В останні роки все популярнішими стають квартири з невеликим метражем — так зване смарт-житло. Однак "розумним" його можна назвати лише з натяжкою
Майстер манікюру Катерина Власова не так давно придбала квартиру площею всього 22 кв. м в одній зі столичних новобудов. Природно, що з квартири зроблена студія. Розділити її на кімнати неможливо — там всього одне вікно. Але це не заважає дівчині почувати себе у своєму житлі комфортно. "До мене додому приходять клієнтки, так от багато хто з них на перший погляд навіть не можуть визначити, яка площа квартири. Адже головне в маленькому житло — грамотно зробити ремонт і підібрати меблі", — говорить Власова.
В такій квартирі дійсно краще жити однією — спільна зона кухні і спального місця не дасть комусь з мешканців виспатися. Та й запах їжі по всій квартирі теж не допоможе зосередитися на роботі або повноцінно відпочити, звертає увагу на негативні нюанси житла дівчина.
Секрет популярності
"Раніше популярними були однокімнатні квартири площею 60 кв. м і трикімнатні від 100 кв. м, — розповідає Ігор Кушнір, президент компанії "Київміськбуд". Сьогодні ж люди вибирають житло значно менших розмірів. На первинному ринку з'явилися квартири загальною площею 20–25 кв. м, і тепер вони користуються попитом серед покупців".
Таке житло доступно — воно коштує від $10 тис. до $27 тис., а середня ціна за метр складає близько 17–20 тис. грн. Та й за комунальні послуги доводиться платити менше, за що подібні квартири, до речі, давно оцінили в Європі і Азії.
Але якщо в далеких краях "смарт" дуже популярні і затребувані, то в Україні до них відносяться насторожено. За даними українського підрозділу глобальної консалтингової компанії в сфері нерухомості NAI, частка смарт-квартир на первинному ринку не перевищує 5–7%, а попит на них оцінюється на рівні до 10% від загального обсягу житла, що купується.
Поза законом
Одна з головних причин настороженості — відповідність смарт-квартир українському законодавству. "Згідно із законодавством площа однокімнатної квартири в Україні не повинна бути менше 30 кв. м. Площа кімнати — не менше 15 кв. м", пояснює директор департаменту нормативно-правового забезпечення Державної архітектурно-будівельної інспекції Сергій Шевченко.
"У відповідності з законодавством площа однокімнатної квартири в Україні не повинна бути менше 30 кв. м. Площа кімнати — не менше 15 кв. м"
Якщо ж забудовник хоче спроектувати квартири менших розмірів, він, за словами чиновника, має право звернутися до профільних держоргани з проханням погодити параметри для відхилення від деяких будівельних норм.
Так, наприклад, в свій час зробила компанія "КАН Девелопмент", яка, по суті, і ввела в ужиток на ринку нерухомості України термін "смарт-квартира". "КАН Девелопмент" замовила нам архітектурну документацію на планування таких квартир. Потім ми провели експертизу і отримали дозвіл на проектування квартир меншою, ніж прописано в нормативі, площі", — згадує директор проектної групи "Архиматика" Олександр Попов.
Але зараз, за даними Сергія Шевченка, Мінрегіонрозвитку не дозволяє відхилення від будівельних нормативів. Щоправда, чиновник не виключає, що до подібної практики, можливо, ще повернуться. Однак поки законно спроектувати смарт-квартиру не вийде.
В обхід
Але все ж девелопери навчилися обходити обмеження по метражу. "Так як квартира не може бути за площею менше 30 кв. м, документально смарт-квартири оформляються як апартаменти або квартири-студії", — розповідає Марина Гуревич, керівник напрямку консалтингу NAI Ukraine.
І при спробі зареєструватися в цих студіях" і "апартаментах" починається найцікавіше. Реєстрація в апартаментах можлива лише тимчасова. По-суті, як в готелі або медустанові, в якому людина перебуває на тривалому лікуванні. Погіршують ситуацію діти. Реєстрацію в малометражній квартирі соціальні служби можуть розцінити як погіршення житлових умов.
За словами Гуревич, на ринку бували випадки продажу смарт-квартир, які юридично оформлялися як комерційна нерухомість. При такому сценарії покупець не тільки не може зареєструватися в своїй квартирі, але ще й оплачує комунальні послуги за тарифами для комерційних структур, які набагато вище, ніж для побутових споживачів.
Все продумали?
Навіть якщо забудовнику вдалося оформити об'єкт площею менше 30 кв. м як повноцінне житло, то квартирою з високим ступенем продуманості планування її назвати складно.
"Зараз на ринку з'явилося багато підробок під смарт-квартири. Просто малометражное житло, в якому не виявляється достатньо місця навіть для пральної машини. Це виходить в результаті того, що проектувальники не продумали планування з урахуванням меблів і обладнання", — говорить Попов.
Натисніть для збільшення
Не для нас
Чекати буму продажів смарт-житла в Україні не варто. "У сегменті смарт-квартир прогнозується стабільний попит, пропозицію і рівень цін", затверджує Гуревич. Втім, вона додає, що в умовах кризи банківської системи та економічних проблем смарт-квартири можуть зацікавити інвесторів. Вже зараз частка покупки малометражок заради інвестування коливається від 20% до 50% від усіх угод.
За словами експерта, смарт-квартири з хорошим ремонтом здаються за ціною від 6 тис. до 12 тис. грн на місяць. Природно, на попит і ціну впливає транспортна доступність, організація простору і наявність ремонту.
"При поточної середньої ціни за квадрат 20 тис. грн квартира в 20 кв. м обійдеться в 400 тис. грн. При здачі в оренду за 8 тис. грн в місяць власник отримує річний дохід 96 тис. грн. Це окупає інвестицію протягом п'яти років", — пояснює Гуревич. Однак, за її словами, при купівлі смарт-квартири потрібно врахувати як початкові витрати на ремонт, так і подальші витрати на підтримання об'єкта. Це може збільшити строк окупності інвестиції.
З урахуванням ризиків на первинному ринку житла і помірного рівня прибутковості вкладення в смарт-квартири професійних інвесторів навряд чи може зацікавити. Однак для людей, які хочуть вкласти кілька десятків тисяч доларів з більш високою прибутковістю, ніж пропонує банківський депозит, і з помірним ризиком, покупка декількох смарт-квартир для здачі в оренду — непоганий варіант.
