою сумою кредитування, адже ці кредити простіше і реальніше платити. Тому люди охочіше беруть іпотеку по мінімуму суми і мінімуму терміну кредитування ", - Підтверджують тенденцію нам в одному зі столичних банків.
Давайте ж розглянемо, які іпотечні ставки пропонують найбільші українські банкіетім влітку. Як відзначають аналітики компанії "Простобанк консалтинг ", станом на 20 червня 2013 року, в Україні кредитні ставки на" первинку "трохи знизилися.
Треба відзначити, що зниження торкнулося іпотечні програми для вторинного ринку житла. Так, за спостереженнями компанії "Простобанк консалтинг", станом на 4 липня 3013, українські банки пропонували такі варіанти кредитування.
Тепер варто пройтися більш докладно по розкладці пропонованих банківськими установами іпотечних програм. З урахуванням того, що сьогодні вторинний ринок житла більш популярний серед населення, ніж первинний, давайте вивчимо, які ж умови кредитування пропонували українські банки в червні-2013.
Так, за даними компанії "Простобанк консалтинг", на початку літа іпотеку, строком на 20 років, клієнтам готові були запропонувати 14 банків з числа п'ятдесяти лідерів за активам.
Досить широким опинився в цей період і вибір іпотечних програм, строком на 15 років. У червні умови кредитування в цьому сегменті для "вторинки" пропонували 18 банків з числа п'ятдесяти лідерів за активами.
Ще більш широкий вибір умов кредитування в червні був можливий на "вторинці" на строк до 10 років. Тут вибрати прийнятну іпотеку можна було з пропозицій 21 банки з числа п'ятдесяти лідерів за активами.
Цікаві ставки в червні спостерігалися в іпотечних програмах строком на 5 років. Тут готові кредитувати населення 21 банк з числа п'ятдесяти лідерів за активами.
І, нарешті, самий короткостроковий варіант іпотечного кредитування - в період на один рік. Цілком прийнятні програми кредитів для вторинного ринку житла в червні надавали 23 банки з числа п'ятдесяти лідерів за активами.
Що цікаво, в червні аналітики компанії "Простобанк консалтинг" підрахували, у скільки обійдеться оформлення квартири в кредит, вартістю 800 тис. гривень і з авансом до 30% строком на 20 років. Розрахунки експертів виявилися цілком цікавими і вивчити їх можна нижче у таблиці, причому враховані були пропозиції банків з числа 50 лідерів за активами.
Загалом, як бачимо, на ринку нерухомості склалася неоднозначна ситуація, тому вибір - купувати чи не купувати житло зараз - робити як ніколи складно. Однак який би відповідь - "так" або "ні" - у підсумку ви для себе ні визначили, найголовніше, не піддавайтеся емоціям, адже емоції - Явно не найкращий порадник.
