Ринок нерухомості золота жила для аферистів, адже на одному "об'єкті" можна заробити на кілька років вперед. Тому шахраї і люблять "працювати" з "метрами", винаходячи все нові схеми. Скільки людей вдається обдурити? Як виявилося, чіткої статистики немає. У Головному управлінні Національної поліції Києва нам повідомили, що ведеться тільки загальний облік правопорушень, а ось вид шахрайства не вказується. Але відомо одне афери поширені при покупці як "первинки", так і "вторинки". "Сьогодні" з'ясувала, як не стати жертвою квартирних шахраїв.
З шахрайськими схемами в області нерухомості допомогли розібратися наші експерти:
Редкач Володимир, експерт з нерухомості та хоум-стейджингу
Ярослав Куц, адвокат, голова Адвокатського об'єднання "А2КТ"
Олег Огородник, адвокат
Гліб Шемовнев, прес-секретар корпорації "Укрбуд"
Схема №1: куплю повітря
Кілька років тому Україну потряс справжній бум обманів при інвестиції в будівництво: коли люди купували житло на етапі фундаменту, але будинок так і не добудовувався. Зараз таких випадків менше, але вони все одно трапляються. Причина тому бажання заплатити менше. Адже при інвестиціях у будівництво можна заощадити до 30—40% вартості житла! Але зекономити вдасться лише за умови, що ви правильно оформіть договір, забудовник виявиться надійним і не зникне безслідно з вашими кровно заробленими, будівництво закінчать, а будинок здадуть в експлуатацію. На жаль, далеко не завжди "пазли складаються": буває, що договір виявляється фіктивним, будівництво затягується на невизначений термін, а територію і зовсім визнають непридатною для житлового будинку. У результаті людина, що вклав чималу суму в будівництво, залишається і без довгоочікуваної квартири, і без грошей. Навіть зараз у Києві є законсервовані об'єкти будівництва, які вже багато років занедбані, а люди судяться і сподіваються заселитися у власне житло.
Що робити?
Юристи радять не скупитися і купувати квартири в добудованих будинках, вже зданих в експлуатацію.
"Вкладення "у фундамент" самі небезпечні, особливо враховуючи, що введені нові ДБН (державні будівельні норми) і збільшені повноваження ДАБІ (державної архітектурно-будівельної інспекції), пояснює Ярослав Куц. Багато новобудови технічно можуть не відповідати новим правилам і ніколи не ввестися в експлуатацію".
Крім того, на цій стадії найважче перевірити порядність забудовника більшість мають тільки декларацію про початок будівництва, а інформація може не відповідати дійсності.
Що перевіряти?
Якщо все ж хочете ризикнути і інвестувати в будівництво, підійдіть до питання серйозно. Для початку, вивчіть забудовника.
"Головний документ, який необхідно перевірити при виборі новобудови на етапі будівництва дозвіл на виконання будівельних робіт, який видає Державна архітектурно-будівельна інспекція. У той же час можна заглиблюватися у документацію ще далі, аж до технічних умов на підключення будинку до комунікацій, — розповідає Гліб Шемовнев. — У разі, коли якісь документи викликають питання, буде не зайвим проконсультуватися з юристом".
Якщо дозвіл на будівництво та інші ключові документи відсутні, інвестувати в проект не варто, навіть якщо об'єкт здається дуже привабливим, а менеджери гарантують, що документи незабаром будуть отримані.
"На що ще варто звернути увагу? В першу чергу на наявність у девелопера раніше зданих будинків. Це головний показник, який вказує на його надійність. Адже якщо він не завершив жодного проекту, існує ризик, що і ваш будинок не буде побудований, — говорить прес-секретар "Укрбуду". Переконайтеся, що забудовник виконує зобов'язання перед інвесторами, розберіться, закінчує він всі розпочаті проекти, чи немає у нього недобудов. Також необхідно з'ясувати, чи дотримується девелопер обіцяних термінів завершення будівництва. Звичайно, враховуючи існуючі умови на ринку, ніхто не може гарантувати, що терміни не зрушаться, але повинні бути розумні межі.
