Згідно із законом про інвестиційну діяльність, інвестування та фінансування будівництва об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
1. Форвардні контракти - назад у майбутнє
Згідно з визначенням в економічному словнику, це контракти з реальною поставкою, по якому дві сторони домовляються обмінятися активами на певну дату в майбутньому.
В нерухомості даний інструмент українські забудовники почали застосовувати кілька років тому для стимулювання продажів після кризи. Суть схеми така: інвестор укладає з компанією договір, згідно з яким через певний час (наприклад, після закінчення будівництва будинку) він сплатить записану в договорі суму в обмін на квартиру. Операція дуже вигідна, коли ринок перебуває на дні. Якщо ціни зростуть, то втрати торкнуться забудовника, а не покупця. Але можлива й зворотна ситуація: якщо ціни на нерухомість впадуть, то покупець, відповідно, залишиться в програші, адже в договорі вказана більш висока ціна, встановлена на момент його підписання. Зверненням форвардних контрактів займається товарна біржа. Вона зобов'язується перевіряти наявність у будівельної компанії документації, але, крім неї, ніякої гос-орган не уповноважений це робити.
2. Редукціон - гра на пониження
На торг виставляється квартира, за яку змагаються покупці, що пропонують більш низьку вартість нерухомості, але не нижче обумовленої організатором суми. Перемагає учасник, що запропонував найнижчу ціну. В Україні перший редукціон пройшли в 2010 році. ARPA Real Estate виставила в мережі на продаж десять квартир у житлово-офісних комплексах Києва та Ірпеня, побудованих компанією «ЮЗТС». За такою схемою за один день були продані шість об'єктів. В кінці 2010-го схожий редукціон пройшов у Харкові, під час якого ВАТ «Трест Житлобуд-1» продали п'ять із семи квартир, а зниження ціни по одному об'єкту досягало 200 тис. грн. Продавці посилалися на успішний досвід Італії, де Редукціон вивели ринок нерухомості з посткризової сплячки. Сама ідея гри на пониження запозичена у класичних голландських аукціонів з оптової продажу квітів.
За останні два роки українські будкомпанії масово не вдавалися до редукційного. Вітчизняний покупець відрізняється консервативністю, до того ж багатьом громадянам сама схема проведення голландських аукціонів здалася складною.
3. Розстрочка - в банк не підемо
Це не новий інструмент, але став популярним після кризи, коли банки згорнули програми іпотечного кредитування. У столиці більше половини квартир купується шляхом надання позички забудовником.
На відміну від стандартного іпотечного кредиту у розстрочки більш прийнятні умови. Забудовник і девелопер зацікавлені в продажах, тому можуть реалізувати квартиру навіть без довідки про доходи клієнта.
Однак у більшості випадків в розстрочку продається житло, що будується, а якщо і близьке до завершення, то не завжди ліквідне (мова йде про поверховості, вигляді з вікна, плануванні і т. д.) або дуже великих метражів. Розстрочка дається на рік-два і не більше, а відсотки та комісії за користування позикою настільки великі, що кінцева ціна об'єкта може підвищитися удвічі, а то й більше початкової вартості квартири. По-цьому щомісячні виплати можуть стати непідйомними для покупця. Право власності на нерухомість закріплюється за клієнтом тільки після виплати суми боргу, а це означає ризик втрати квартири в непередбачених ситуаціях.
4. Обмін квартир по системі trade-in
Дану схему активно застосовують автодилери, але в розпал кризи її намагалися популяризувати забудовники. Суть trade-in полягає в обміні старої речі за рахунок купівлі нової. Вона трохи відрізняється від радянського принципу обміну квартир. Зараз питаннями обміну займається посередник, який продає нерухомість і одночасно шукає нові квартири на заміну старому житлу. Причому обидва договори - продажу і покупки - підписуються одночасно. На жаль, дана схема застосовується в мегаполісах, та й то по відношенню до котеджним містечкам, коли квартира змінюється на заміський будинок. Забудовники, реалізують метри в столичних новобудовах, не бажають відступати від класичних схем, дозволених законодавством України. Але більшість компаній, що використовують даний вид продажів, намагається подати trade-in як інновацію. Посередника угоди в основному цікавить нерухомість у центральних або навколоцентральних районах міста. Як правило, компанія занижує вартість продаваної квартири на 10%, щоб швидше реалізувати її на ринку. Натомість вона може запропонувати неліквідні квартири в новобудові або котеджному містечку.
5. Купівля-продаж майнових прав: чи мають право?
Цю схему компанії використовують для споруджуваного житла. «Так, ми в тому числі продаємо квартири через купівлю-продаж майнових прав», - підтвердили Контрактам в компанії ТММ. Покупець купує не об'єкт, а права на нього, тобто зобов'язання забудовника віддати йому квартиру в строк. Покупець вносить повну вартість квартири в обмін на отримання майнових прав. При цьому продавець зобов'язаний оформити право власності покупця на квартиру своїми силами і за свій рахунок в БТІ протягом певного часу після підписання акта прийому-передачі об'єкта. Юристи рекомендують включати в договір пункт про повернення внесеної покупцем суми, якщо продавець порушить зобов'язання, зазначені в документі. Найголовніше правило при укладенні такого договору - перевірити надійність забудовника. Якщо це відома компанія, яка збудувала не один об'єкт, то їй довірити суму можна, якщо забудовник ринку невідомий, то краще утриматися від покупки квартири таким чином.
