Тенденции
• В первом полугодии 2009 года на рынке первичной элитной недвижимости Киева не было заявлено о выходе нового предложения, так как многие девелоперы отложили реализацию анонсированных проектов и сосредоточили все усилия на завершении уже начатых. Очевидно, пишет Инфобуд, что этот тренд, являющийся результатом финансового кризиса, окажет влияние на развитие рынка в долгосрочной перспективе: в первую очередь это отразится на дефиците нового предложения.
• Отмечается низкая покупательская активность, обусловленная ожиданиями инвесторов дальнейшего падения цен.
• Предложение первичного рынка элитного жилья в Киеве формируют в основном объекты на высокой стадии готовности, что создает прямую конкуренцию вторичному сегменту. Основной объем продаж приходится на объекты, находящиеся на этапе ввода в эксплуатацию или на уже введенные жилые комплексы.
• В течение первого полугодия 2009 года ценовая ситуация в сегменте элитного жилья характеризовалась разнонаправленным трендом: значительное падение цен по итогам I квартала (-20,2%) сменилось стабилизацией цен и даже небольшим ростом в течение II квартала (+6,7%).
• Рынок аренды элитных квартир Киева подвержен затяжной рецессии. В I квартале арендные ставки характеризовались высокими темпами падения – 3-5% ежемесячно. Начиная с апреля ситуация изменилась – наблюдается лишь незначительная коррекция в сторону понижения на 0,2-2% за месяц.
|
Основные показатели рынка элитной городской недвижимости Киева
|
|||||
|
|
Средние цены/арендные
|
Изменение средних цен/арендных
|
|||
|
|
ставки, $/м2 ($/мес)
|
ставок за, %
|
|||
|
Сегмент рынка
|
I квартал 2009 г.
|
II квартал 2009 г.
|
Июнь 2009 г.
|
II квартал 2009 г .
|
Iполугодие 2009 г.
|
|
Первичный рынок
|
7731
|
8248
|
-1,7%
|
+6,7%
|
-14,8%
|
|
Вторичный рынок
|
7893
|
7817
|
-0,2%
|
-1%
|
-21%
|
|
Аренда *
|
3823
|
3567
|
-2,1%
|
-6,6%
|
-15,4%
|
|
* Ставки приведены для квартир общей площадью 80-150 м2 с отделкой высокого качества.
|
|||||
Динамика средних цен первичной недвижимости класса элит, первое полугодие 2009 года
Динамика средних цен предложения на рынке элитного жилья Киева, $/м2
Предложение. Первичный рынок
В первом полугодии в Киеве велось строительство 8 объектов жилой недвижимости класса элит. В результате влияния финансового кризиса в Украине было приостановлено развитие 3 элитных жилых комплексов, находящихся на начальном этапе строительства.
В I квартале был введен в эксплуатацию клубный дом «Диамант» - комплекс, не имеющий аналогов на рынке Киева по наполнению инфраструктурой. «Диамант» вышел на открытый рынок продаж в стадии строительной готовности порядка 90% и с уже действующей инфраструктурой, пишет Инфобуд.
Структура предложения на первичном рынке элитной недвижимости по районам Киева, % от общего количества квартир
Структура предложения первичной элитной жилой недвижимости по количеству комнат на первое полугодие 2009 года, % от количества квартир
Цены. Динамика
В конце 2008 года элитная первичная недвижимость впервые за 8 лет стабильного роста под влиянием кризиса показала снижение стоимости (-0,7% за IV квартал). В первые месяцы 2009 года ситуация еще больше усугубилась – падение цен в среднем составляло 5-9% в месяц. Но уже во II квартале рынок элитной недвижимости продемонстрировал устойчивость к влиянию финансового кризиса: так, если по итогам апреля цены на первичное жилье Киева в целом упали на 3%, то элитные новостройки за этот же период выросли в стоимости на 4,5%.
Причиной сложившейся ситуации является то, что 40% элитного предложения, имеющегося в продаже - это квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых комплексах, что снижает до минимума риски инвестирования в первичную недвижимость.
Весной была отмечена некоторая активизация покупателей, обусловленная достижением рынком так называемого «ценового дна». Позитивное влияние на рынок оказала стабилизация, а потом и укрепление коммерческого курса гривны по отношению к доллару, что позволило ценам показать небольшую положительную динамику. В июне, на фоне летнего затишья, было отмечено снижение активного спроса и как результат -сокращение средней стоимости квадратного метра.
Превалирующим фактором при выборе жилья, кроме ценового показателя, является качество строительства. Сегодня на рынке Киева ограничено предложение действительно качественных объектов, сравнимых с европейскими стандартами.
Распределение запросов на аренду элитных квартир по бюджетам, % от общего количества запросов
В среднесрочной перспективе объемы продаж не выйдут на докризисный уровень, так как с рынка ушел спекулятивный капитал: приобретаться будет жилье в основном для проживания.
Предложение. Вторичный рынок
Вторичный рынок элитной недвижимости в первом полугодии 2009 года характеризовался значительным снижением объема предложения. Количество выставленных на продажу квартир класса элит сократилось по отношению к прошлогоднему показателю более чем в два раза. Собственники высококлассного жилья в ожидании стабилизации цен сняли объекты с продажи и перевели их в сегмент аренды.
Цены. Динамика
В первом полугодии 2009 года средние цены вторичного рынка элитного жилья составляли 7849 $/м2, при этом по отношению ко второму полугодию 2008 года произошло снижение на 21%.
Аренда
Большинству владельцев, особенно тем, кто приобретал элитную недвижимостью со спекулятивной целью, экономически невыгодно реализовывать приобретенную по пиковым ценам недвижимость на падающем рынке, что обусловило переход предложения в сегмент аренды. В результате предложение существенно превысило спрос, а арендные ставки в течение первого полугодия снизились на 15,4%.