Крім того, слід вивчити надійність механізму інвестування. Якщо ви вкладаєтеся в квартиру на етапі будівництва, перевірте, яким чином буде проходити процедура вкладення коштів. Найнадійніший варіант — це інвестування через фонд фінансування будівництва.
Важливі також солідність девелопера і термін його активної роботи. Компанія, яка реалізувала багато проектів і продовжує працювати над новими, буде намагатися всіма силами зберегти свої позиції і залишатиметься затребуваною. А якщо вирішите зв'язатися з девелопером-новачком, високий ризик нарватися на фірму-одноденку або компанію, яка не зможе правильно розрахувати свої сили".
"Окрім інформації на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції, перегляньте також дані в єдиному реєстрі судових рішень на предмет наявності судових спорів, радить Ярослав Куц. Будь-які неточності й розбіжності в поданій інформації, відсутність належних дозволів та прав на земельну ділянку, а тим більше судові спори повинні переконати вас відмовитися від угоди!".
Договір
Наступний важливий етап укладення договору.
"Якщо купуєте об'єкт, який введено в експлуатацію, з вами повинні укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса. Спеціаліст введе вас, як нового власника квартири, в реєстр речових прав на нерухоме майно, пояснює Ярослав Куц. — Якщо відбувається продаж квадратних метрів в недобудованому будинку, забудовник часто пропонує договір попередньої купівлі-продажу. Але він майже не захистить вас у випадку проблем: по суті, ви є інвестором, але на папері володієте лише повітрям".
Краще укладати інвестиційний договір з оплатою на фінансову компанію, а не прямо забудовнику. В такому договорі важливо правильно описати характеристики майбутніх квадратних метрів: розмір, поверховість, розміщення на поверсі, вартість з прив'язкою саме до національної валюти гривні!
"Також у договорі мають бути терміни закінчення будівництва та відповідальність забудовника, якщо раптом щось піде не так, додає Олег Огородник. І, звичайно, окремим рядком підстави для розірвання договору і умови повернення грошей".
Але навіть правильний договір — не гарантія: якщо будинок з якихось причин не добудують, повернути гроші буде дуже складно.
"Навіть якщо суд винесе постанову про стягнення коштів в вашу користь, виконати його буде неможливо, — розповідає Ярослав Куц. Справа в тому, що ошуканих інвесторів завжди багато, а у забудовника немає стільки майна, щоб виплатити гроші всім".
Схема №2: майстри фотошопу
Лідирують серед афер продажу квартир за фальшивими документами. Таке може статися при купівлі і первинного, і вторинного житла. Використовуючи сучасні комп'ютерні програми, аферисти підробляють все, починаючи від паспортів і закінчуючи правом власності на квартиру.
Іноді шахраї, зробивши дублікати документів, продають житло по кілька разів. Вони збирають пару комплектів документів на житлоплощу. Один кейс лжепродавец реєструє самостійно і отримує від покупця всю суму. А з інших людей після нотаріального оформлення він бере завдаток, залишає їх реєструвати договір самостійно і зникає з грошима.
Ситуації, коли у однієї квартири виявляється кілька власників найнебезпечніші, попереджають юристи. У такому випадку у людей лише один вихід звертатися до суду за визнанням саме свого права власності на житло. Якщо вам пощастило бути першою за датою оформлення первинної операції можливо, суд стане на вашу сторону.
Що робити?
Краще всього звернутися до адвоката. Фахівець точно помітить фальшиві документи, перевірить власників по всіляких баз і видасть правовий висновок щодо об'єкта і майбутньої угоди. Впевнені в своїх силах і готові ризикнути сотнями тисяч гривень?
"Тоді можете самостійно отримати всю інформацію про об'єкт у Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно, — розповідає Ярослав Куц. Перевірте власників у реєстрі судових рішень і обов'язково загляньте в розділ "стан розгляду справ". У цьому ж реєстрі можна перевірити сам об'єкт нерухомості, щоб з'ясувати, не чи судяться за квартиру родичі і немає інших судових спорів".
Якщо хоч якась дрібниця в документах не відповідає інформації в реєстрах або з приводу продавця/об'єкта є судові суперечки забудьте! Насторожити має "свіжа реєстрація" квартири або кілька перереєстрацій протягом невеликого терміну: можливо, житло незаконно переоформили на себе аферисти і тепер намагаються швидко продати, тому ставлять ціну набагато нижче ринкової. З тієї ж причини не впадайте в ейфорію, коли вдається відшукати надто вигідний варіант, а тверезо перевірте інформацію. В ідеалі зробіть це з адвокатом, нотаріусом та інженером. Останній з'ясує, чи відповідає техдокументація реальному об'єкту нерухомості невідповідності в подальшому можуть принести багато клопоту і витрат.
"Якщо продавець квапить і категорично відмовляється залучати фахівців, ні при яких умовах не погоджуйтеся на операцію", радить Олег Огородник.
Нотаріус
При купівлі-продажу є негласне правило: першочергове право вибирати нотаріуса закріплено за покупцем.
"Саме покупець схильний до ризиків і повинен убезпечити себе, — говорить Володимир Редкач. Раджу вибирати нотаріуса, як і ріелтора, за рекомендацією знайомих. Якщо продавець наполягає на своєму нотаріуса і не йде на компроміс відмовтеся від угоди".
Схема №3: довіряй і перевіряй
Фахівці настійно рекомендують купувати квартири тільки у власників, а продавців за дорученням обходити десятою дорогою.
"Довіреність дійсно відносно легко підробити. І якщо в справі замішаний нечесний нотаріус, то липової є дійсно тільки підпис довірителя. Обчислити це може виключно експерт-графолог, — каже Ярослав Куц. — Для цього необхідно кілька оригіналів підписів людини і документ з підробленим підписом. Як правило, такі експертизи проводяться вже під час цивільного та кримінального процесів, але ніяк не перед укладанням угоди купівлі-продажу".
до Речі: якщо підозрюєте недобре, то може з'явитися і "власник", з підробленим паспортом, який виписав ту саму "довіреність". Обчислити такого можна на місці: задавайте уточнюючі питання по квартирі, поспілкуйтеся з сусідами, працівниками жеку і дільничним інспектором (запитайте, не втрачав господар документи). Але навіть якщо довіреність не липова можливо, до моменту угоди власник вже відкликав документ. Якщо це з'ясуватися до укладання угоди, вона буде скасована, а якщо після можливі тривалі судові розгляди. Все одно хочете придбати квартиру, яку продають по довіреності?
"Тоді обов'язково зв'яжіться з власником. Уточніть, чи давав він довіреність, згоден на продаж житла, радить Володимир Редкач. На щастя, сучасні технології дозволяють здійснити зв'язок, навіть якщо людина знаходиться на іншому континенті".
Краще зробити це раптово для довіреної особи наприклад, на консультації у нотаріуса. Якщо перед вами аферист, спільник просто не встигне підготуватися. Переконайтеся, що на тому кінці дроту саме власник наприклад, запитайте паспортні дані, які вказані в довіреності. Не нехтуйте правилами безпеки!
"Якщо ви купите нерухомість за підробленими документами, суд стане на бік обманутого першого власника, попереджає Ярослав Куц. — ви зможете тільки звернутися з позовом до шахраям".
Що робити?
Один з найулюбленіших прийомів квартирних шахраїв продаж нерухомості за фальшивою довіреності. Цей документ порівняно нескладно підробити, а враховуючи кількість нечесних на руку нотаріусів, такі афери процвітають. Як працюють аферисти? Вони роблять доручення на своє ім'я нібито від власника квартири, яка дозволяє їм розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд здавати в оренду або продавати житло. Якщо виникне питання, чому власник сам не продає своє майно, шахраї видадуть вам тисячу і одну причину. Серед найпопулярніших власник у іншому місті або країні і не має можливості відлучитися для здійснення угоди.
Якщо у справі був замішаний нечесний нотаріус, обчислити обман стає непросто: у такому випадку бланк довіреності буде справжнім, вона буде дійсна в реєстрі, і тільки підпис довірителя буде липової. У звичайного покупця і навіть досвідченого нотаріуса, який засвідчує наступну угоду купівлі-продажу, не виникне підозра в законності угоди. А договір вже укладено, лжепродавец зникне з вашими грошима, і раптово з'явиться власник квартири.
Схема №4: на вихід
Обережними треба бути при покупці квартири, яку продавець нещодавно нібито отримав у спадок. Насамперед, тому що аферист може підробити заповіт. Але навіть якщо людині справді дісталася у спадок квартира, не виключено, що на ці квадратні метри є і інші претенденти. Вони раптово з'являться після укладення угоди, і виникне спір про законність продажу житла. Звичайно, на вулицю вас не виселять, але судові розгляди можуть затягнутися на довгі роки. Результат завжди один покупець в програші.
Що робити?
Якщо купили квартиру і раптово з'явився інший спадкоємець, швидше за все, доведеться звертатися до суду або ж вирішувати ситуацію полюбовно, виплативши людині певну суму. "Як правило, судові спори з таких питань тривають роками, — розповідає Ярослав Куц. Нерідко суди визнають право власності на частку за спадкоємцями. В результаті покупцеві доводиться знову її викуповувати". Тому купувати житло, отримане у спадок, краще всього після консультації з адвокатом.
"Іноді люди намагаються продати нерухомість, не оформивши за всіма правилами право на спадщину, — говорить Олег Огородник. Укласти повноцінну угоду у них не вийде: продати житло можна тільки після оформлення свідоцтва про право на спадщину. А ось завдаток спадкоємці можуть зажадати наперед нібито ви підтвердите наміри придбати нерухомість, а ми поки "вступимо" у спадок. Я не рекомендую погоджуватися на таку угоду: претендентів на квадратні метри може виявитися дещо, про домовленості з вами швидко "забудуть", а повернути свій завдаток буде складно".
Завдаток
Якщо все-таки зважилися, оформляйте завдаток за всіма правилами. Це треба зробити у вигляді попереднього договору.
"Там фіксується вартість квартири, терміни купівлі та звільнення квартири, терміни зняття продавця з реєстраційного обліку та відповідальність сторін за розірвання договору", — розповідає Олег Огородник.
Всі прописані особи повинні бути виписані до здійснення операції! Важливо зафіксувати суму завдатку: він не повинен бути надмірно великим (ідеально $1—2 тис.). Якщо продавець хоче передоплату у розмірі більше 25% вартості квартири — є ризик, що після отримання грошей він просто зникне. Небезпечна також покупка нерухомості на торгах конфіскованого майна. На момент продажу може і не бути ніяких проблем, але через час колишні господарі можуть подавати оскарження.
Більше не господар
Все частіше фіксуються випадки, коли аферисти без відома власника переоформляють документи на житло, і продають його іншим людям. Як уникнути такої ситуації і захистити свою нерухомість?
Щоб квартира не була продана без вас, потрібно зробити кілька дій.
"По-перше, внести в реєстр речових прав на нерухоме майно інформацію про ваше право власності (якщо це ще не було зроблено), — каже Ярослав Куц. — По-друге зайдіть у цей реєстр, і поставте смс-інформування про зміну стану вашого майна. А по-третє зберігайте технічну документацію та інші правовстановлюючі документи у надійному місці (наприклад, банківському сейфі), і не передавайте їх нікому".
